אם לפני עשר שנים מישהו היה אומר לכם שפארק דיסנילנד יוקם אבל הפעם במדבר, במרחק של שלוש שעות טיסה מישראל, הייתם מאמינים?
אני מניח שלא, אלא הייתם חושבים שמי שאמר לכם את זה ירד מהפסים, והיה קשה להאשים אתכם בזה. בכל זאת מתחם דיסנילנד תמיד התקשר למרחבים של דשא ירוק, עצים גבוהים, ערים מערביות ותרבות אמריקאית או אירופית, אבל ממש לא לחול ולשמש הקופחת, נכון?
אבל העולם השתנה וגם דיסני, לכן היום כאשר החדשות מדברות על הקמת פארק דיסנילנד ראשון במזרח התיכון, דווקא באבו דאבי, זה כבר לא נשמע מופרך. להיפך, זה אפילו מרגיש כמו משהו שמתבקש.
אבל כדי להבין את הדברים קצת יותר לעמוק, צריך קודם להבין מה דיסנילנד באמת מייצג, ותהיו בטוחים שזה הרבה מעבר למתקנים, לדמויות מצוירות או לרכבת הרים, אלא שדיסנילנד הוא סיפור על חוויה.
לכן כשוולט דיסני פתח את מתחם דיסנילנד הראשון בקליפורניה בשנת 1955, הוא לא רצה לבנות עוד לונה פארק. הרעיון שלו היה אחר לגמרי. הוא רצה ליצור מקום שאנשים לא רק יבקרו בו או יכנסו אליו, אלא שיהיה זה מקום שירגיש כמו עולם בפני עצמו.
לכן ההצלחה של זה הייתה מיידית. כי מהר מאוד התברר שדיסנילנד הוא לא רק יעד לילדים, אלא שמדובר בחוויה משפחתית, תרבותית, אפילו רגשית. זאת הסיבה שאנשים מכל רחבי העולם חזרו שוב ושוב, שמשפחות תכננו חופשות סביבו, וכן, גם הנדל"ן מסביב החל להתפתח בהתאם.
לאורך השנים נפתחו פארקים נוספים של דיסנילנד. בטוקיו, בפריז, בהונג קונג, בשאנגחאי. כל אחד מהם היה שונה מעט, מותאם לקהל המקומי ולתיירים שביקשו להגיע אליו גם כן, אבל העיקרון נשאר זהה.
פארק דיסנילנד: למה דווקא באבו דאבי?
לכן אני יודע שבמבט ראשון הבחירה באבו דאבי ולא בדובאי יכולה להפתיע. הרי דובאי היא העיר שהכי מזוהה עם תיירות, עם פארקים והדברים הכי חדישים, אבל מי שמכיר את האזור יודע שגם לאבו דאבי יש תפקיד מרכזי בפיתוח, ולא פעם המהלכים האסטרטגיים הגדולים החלו שם.
אפשר להסתכל על זה גם מזווית נוספת. אבו דאבי בונה לאט יותר, בשקט, אבל עם חשיבה לטווח ארוך. אי יאס הוא הדוגמה הבולטת לכך, מקום שיש בו פארק שעשועים, מסלולי פורמולה, מתחמי תרבות, בתי מלון ותשתיות שנבנו לא כדי לקבל כותרת ראשית מחר בבוקר, אלא כדי לעבוד עשרות שנים קדימה. כשדיסנילנד באבו דאבי משתלב בדיוק בתפיסה הזו.
הפארק עצמו צפוי להיפתח לקראת שנת 2030 והוא לא אמור להיות שכפול של הפארקים שנמצאים קליפורניה או פריז, אלא הכוונה היא לשלב את עולמות דיסני המוכרים עם השפה האדריכלית והתרבותית המקומית. כלומר מי שיגיע לשם לא יקבל רק נוסטלגיה, אלא גם משהו חדש. אטרקציות ייחודיות, עיצוב שונה, וחוויה שמרגישה חלק מהמקום ולא מודבקת עליו.
זה בדיוק מה שירחיב את קהל היעד. לא רק אמריקאים ואירופאים, אלא גם קהלים מהמזרח התיכון, מאסיה ומאפריקה, כאלה שלא תמיד טסים לדיסנילנד הקלאסי.
דיסנילנד יהיה באבו דאבי, אבל איך דובאי תרוויח מזה?
כאן אני מגיע לנקודה הקריטית עבור המשקיע הישראלי בדובאי, ולשאלה המתבקשת, אם הפארק נבנה באבו דאבי, אז מדוע שהנדל"ן בדובאי יעלה? התשובה שלי מתבססת על ההבנה של האזור כולו וגם על ההתנהגות הצרכנית באיחוד האמירויות, כפי שלמדתי להכיר אותה מקרוב.
תראו, המרחק בין דובאי לאבו דאבי ובמיוחד לאי יאס שם יוקם פארק דיסנילנד, הוא בסך הכל כ-45 דקות עד שעה נסיעה ברכב. במונחים של תיירות עולמית זה כלום. תחשבו על זה, בארה"ב אנשים נוסעים שעתיים לכל כיוון כדי להגיע לעבודה, אז לחופשה? המרחק הזה זה נחשב מעבר לפינה.
יודעים מה, אפילו נסיעה באנדרגראונד של לונדון, מיעד תיירותי אחד ליעד תיירותי נחשב אחר יכול לקחת 45 דקות. לכן המרחק ופרק הזמן הזה הם ממש לא פקטור.
חבילת הנדל"ן המלאה שדובאי מציעה
אבל הסיפור הוא הרבה מעבר למרחק או זמן נסיעה, אלא לאופי של הערים. אבו דאבי היא הבירה הממלכתית, התרבותית והרגועה יותר. דובאי לעומת זאת, היא בירת הלייף סטייל, הקניות, חיי הלילה והאקשן. לכן בסופו של דבר גם תיירים שיגיעו לדיסנילנד החדש, במיוחד משפחות שמתכננות חופשה של שבוע או עשרה ימים, הם לא יבלו את כל הזמן הזה רק בתוך הפארק, נכון? הם יחפשו את החבילה המלאה, יום אחד בדיסני, וביתר הימים שופינג בקניון דובאי, עליה לבורג' ח'ליפה, בילוי בחופים של ג'ומיירה וארוחות במסעדות היוקרה של המרינה בדובאי.
ותהיו בטוחים שמשפחה כזו לא תרצה לקחת שני חדרים בבית מלון, כי זה דבר שיכול לעלות הון תועפות, אלא היא תחפש פתרונות ביתיים, בדירות של 2 או 3 חדרי שינה, עם מטבח מאובזר, מכונת כביסה וסלון. ובנקודה הזו בדיוק נכנסים משקיעי הנדל"ן בדובאי לתמונה.
הביקוש לדירות Airbnb בדובאי שמתאימות למשפחות צפוי לעלות בצורה חדה לקראת הפתיחה של פארק דיסנילנד באבו דאבי. ומי שיהיו חכמים מספיק לרכוש נכסים שמתאימים לאירוח משפחתי באזורים השונים, יוכלו ליהנות מתשואות שגבוהות באופן משמעותי מהשכרה שנתית רגילה, מהסיבה הפשוטה שההיצע של דירות כאלו עדיין לא הדביק את הביקוש הצפוי.
הרכבת שתחבר בין דיסנילנד אבו דאבי לדובאי
אם קודם לכן הזכרתי שזמן הנסיעה בין דובאי לאבו דאבי הוא כלום ושום דבר, אז אני לא יכול לדבר על הקשר בין הנדל"ן בדובאי לדיסנילנד באבו דאבי בלי להזכיר גם את רכבת איתיחאד, שזה למעשה פרויקט רכבת שעתיד לחבר בין כל חלקי האמירויות בצורה שתשנה את כללי המשחק. כי ברגע שזמן הנסיעה בין דובאי לאבו דאבי יתקצר משמעותית ויהפוך לנוח ועוד בלי הצורך להשכיר רכב פרטי, הגבולות בין הערים למעשה יטשטשו כמעט לחלוטין.
ומה זה אומר עבור משקיע הנדל"ן בדובאי? שנכסים בדובאי שיהיו קרובים לתחנות הרכבת או על הצירים המרכזיים המובילים דרומה, כמו כביש שייח' זאיד באזורים הדרומיים, יהפכו למבוקשים ביותר. כך שהערך שלהם לא יעלה רק בגלל שדירת סטודיו בדובאי תהיה יפה, אלא בגלל הקישור שלהם למה שיהיה אחת האטרקציות הגדולות ביותר במזרח התיכון.
אני לא ממציא פה שום דבר אלא מדובר בנוסחה בדוקה. ואתם יותר ממוזמנים לבדוק בכמה עלו נכסים בתוך שכונות בערים שונות בישראל, שיודעים שקו המטרו אמור לעבור בסמוך אליהם. ומתי הרכבת הזו אמורה להתחיל לפעול? בהנחה שיעמדו בלוחות הזמנים המתכוננים, זה יקרה במהלך שנת 2026.
כדי להבין את הפוטנציאל הכלכלי של פארק דיסנילנד באבו דאבי, אפשר להסתכל על ההיסטוריה. נדל"ניסטים מכנים זאת אפקט דיסני. כשוולט דיסני הכריז על הקמת דיסני-וורלד בפלורידה, האדמות סביב אורלנדו היו חסרות ערך. עשור לאחר מכן מחירי הנדל"ן הכפילו ושילשו את עצמם, ולא רק בצמוד לגדר של הפארק, אלא ברדיוס של עשרות קילומטרים. הסיבה היא שתיירות המונים יוצרת מערך שלם. עובדים שצריכים מקום לגור בו, תשתיות כבישים שמשתפרות, מרכזי קניות חדשים, כל השירותים הנלווים וגם מקומות להישאר ולישון בהם.
כך שגם אם פארק דיסנילנד יוקם באבו דאבי, הכסף הגדול באמת יעשה שוב את הדרך אל דובאי. זאת הסיבה שכל חברות הקבלן המובילות באזור, החל מ-Emaar, Samana, Sobha, Imtiaz, Object1 ועד Binghatti, כולן פועלות ביתר שאת בעניין ומקימות פרויקטים שלוקחים בחשבון את כל המשתנים שציינתי במאמר, כאלה שגם אנחנו במאיורס מעורבים בהם.
אם יש לכם שאלות נוספות, אשמח לענות לכל אחת ואחד מכם. שלכם כמו תמיד, מיכאל מאיורוב, מייסד ובעלים של MAYORS השקעות נדל״ן בדובאי.
