השקעות נדל"ן בחו"ל נתפסות בשנים האחרונות כאפיק אלטרנטיבי משתלם – פתרון למשקיעים שמחפשים תשואות גבוהות יותר, מחירים נגישים ואופציה לגיוון תיק ההשקעות.
עם זאת, לצד ההזדמנויות יש גם לא מעט סיכונים.
חשוב להבין אותם לעומק, כדי לדעת מה לבדוק וכיצד לבחור את השותפים הנכונים להשקעה.
במאמר הזה נבחן את הסיכונים המרכזיים – ואת הדרכים להתמודד איתם בצורה נכונה, יעילה ובטוחה.
1. סיכון רגולטורי ומשפטי
מדינות שונות מציבות תנאים מגוונים לרכישת נכסים על ידי זרים – החל ממגבלות על בעלות מלאה, דרך חובת רישום מיוחד ועד מגבלות על העברות כספים.
המשקיע הישראלי שאינו מכיר את המערכת המקומית עלול לגלות שההזדמנות שחשב שהיא פשוטה, מסתבכת ברגולציה מבלבלת.
הדרך להתמודד עם הסיכון הזה היא ללמוד היטב את כללי המשחק של דובאי ישראל או כל מדינה אחרת בחו"ל מראש: להבין אילו מסמכים נדרשים, כיצד מתבצע תהליך הרישום, ומה ההשלכות המשפטיות של כל שלב.
ליווי משפטי מקומי ואמין – בין אם עצמאי ובין אם דרך גוף ליווי מסודר – יכול לחסוך זמן, כסף וטעויות יקרות.
מומלץ לעבוד עם חברה שמכירה את השטח בפועל – לא רק על הנייר.
יש לבחור בגוף שעובד בשיתוף פעולה עם עורכי דין מקומיים, מבצע בדיקות מקדימות לכל עסקה ומסביר לכם בשקיפות מה מותר, מה אסור ומה צריך לבדוק לפני שחותמים על דבר.
2. סיכון תכנוני או ביצועי
השקעה בפרויקט בבנייה נושאת עמה אי ודאות מובנית: איחורים במסירה, שינויים בתכנון או אפילו עצירת הפרויקט הם תרחישים אפשריים.
זה נכון במיוחד במדינות שבהן פיקוח ממשלתי חלש או שבהן שוק הנדל"ן עדיין בשלבי התהוות.
משקיע אחראי יוודא שהיזם מוכר ואמין, שהפרויקט רשום כחוק ושהתנאים ברורים ומגובים בערבויות.
עבודה עם גוף שמתמחה בשוק המקומי, ועוקב בפועל אחרי קצב ההתקדמות, יכולה להוות שכבת ביטחון נוספת בתהליך ההשקעה.
כדי להפחית את הסיכון, כדאי לעבוד עם חברה שלא רק מוכרת פרויקטים אלא מפקחת עליהם בפועל.
גוף שמעדכן אתכם כל חודש מה קורה באתר, ומחויב לחוזה עם לוח זמנים, ערבויות והגנות.
3. סיכון למיסוי כפול או דיווח שגוי
בין אם מדובר בתשואה מהשכרה או רווח ממכירה – כל הכנסה מהשקעה בחו"ל עשויה להיות חייבת במס.
לעיתים מדובר במס במדינה הזרה בלבד (בדובאי המיסוי למשקיעים בהרבה מהמקרים הוא 0 בהתאם למדיניות לעידוד השקעות זרות בעיר), ולעיתים גם במס בישראל, בהתאם להסכמי המניעה ממיסוי כפול.
חוסר ידע עלול להוביל לתשלומים מיותרים או אפילו לקנסות.
כדי להימנע מטעויות, חשוב להתייעץ עם מומחה מיסוי הבקיא גם בדין המקומי וגם בזה הישראלי.
לעיתים קרובות, חברות ליווי השקעות מספקות את הגשר הזה, ומסייעות לבנות את התיק בצורה מסודרת שתעמוד בדרישות החוק בשני הצדדים.
4. סיכוני שער חליפין והעברת כספים
השקעה במדינה זרה מחייבת התנהלות במטבע אחר – מה שחשוף לתנודות לא צפויות. התחזקות המטבע המקומי או היחלשות השקל עלולים לשנות את התמונה.
גם תהליך העברת הכסף עצמו עלול להיתקל במגבלות רגולטוריות ובירוקרטיה בנקאית.
ניתן להתמודד עם הסיכון הזה על ידי תכנון פיננסי מדויק – ביצוע המרות בשערים קבועים מראש, בחירת עיתוי נכון להעברה, או חלוקה של התשלום לתקופות שונות.
שיתוף פעולה עם גוף שמנוסה בעבודה עם מערכות בנקאיות ומערכות תשלומים במדינת היעד יכול להקל מאוד על התהליך.
הפתרון הוא להבין מראש את מגבלות המטבע המקומי, לעבוד עם יועץ שמתמחה בהעברות מט"ח, ולהיעזר בחברה שיודעת להוביל אתכם שלב אחר שלב – החל מהמרת המטבע ועד לפתיחת חשבון ייעודי או תשלום בטוח לקבלן.
5. סיכוני ניהול והחזקה שוטפים
גם הנכס הכי משתלם על הנייר עלול להפוך לעול אם אין מי שיטפל בו. תחזוקה שוטפת, תיקונים, מציאת שוכרים והתמודדות עם בעיות יומיומיות – כל אלה הופכים למורכבים יותר כשאתם לא מתגוררים באותה מדינה.
הפתרון הוא לוודא מראש שיש מערך ניהול מסודר, בין אם פרטי ובין אם דרך חברה מקצועית, שמכסה את כלל השירותים – מאיתור שוכרים ועד תחזוקה שוטפת.
אל תוותרו על חוזה ברור, שקיפות בדיווחים, ומערכת תמיכה שאפשר לפנות אליה במקרה הצורך.
לכן חשוב שיהיה לצדכם גוף שמציע פתרון אמיתי – החל מהשכרת הנכס, דרך גבייה וניהול חוזים ועד שירותי תחזוקה יומיומיים.
אתם לא חייבים להיות שם – אבל מישהו מטעמכם חייב להיות.
6. סיכון כלכלי ומוניטין שוק
לא כל שוק נדל"ן הוא בעל פוטנציאל תשואה גבוה ויציב. יש אזורים שבהם ההיצע גבוה מדי, אחרים סובלים מבעיות תעסוקה או ירידת אוכלוסייה.
השקעה בלי מחקר שוק עלולה להוביל לתשואה נמוכה ולהפסדים.
גוף מקצועי בתחום ההשקעות לא מציג רק נכסים – אלא גם נתונים: גרפים, תחזיות שוק, עסקאות קודמות, מגמות אוכלוסייה, תוכניות תשתית עתידיות. כמשקיעים, אסור לכם להסתפק בעלון שיווקי,אתם חייבים לקבל החלטות על בסיס מידע.
7. סיכון פסיכולוגי: קנייה מתוך לחץ או הבטחות שווא
שיווק אגרסיבי, מצגות נוצצות והבטחות ל"תשואות מובטחות" – כל אלה עלולים לסנוור גם את המשקיע המנוסה ביותר.
משקיעים רבים נכנסים לעסקאות מתוך התלהבות, בלי לבדוק לעומק את הנתונים או את הגורמים המעורבים.
חברה מסודרת תדבר במספרים ולא בסיסמאות. היא לא תלחץ עליכם לחתום במקום, אלא תעודד אתכם לשאול שאלות, לבדוק נתונים ולבצע בדיקת נאותות.
המטרה היא לא למכור – אלא לבנות מערכת יחסים לטווח ארוך.
להשקיע בטוח עם MAYORS
השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות רווחית מאוד – אך היא טומנת בחובה אתגרים.
הדרך הבטוחה ביותר להתמודד עם הסיכונים היא לעבוד עם חברה שמכירה את השטח, פועלת לפי סטנדרטים גבוהים, ומעמידה את האינטרס שלכם בראש סדר העדיפויות.
חברת MAYORS מציעה למשקיעים ישראלים ליווי מקיף – מבחירת הנכס, דרך פתיחת חשבונות והעברות כספים, ועד שירותי ניהול ונוכחות מקומית.
כל מה שנשאר לכם לעשות הוא לבחור נכון – ולתת למומחים לעשות את השאר כדי להרוויח בטוח. צרו איתנו קשר!
