בנקודה כזו או אחרת בחיים, רבים מאיתנו מבינים שהכסף ששוכב לנו בתוכנית חיסכון בבנק עם ריבית שקוצצת לו את הכנפיים, לא ממש צומח בקצב משביע רצון וכדאי למנף אותו בדרך אחרת. רק מה, שוק הנדל"ן בישראל דורש לרוב הון עצמי גדול מדי, וזה מוביל אותנו לבחון דרכים אחרות. או השקעה בשוק ההון או את עולם הנדל"ן הבינלאומי. לסחור בשוק ההון בלי שום ידע טכני וכלכלי זה יכול להיות מסוכן, לעומת זאת השקעת נדל"ן ברורה הרבה יותר, אך גם בכל הנוגע אליה צריך ללמוד ולהבין דבר או שניים. החדשות הטובות הן שבשנים האחרונות השקעות מעבר לים הפכו לאפשרות ממשית לייצר חופש כלכלי בזכות ליווי של גורמים מקצועיים. אבל, רגע לפני שאתם מעבירים את המקדמה, בואו נדבר על איך עושים את זה נכון.
משולש הזהב של משקיע נדל"ן
ההתלבטות בין השקעת נדל"ן בישראל לעומת השקעת נדל"ן בדובאי לצורך הדוגמה או כל מקום אחר ברחבי העולם קמה ונופלת בעיקר על שלושה גורמים. מחיר כניסה, פיזור סיכונים ותשואה.
מה לעשות ונכון להיום כדי לרכוש היום דירה להשקעה בישראל, אפילו אם מדובר במיקום סביר, זקוקים להון עצמי של מאות אלפי שקלים במקרה הטוב. לעומת זאת, בהשקעת נדל"ן באיחוד האמירויות, בעיר מרכזית וצומחת כמו דובאי, אפשר להתחיל עם סכומים נמוכים משמעותית.
הגדרת מטרות: תזרים מזומנים או עליית ערך?
אבל, לפני שבוחרים במדינה כזו או עיר אחרת, חשוב וצריך לבחור מטרה. האם אתם מחפשים תזרים מזומנים שניתן להשיג דרך שכירות חודשית גבוהה, או מעדיפים להתמקד בעליית הערך של הנכס, על מנת לקנות בזול או כמה שיותר נמוך, ולמכור ביוקר בעוד כמה שנים לאחר השבחת הנכס ובהנחה ששוק הנדל"ן ימשיך לטפס למעלה.
לשם כך גם הגדרת התקציב חייבת להיות ריאלית. כי לא מדובר באיזו השקעה בינארית של 1 או 0, אלא חייבים להכניס אל תוך המשוואה הוצאות נלוות. עורך דין, מיסוי מקומי, דמי ניהול והוצאות שתמיד יכולות לצוץ גם לאחר קבלת המפתח. כך שמשקיע חכם לא בונה על השקל האחרון שלו, אלא הוא תמיד משאיר רזרבה לבלת"מים.
בחירת היעד: איך מזהים את הדבר הבא?
בואו נחזור רגע לבחירת היעד, ותמיד כדאי לזכור שלא כל מה שנוצץ הוא זהב. להפך, בנקודה הזו רבים נופלים. איך הם נופלים? ובכן, זה קורה בגלל הקסם שתמונות יח"צ ונתונים יבשים יכולים לעשות. כדי לא ליפול בפח, כשבוחרים יעד להשקעת נדל"ן, צריך להסתכל על הרבה דברים מעבר. למשל, האם הממשלה המקומית מעודדת השקעות זרות? האם יש באזור צמיחה דמוגרפית? האם נבנים באזור תשתיות, רכבות או מרכזי הייטק?
בואו ניקח את דובאי כדוגמה נהדרת. זו לא רק עיר של גורדי שחקים, זו עיר עם תוכנית אסטרטגית ל-20 שנה קדימה, עם אפס אחוז מס על הכנסות מהשכרה ופרוטוקולים ברורים להגנה על משקיעים זרים. תשוו את התנאים הללו לעומת תנאים שמחכים לכם במדינות מזרח אירופה? יכול מאוד להיות שמדובר בהבדל שהוא בין הימור לבין השקעה מחושבת.
אל תאמינו לאף מילה עד שתבדקו בעצמכם
דבר נוסף. מצאתם נכס שנראה מדהים? מעולה, עכשיו תתחילו להטיל ספק. בדיקת נאותות היא השלב שבו אתם מוודאים שמה שאתם רואים זה מה שתקבלו. זה כולל בדיקה משפטית של הבעלות על הקרקע, בדיקת המוניטין של היזם, דבר שחשוב מאוד בפרויקטים שהם על הנייר ובדיקת מצב השוק באותה שכונה ספציפית.
כך שאל תסתפקו במצגת של המוכר. תבדקו מהי התפוסה הממוצעת באזור, מהם מחירי השכירות הריאליים ולא האופטימיים, ותוודאו שאין תוכניות בנייה שעומדות לחסום לכם את הנוף, דבר שיכול בהמשך הדרך להוריד את ערך הנכס.
פרויקט Off-Plan או נכס מוכן?
אם כבר ציינו את העניין של נכס על הנייר מול נכס מוכן כאן ועכשיו, בואו נתעמק בנושא מעט מעבר. אין ספק שמדובר בחתיכת דילמה.
מצד אחד נכס על הנייר של עסקת Off-plan מציע לרוב מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק ופריסת תשלומים נוחה, דבר שמגדיל את פוטנציאל הרווח בעת המסירה. מצד שני יש את זמן ההמתנה.
לעומת זאת, נכס מוכן מאפשר לכם להתחיל לקבל תשואה מהיום הראשון. ובכן, הבחירה תלויה באורך הנשימה הכלכלי שלכם. אם אתם זקוקים להכנסה פסיבית מיידית, לכו על מוכן. אם אתם בונים הון לעתיד הרחוק אז השקעת נדל"ן על פי אסטרטגיית Off-plan היא המקום שבו הכסף הגדול באמת נמצא.
דבר נוסף, אל תתנו למילה מס להפחיד אתכם, אבל אל תתעלמו ממנה. לכל מדינה יש את חוקי המשחק שלה. יש מדינות עם אמנת מס מול ישראל שמונעת כפל מס ויש כאלו שמציעות פטורים גורפים. יחד עם זאת חשוב להבין לא רק כמה מס תשלמו על השכירות, אלא גם מה קורה ביום המכירה, כלומר מס שבח. התייעצות עם רואה חשבון שמתמחה במיסוי בינלאומי לפני הרכישה יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי דולרים בהמשך הדרך.
ניהול הנכס: מי שומר על הממלכה?
קניתם, רשמתם, חגגתם אבל עכשיו מתחילה העבודה האמיתית. ניהול נכס בשלט רחוק דורש מערכת משומנת, לכן חברת ניהול טובה היא ההבדל בין נכס מניב לבין כאב ראש מתמשך.
חברת הניהול צריכה לסנן עבורכם דיירים או שוכרים לטווח קצר, לגבות תשלומים, לתחזק את הנכס ולדאוג שהוא תמיד יהיה במצב אופטימלי כדי למקסם את השכירות. לכן חשוב מאוד שלא תתפתו לחסוך באחוזים בודדים על חשבון איכות הניהול. כי בסופו של דבר נכס מוזנח הוא נכס שהערך שלו יורד.
מתי הזמן הנכון לצאת?
כל כניסה להשקעת נדל"ן חייבת לכלול תוכנית יציאה החוצה, אלא אם כן אתם מתכוונים להחזיק בנכס לנצח ולהוריש אותו לילדים. כך שאם המטרה שלכם היא למכור את הנכס לאחר מספר שנים, כשערך השוק יעלה בכמה וכמה אחוזים, צריך להיערך לזה בהתאם.
הבנת שוק היד השנייה במדינת היעד היא קריטית. מדוע? כי כדאי להשקיע במקום שבו קל למכור נכסים, ובמילים אחרות מקום בו יש נזילות גדולה. אחרת, שוק תקוע שבו לוקח שנתיים למצוא קונה, הוא סוג של מלכודת דבש. לכן תמיד תסתכלו על השוק מנקודת המבט של הקונה הבא שלכם.
בסופו של דבר השקעה בנדל"ן מעבר לים היא סוג של מסע. יהיו בו אתגרים, למידה ואולי גם רגעים של דפיקות לב, אבל הפוטנציאל לשינוי המציאות הכלכלית שלכם הוא עצום. לכן הדבר החשוב ביותר או המפתח המתאים להכניס לחור של המנעול כך שאפשר יהיה לסובב אותו ולהיכנס לנכס נדל"ן שלכם, הוא שילוב בין ידע, שותפים נכונים וסבלנות.
דבר אחרון לסיום. אל תחכו שהתנאים יהיו מושלמים כי הם אף פעם לא יהיו. תתחילו לחקור, תשאלו שאלות, ותבנו את העתיד שלכם, לבנה אחרי לבנה, מדינה אחרי מדינה. הנדל"ן שם בחוץ מחכה והוא מעולם לא היה נגיש יותר, ובכל הנוגע להשקעות נדל"ן בדובאי, הצוותים המקצועיים של מאיורס עומדים לרשותכם בכל שאלה ועניין כדי להבטיח שהצעד הראשון שלכם יהיה גם הצעד הנכון ביותר.
