בשנים האחרונות קשה לפספס את המגמה הברורה שניצבת מול כל מי שמתעניינים בהשקעות נדל"ן מעבר לים. דובאי הפכה להיות לאחד מיעדי ההשקעה המבוקשים בעולם, אבל לא רק בקרב מיליארדרים או קרנות ענק, אלא שגם משקיעים פרטיים, יזמים ובעלי הון כזה או אחר מישראל החלו להבין את הפוטנציאל העצום שטמון בהשקעה שכזו. לכן יותר ויותר ישראלים החלו לעשות את הצעד הראשון, במקום לשבת בצד ולצפות באחרים עושים השקעות חכמות ומכניסות.
אבל בניגוד למגמות קודמות שראינו קודם לכן, אם זה בנוגע להשקעות נדל"ן במקומות כמו רומניה, גרמניה או אוקראינה, בכל הנוגע לדובאי לא מדובר בטרנד חולף אלא בשילוב נדיר של תנאים כלכליים, תשתיות מתקדמות, רגולציה ברורה וסביבה עסקית שמעודדת צמיחה.
היתרון הגדול של דובאי הוא בפשטות. עיר שמצליחה לחבר בין מיקום אסטרטגי, גישה גלובלית ושוק נדל"ן פעיל, לבין מדיניות מיסוי נוחה וחשיבה לטווח ארוך. עבור משקיע ישראלי שמחפש אלטרנטיבה לשוק המקומי, זה שילוב שקשה להתעלם ממנו.
זוהי נקודה ששווה להתעכב עליה עוד קצת. אם הזכרנו את רומניה בהקשר של השקעות נדל"ן, אז לפני כמה שנים לא מעט ישראלים נכנסו להשקעות נדל"ן ברומניה מתוך ציפייה לעלות על גל נמוך שעתיד לעלות בשוק מתפתח, בעיקר לאחר שרומניה הפכה להיות חברה לכל דבר באיחוד האירופי. לכן המחירים הנמוכים וההבטחות לתשואות גבוהות יצרו תחושה של הזדמנות, אבל בפועל המציאות הייתה מורכבת יותר. מעבר לבעיות של יזמים לא מנוסים, עיכובים ורישום זכויות מסורבל, רבים גילו שגם הבסיס הכלכלי מגביל. רומניה אינה יעד תיירותי בינלאומי בהיקפים שמייצרים ביקוש קבוע לדירות, בוודאי לא כמו דובאי, והיא עדיין פועלת ככלכלה מזרח אירופאית, שזה אומר תנודתיות גבוהה יותר, שכר נמוך ופחות יציבות. המשמעות הייתה ביקוש מוגבל לשכירות, קושי ביצירת תשואה רציפה ותלות גדולה מדי בהבטחות עתידיות.
עבור משקיעים ישראלים רבים זה הפך לשיעור ברור. לא מספיק שמחיר הכניסה נמוך, אלא צריך שוק שמייצר תנועה, אוכלוסייה נכנסת ויציבות כלכלית אמיתית לאורך זמן.
שוק נדל"ן פעיל עם ביקושים חזקים
לעומת זאת, שוק הנדל"ן בדובאי נמצא בתנועה מתמדת. הביקוש גבוה, קצב ההגירה חיובי, והעיר גדלה מדי שנה בעשרות ואף מאות אלפי תושבים חדשים. זה לא קורה במקרה. דובאי מושכת אליה אנשי מקצוע, יזמים, מנהלים בכירים ובעלי עסקים מכל העולם, שמחפשים בסיס יציב לפעילות גלובלית.
כל זה עוד לפני שלוקחים בחשבון את כמות התיירים שמגיעים בכל שנה אל דובאי, ותהיו בטוחים כי אין שום תחרות בין כמות התיירים שמגיעים אל רומניה, עם כל הכבוד למה שיש לעיר כמו בוקרשט להציע או ליופיים של הרי הקרפטים, לעומת מה שדובאי מציע לתייר, ומה זה אומר מבחינת האפשרות להשכיר דירות לפרקי טווח קצרים.
זו בין היתר הסיבה מדוע נתונים מצביעים על כך שדובאי מובילה בעולם במספר עסקאות נדל"ן יוקרתיות, כולל נכסים בשווי של מיליוני דולרים. אבל מעבר ליוקרה, יש גם שוק רחב של דירות להשקעה, נכסים מניבים ופרויקטים בשלבי פיתוח מוקדמים, שמאפשרים כניסה בהון נגיש יחסית.
אפס מס הכנסה וסביבה ידידותית להון
אבל זה לא הכל. גורם מרכזי נוסף שמושך משקיעי נדל"ן ובכלל משקיעים מכל רחבי העולם לדובאי הוא היעדר מס הכנסה אישי. המשמעות של זה פשוטה מאוד, הרווח נשאר אצל המשקיע. זה אומר שאין צורך במבני מס מורכבים, אין הפתעות וההתנהלות ברורה מאוד.
האם הדבר הזה צריך להדליק נורה אדומה בקרב משקיעי הנדל"ן מישראל שרוצים לבחון את הכדאיות בהשקעת נדל"ן, בין אם מדובר בוילה בדובאי או דירת סטודיו בדובאי? התשובה היא לא.
כי בניגוד למדינות אחרות בעולם, בדובאי המדינה לא צריכה להישען על מקורות אחרים של מיסים, אגרות ומס חברות, לכן זה בדיוק מה שמאפשר לה לשמור על רמת שירותים גבוהה מבלי להכביד על המשקיעים.
לכן עבור ישראלים שמורגלים במיסוי גבוה ובחוסר ודאות רגולטורית, מדובר בשינוי תפיסתי. ההשקעה הופכת לשקופה יותר, קלה לתכנון, ובעיקר כזו שניתן לבנות סביבה אסטרטגיה ארוכת טווח.
תשתיות שמדברות עתיד
משקיעי נדל"ן מנוסים לא מחפשים רק נכס, מחיר אטרקטיבי או הקלות במיסוי, אלא הם מחפשים סביבה ובנקודה הזו דובאי מציעה תשתיות מהמתקדמות ביותר בעולם. בין היתר מדובר בתקשורת 5.G
למי שאינו בקיא במונחים הטכניים, נסביר כי תקשורת 5G היא הדור החמישי של רשתות הסלולר, והיא מהווה תשתית מרכזית לכלכלה מודרנית. מדובר ברשת מהירה בצורה משמעותית מהדורות הקודמים, עם זמני תגובה קצרים מאוד ויכולת לחבר כמות גדולה של מכשירים ואנשים בו זמנית ללא שום עומסים. מה זה אומר בפועל? ובכן המשמעות היא אינטרנט יציב ומהיר יותר, אפשרות לעבודה מרחוק ברמה גבוהה, הפעלה של שירותים דיגיטליים מתקדמים, הענקת שירותי רפואה מרחוק, תחבורה חכמה ומערכות אבטחה וניהול עירוני חכמות. כאשר עיר כמו דובאי משקיעה בפריסת תקשורת 5G, זה צריך לאותת לכל משקיע כי מדובר בבסיס שמאפשר לעסקים לפעול ביתר יעילות, למשוך עוד ועוד חברות בינלאומיות ולתמוך בצמיחה כלכלית ארוכת טווח. כך שגם זה הופך כל השקעת נדל"ן להיות לחלק ממערכת גדולה יותר. זה נכון למשרדים, למגורים, להשכרה ארוכת טווח וגם להשכרות קצרות.
איכות חיים שמייצרת ביקוש יציב
אחד הדברים שפחות מדברים עליהם בהקשר של השקעות נדל"ן הוא איכות החיים.
הרי אילו הייתם בעלי נכס בבאר שבע, של דירה בת שלושה חדרים, האם זה מעניין אתכם עד כמה המרכז המסחרי או שירותי הרפואה באזור מתפקדים כמו שצריך?
הרי התפיסה אומרת שבבאר שבע יש אוניברסיטה נחשבת והעיר ממוקמת בקרבה לעיר הבה"דים וזה צריך להספיק כדי למצוא שוכרים. בין אם מדובר בכמה סטודנטים שיכולים לגור בדירה או משפחה שהאבא משרת בצבא קבע.
אבל בדובאי איכות החיים כן משחקת תפקיד מרכזי בכל הנוגע להשקעות נדל"ן. העיר הזו מציעה שילוב של ביטחון אישי גבוה, חיי תרבות, קולינריה ברמה עולמית, חופים, מרכזי קניות, אירועי עסקים ופנאי לאורך כל השנה. לכן כאשר אנשים רוצים לגור במקום, לעבוד בו ולגדל בו משפחה, או אפילו רק לבקר שם לרגל חופשה, הביקוש לדיור נשמר כל הזמן. זה בדיוק מה שצריך לעניין את המשקיע. לא הבטחות אלא מציאות יום-יומית שמחזיקה את השוק.
גמישות ופתיחות למשקיעים זרים
דובאי ו־איחוד האמירויות בכלל מציעות מדיניות פתוחה למשקיעים זרים. זה אמר שאפשר לרכוש נכסים, לקבל ויזות תושבות, לפתוח חברות ולנהל פעילות עסקית בצורה פשוטה יחסית. אין צורך בשותף מקומי ברוב המקרים, והמערכת המשפטית בתחום הנדל"ן ברורה ומוסדרת.
עבור משקיע ישראלי, במיוחד כזה שפועל בזירה הבינלאומית, זו נקודת פתיחה נוחה. כי הכללים ברורים, התהליכים מסודרים, והמדינה רואה במשקיעים מנוע צמיחה.
אזורי השקעה בולטים
בדובאי יש אזורים שכבר הפכו להיות לשמות מוכרים בכל העולם. למשל אזורים כמו Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay. פרויקטים ששינו את תפיסת היוקרה וההשקעה בעיר. אבל היופי הוא שלא חייבים לרכוש נכס במיקום הכי מרכזי באזור כזה או אחר, אלא שלצידם יש אזורים מתפתחים נוספים, כמו מרכזי עסקים, שכונות מגורים חדשות וכולם מרוויחים מהקרבה הזו.
כך שהיתרון הוא המגוון הרחב. משקיע יכול לבחור בין נכס יוקרתי להשכרה גבוהה, לבין דירה באזור מתפתח עם פוטנציאל השבחה, או השקעה בפרויקט בשלבי פיתוח מוקדמים.
למה זה מעניין דווקא את משקיע הנדל"ן מישראל
כמו כל אחד אחר, גם משקיע הנדל"ן מישראל מחפש שילוב של תשואה, יציבות ונגישות. רק מה, בניגוד למשקיע נדל"ן מארה"ב או אוסטרליה, עבור המשקיע הישראלי דובאי נמצאת בטווח טיסה קצר יחסית, התרבות העסקית ישירה וברורה, והקשר בין ישראל ואיחוד האמירויות פתח דלתות חדשות לשיתופי פעולה, ידע והזדמנויות.
מעבר לכך, השוק הישראלי רווי, יקר ומלא באתגרים רגולטוריים, לכן דובאי מציעה עבורו אלטרנטיבה אמיתית. לא כהימור, אלא כמרחב השקעה מבוסס, עם חזון ותכנון ארוך טווח.
השקעה שמסתכלת קדימה
חשוב לומר, דובאי לא מבטיחה קסמים אבל היא כן מציעה תנאים. מי שמגיע מוכן, עם הבנה, ליווי מקצועי ותכנון נכון, יכול למצוא בה פלטפורמה מצוינת להשקעת נדל"ן עם כל היתרונות שצוינו במאמר. אפס מס הכנסה, שוק נדל"ן פעיל, תשתיות מתקדמות ואיכות חיים גבוהה יוצרים יחד סביבה שקשה להתעלם ממנה. לכן זו הזדמנות לבחון שוק שעובד אחרת. פחות רעש אבל עם הרבה יותר תכל'ס. פחות סיסמאות, יותר מספרים. ובמילים אחרות, זה בדיוק מה שמשקיע נדל"ן צריך.
