מכירים את הסרטים ההוליוודיים על שוק ההון, כאלה שבהם ברגע של מפולת כל הברוקרים עומדים בזירת המסחר, מזיעים, צועקים, ומנסים לתפוס כל מכשיר טלפון פנוי רק כדי להספיק לומר למישהו בצד השני של הקו, תמכור, תמכור?
יש בסצנות האלה משהו מאוד דרמטי, כמעט מהפנט. הכל קורה מהר, הלחץ בשיא, והתחושה היא שמי שלא יפעל באותו רגע פשוט יימחק. אבל דווקא כאן עולה שאלה הרבה יותר מעניינת, ולמען האמת גם הרבה יותר חשובה. האם באמת כדאי וחכם למכור נכס כזה או אחר דווקא ברגע שבו כולם בפאניקה? האם נכון לקבל החלטה גדולה בזמן שבו נדמה ששוק שלם עומד לקרוס, או שדווקא אז צריך לעצור, לנשום, ולבדוק האם מדובר בירידה אמיתית ארוכת טווח או בפחד רגעי שסוחף את כולם?
כי בסופו של דבר, גם בשוק ההון וגם בעולם הנדל"ן, לא מעט טעויות קורות דווקא ברגעים כאלה. לא כשהכל רגוע, אלא כשיש רעש, לחץ, ותחושה שאם לא פועלים עכשיו אז מפסידים הכל.
בעולם הנדל"ן, דווקא ברגעים שבהם נדמה שהשוק עומד לקרוס תחת מציאות של מלחמה, כדאי לעצור ולבחון את הדברים בקור רוח. כי ההיסטוריה מלמדת שלא פעם, מכירת נכס תחת לחץ, בזמן שקולות הפגזים עדיין נשמעים ברקע, היא לא צעד חכם אלא טעות יקרה.
מה קרה בישראל אחרי מלחמת לבנון השנייה
כדי להבין מה מלחמה באמת עושה לנדל"ן, לא צריך להתחיל מעבר לים. אפשר להסתכל דווקא על ישראל, ועל מה שקרה כאן אחרי מלחמת לבנון השנייה בשנת 2006. באותם ימים, כשהצפון היה תחת ירי רקטות בלתי פוסק, קל היה לחשוב שהאזור כולו עומד להתרסק, ושכל מי שהחזיק שם נכס צריך היה לעשות רק דבר אחד, למכור וכמה שיותר מהר.
ואכן, בזמן אמת, שוק הנדל"ן באזורים שנפגעו בצורה הקשה ביותר ספג מכה, פיזית או כלכלית. האם מדובר היה בקריסה טוטאלית? לא ולא, אלא נרשמה ירידה של כ-6% עד 7% במחירי הדירות ובשכר הדירה. לא נעים, אבל אי אפשר לומר שמדובר בקריסה של ממש.
בנקודה הזו חייבים לציין, זו לא הייתה בהלה רגעית, כזו שנעלמה ברגע שהתותחים נרגעו, אלא ההשפעה על המחירים לא נעלמה מיד עם סיום הלחימה, למעשה היא המשיכה ללוות חלק מהיישובים גם בשנים שאחרי. כלומר, השוק לא שכח כל כך מהר. הוא המשיך לתמחר את הסיכון, את הזיכרון, ואת האפשרות שמה שקרה פעם אחת עלול לקרות שוב.
וזה בדיוק העניין. מלחמה לא משפיעה על נדל"ן רק דרך הנזק הישיר שהיא גורמת, אלא גם דרך מה שהיא מכניסה לראש של קונים, שוכרים ומשקיעים. ברגע שאזור מסוים נצרב בתודעה כמקום שנמצא על קו האש, לוקח זמן עד שהתחושה הזאת נרגעת. גם אם החיים עצמם מתחילים לחזור למסלולם, שוק הנדל"ן לא תמיד חוזר באותו הקצב.
אבל, בסופו של דבר, אחרי כמה שנים של זהירות, חשש וחוסר ודאות, מחירי הנדל"ן בצפון חזרו לעלות. אומנם לא היה מדובר בקפיצה מיידית ולא בכל יישוב באותו קצב, אבל כאשר מסתכלים על התמונה הרחבה, רואים ששוק הנדל"ן באזור הצפון חזר למסלול של עליות מרשימות. בין היתר בין הרבעון השני של 2007 לרבעון הראשון של 2010 מחירי הדירות במחוז הצפון עלו בכ-21.3%.
חשוב לציין שלמדינה היה כאן תפקיד. לאחר המלחמה, הממשלה קבעה את חיזוק ופיתוח הצפון כיעד לאומי בכ-4 מיליארד שקל. באופן טבעי, כאשר אזור מקבל חיזוק תקציבי, שיקום פיזי, שיפור שירותים ותשומת לב ממשלתית, זה משפיע גם על היכולת שלו לחזור לעצמו.
ומה קרה בקרואטיה אחרי המלחמה?
קרואטיה מביאה איתה סיפור קצת אחר, אבל כזה שמחדד היטב את אותה נקודה. בתחילת שנות ה-90, עם התפרקות יוגוסלביה, קרואטיה הכריזה על עצמאות בחודש יוני 1991, אבל מהר מאוד היא מצאה את עצמה בתוך מלחמה קשה שנמשכה כמה שנים. מדינה אחת התפרקה, אזורים שלמים נכנסו לטלטלה, חוסר הוודאות היה עצום, והתחושה הייתה שהכל נעצר. באותם ימים קשה היה לדמיין שדווקא המקומות שנפגעו מהכאוס הזה יהפכו בהמשך לאזורי ביקוש.
אבל השנים חלפו, והמציאות התחילה לנוע בכיוון אחר. כמו אזור הצפון בישראל לאחר מלחמת לבנון השנייה, כך גם קרואטיה לא חזרה לעצמה ביום אחד, וגם לא בשנה אחת, אלא היא עברה תהליך ארוך שבו הכלכלה התאוששה בהדרגה, היציבות חזרה, והחוף האדריאטי התחיל למשוך שוב תיירים, יזמים והון. כאן כבר נכנס לתמונה אחד המנועים החזקים ביותר שיש למדינה הזאת להציע, תיירות. ככל שהתיירות התחזקה, כך התחזקה גם המשיכה לאזורי החוף, ובהמשך גם הביקוש לדירות, לבתי נופש ולנכסים באזורים מבוקשים.
זה בדיוק מה שהופך את קרואטיה לדוגמה כל כך מעניינת. בזמן מלחמה, או מיד אחריה, אנשים רואים בעיקר את ההרס, את הפחד, את אי הוודאות. הם לא תמיד מצליחים לראות את מה שיכול לקרות אחר כך. אבל בקרואטיה ראו איך ברגע שמנועים כמו תיירות, תעסוקה, השקעות ותשתיות החלו לחזור לחיים, הם לא נשארים רק בענף אחד. הם מושכים איתם גם את שוק הנדל"ן. מה שנראה פעם כמו אזור שמוטב לברוח ממנו, הפך בחלק מהמקומות לנכס מבוקש מאוד. לכן, מי שהיה מוכר שם מתוך לחץ בשנים הקשות, לא בהכרח היה מבין שבטווח הארוך הוא עלול להיפרד מנכס דווקא לפני שהסיפור מתחיל להשתנות.
ומה קורה עכשיו בדובאי?
המלחמה העכשווית באזור המפרץ הגיעה גם אל דובאי, וברגע שבו חדשות על תקיפות איראניות והסלמה אזורית נכנסו לתמונה, באופן טבעי יש מי שמסתכל על הנכס שלו בדובאי ושואל את עצמו האם לא עדיף למכור עכשיו, לפני שיהיה מאוחר מדי?
ואכן, בשבועות האחרונים ישנה ירידה בהיקף העסקאות וחולשה מסוימת בפעילות העסקית, תוצאה של פגיעה בתחושת היציבות שהפכה את דובאי בשנים האחרונות לעיר שמשקיעים רבים ביקשו להיכנס אליה. אבל, כאן בדיוק צריך לעצור. מדוע? כי אם בישראל ראינו איך המדינה הזרימה מיליארדים כדי לחזק את אזור הצפון מיד עם סיום מלחמת לבנון השנייה, ואם בקרואטיה ראינו איך התיירות החזירה לחיים אזורים שלמים והעלתה מחדש את הביקוש לנדל"ן, אז בדובאי פועלים כוחות הרבה יותר חזקים. ממשלה עם יכולת תגובה מהירה, תוכניות כלכליות אגרסיביות, תשתיות מהמתקדמות בעולם, מותג בינלאומי חזק, ושוק שכבר הוכיח כמה מהר הוא יודע למשוך בחזרה יזמים, משקיעים ותיירים. זה לא אומר שצריך להיות שאננים לגמרי, וירידות מחירים או קיפאון מסוים הם אף פעם לא רגעים נעימים, אבל מי שימהר למכור מתוך פחד בלבד עלול לגלות שהוא נפרד מהנכס שלו דווקא רגע לפני שהמערכת כולה מתחילה להתאושש מחדש. במקרה של דובאי צריך לזכור עוד משהו. זו לא עיר שתלויה רק בגורם אחד. היא נשענת על תיירות, מסחר, פיננסים, לוגיסטיקה, תעופה, יזמות בינלאומית וזרימה מתמדת של הון שמגיע מכל רחבי העולם. לכן ודווקא בגלל זה, גם אם מגיעה מכה נקודתית או תקופה של חוסר שקט, מנועי ההתאוששות שלה רבים, מהירים ועוצמתיים יותר משל מקומות אחרים. לכן מי שבוחן היום מכירה צריך לשאול את עצמו האם הוא מגיב למציאות ארוכת טווח, או פשוט נבהל מהרעש של הרגע.
אנחנו במאיורס זמינים עבורכם בכל שאלה שנוגעת לנכס שיש לכם בדובאי, לספר לכם איך זה מרגיש לחיות בדובאי בתקופה הנוכחית אל מול האיומים מסביב, וגם מה כבר עומד על הפרק מבחינת תכנון והשקעות עתידיות של המדינה.
