השקעה בנדל״ן בדובאי הפכה לחלום נגיש עבור רבים. השוק הבינלאומי, ההזדמנויות הייחודיות והמיסוי הנוח הופכים את העיר ליעד מועדף. ועדיין, אחת השאלות הנפוצות ביותר היא כמה הון עצמי באמת צריך כדי להתחיל. במאמר הזה נפרק את התמונה המלאה ונבין איפה המשקיעים צריכים להתכונן.
דרישות בסיסיות לרכישת נכס
כדי לרכוש נכס בדובאי, לרוב נדרש הון עצמי התחלתי שנע בין 25% ל־30% מערך הנכס. אחוז זה משתנה לפי סוג הנכס, מיקומו והאם מדובר בנכס חדש או יד שנייה. בנכסים יוקרתיים דרישת ההון העצמי אף עשויה להיות גבוהה יותר. כשבוחנים אפשרויות של השקעות בדובאי, חשוב להבין את הדרישות הללו מראש כדי להיערך נכון מבחינה פיננסית.
טיפ למשקיע: כדאי להיערך מראש עם מסגרת הון גבוהה מהסכום המינימלי, כדי להבטיח גמישות במו״מ ותנאים טובים יותר מול הבנקים.
השפעת סוג הנכס על ההון הנדרש
בדובאי יש הבחנה בין נכסים Off-plan (בבנייה) לנכסים מוכנים לאכלוס. בנכסים בבנייה נהוג לשלם מקדמה נמוכה יותר בתחילת העסקה ולהמשיך בתשלומים מדורגים לאורך תקופת הפרויקט.
לעומת זאת, בנכסים מוכנים נדרש לרוב הון עצמי גדול יותר כבר בתחילת הדרך. כאן חשוב להבין היטב את התנאים כדי למנוע הפתעות.
טיפ למשקיע: בנכסים בבנייה חשוב לבדוק היטב את היזם, כי גם אם תנאי התשלום גמישים, הסיכון גבוה יותר.
הוצאות נלוות שיש לקחת בחשבון
מעבר להון העצמי לרכישת הנכס, ישנן הוצאות נוספות שחשוב לחשב מראש: מס רכישה לרשות הקרקעות של דובאי (4%), דמי תיווך, עלויות רישום, ביטוחים ודמי תחזוקה שנתיים.
רבים נוטים לשכוח את ההוצאות האלו והן יכולות להגיע לעשרות אלפי דולרים.
טיפ למשקיע: בנו טבלת הוצאות מלאה שכוללת כל תשלום חד פעמי ותשלום שוטף כדי להבין את ההון הדרוש בפועל.
אפשרויות מימון מקומי
משקיעים זרים יכולים לקבל מימון מבנקים בדובאי, אך התנאים לרוב שונים מהבנקים בישראל או באירופה. הבנקים דורשים הון עצמי גבוה יחסית ובחלק מהמקרים ריבית מעט גבוהה יותר.
טיפ למשקיע: כדאי להתייעץ עם יועץ מקומי שמכיר את דרישות המערכת הבנקאית ואת האפשרויות שמוצעות למשקיעים זרים.
לסיכום
הכניסה לשוק הנדל״ן בדובאי אינה דורשת הון עתק, אך בהחלט מחייבת היערכות נכונה והבנה של כל ההוצאות. בין אם בוחנים נכס מוכן או פרויקט בבנייה, חשוב לתכנן מראש את ההון העצמי, את המימון ואת ההוצאות הנלוות. מי שמכוון ל־פרויקטים להשקעה צריך לדעת שניהול נכון של ההון העצמי הוא מפתח להצלחה.
