בתאריך ה-10.4.2026, יומיים בלבד לאחר ההכרזה על הפסקת האש במלחמה בין ארה"ב לאיראן, מלחמה שגם ישראל כמובן מעורבת בה, הבורסה בתל אביב שברה שיא של כל הזמנים בפעם ה-24 במהלך השנה האחרונה, שנת מלחמה!
נשמע בדיוני, אולי כמעט כמו מאורעות המלחמה שאנו חוזים בהם, אך בפועל מדובר במציאות שמלמדת אותנו לא מעט מדוע לא צריך למכור בכל מחיר, ובטח לא למכור בלחץ של מלחמה, בין אם מדובר בשוק ההון או בשוק הנדל"ן.
כמובן, לא מדובר במתמטיקה, אלא שיש לא מעט רגשות טבעיים שמשחקים תפקיד בזמנים שכאלה, לכן מלחמה מייצרת תחושה אחת חזקה במיוחד אצל בעלי נכסים ומשקיעים, שחייבים להחליט כאן ועכשיו עכשיו, אבל! זאת בדיוק הנקודה שבה הרבה החלטות רעות נולדות.
בשוק הנדל״ן, הרבה יותר מבשווקים מהירים כמו מניות, החלטה שמתקבלת מתוך לחץ או בהלה נוטה להתנגש במציאות, והתוצאה? עסקאות נתקעות, קונים נעלמים זמנית, הבנקים זהירים יותר, והמחיר שמתקבל תחת לחץ הוא לעיתים לא מחיר השוק, אלא מחיר של מצוקה. רק מה, ההיסטוריה בישראל ובעולם מראה שמלחמות אכן יוצרות זעזוע, לפעמים אפילו חריף, אבל הן לא יוצרות חוק קבוע שלפיו כל מי שלא מוכר מיד יפסיד. הרבה פעמים הן יוצרות קודם כל קיפאון, אחר כך מיון מחדש של ביקושים, ורק אחר כך שוק חדש עם עדיפויות אחרות.
אז מה עושים כדי לא למכור בלחץ? קודם כל צריך להבין מה באמת קורה לנכס בזמן מלחמה. לא כל ירידה במספר העסקאות היא ירידת ערך, ולא כל כותרת דרמטית היא סימן לקריסה. בנק ישראל למשל תיאר את מה שקרה כאן אחרי אוקטובר 2023 בצורה די ברורה. בעוד שמספר העסקאות בדיור צנח עם פרוץ המלחמה, בהמשך נרשמה התאוששות מהירה. כלומר, השוק לא נעלם, הוא פשוט עצר, בחן מחדש סיכונים, ואז חזר לפעול.
משתני השוק מעבר למצב הביטחוני
במקביל, הדוח השנתי של הבנק מציין שעד המלחמה מחירי הדירות דווקא ירדו על רקע הריבית הגבוהה, כך שהמלחמה נכנסה לשוק שכבר היה בתהליך תיקון, לא לשוק נקי מזעזועים. זו נקודה חשובה למשקיע הנדל"ן, שכן לפעמים מייחסים למלחמה כל תנועה בשוק, למרות שבפועל יש גם ריבית, אשראי, היצע, ציפיות ומצב כלכלי כללי.
הטעות הראשונה היא למכור נכס לפני שמפרידים בין שלושה דברים שונים: שווי הנכס, נזילות הנכס, והכנסה מהנכס. בדרך כלל בזמן מלחמה שלושתם לא זזים יחד. יכול להיות ששווי הנכס לא נפגע דרמטית, אבל יהיה קשה יותר למכור אותו מהר. יכול להיות שיהיה קושי זמני למצוא שוכר, אבל דווקא שכר הדירה באזור אחר יעלה. כלומר מי שמסתכל רק על הפאניקה של השבועות הראשונים במלחמה כזו או אחרת, יכול לחשוב שהשוק מתפרק, אבל התמונה מורכבת יותר, לאו דווקא כזו שצריכה לאותת על למהר ולמכור.
מחשיבה רגשית לחשיבה של משקיע מקצועי
האם זה אומר שכל נכס מוגן? לא, אלא שצריך לעבור מחשיבה רגשית לחשיבה נכסית. כלומר השאלה הנכונה היא מה יקרה למדינה בה מתרחשת מלחמה, אלא מה יקרה לנכס הספציפי שלי אם אצטרך להחזיק בו עוד שנה, שלוש שנים או חמש שנים.
בנקודה הזו כדאי להכניס סדר עבודה למשקיע. קודם כל בודקים האם המכירה נובעת מבעיה אמיתית בתזרים, או רק מפחד מירידת מחיר. אם אין לחץ תזרימי, אין חובה להיכנס לעסקת חירום. אחר כך בודקים את איכות המיקום, שזה אומר קרבה למוקדי תעסוקה, נגישות, מוסדות חינוך, ביקוש לשכירות, ומעל הכל התאמה למציאות הביטחונית החדשה.
הפיצול בשוק
טעות נוספת היא לחשוב שכל שוק הנדל״ן מגיב כמקשה אחת. בפועל, מלחמות מייצרות פיצול. יש נכסים שנפגעים הרבה יותר, ויש כאלה שאפילו מתחזקים יחסית, לא כי המצב טוב, אלא כי העדפות הקונים והשוכרים משתנות. דירה בבניין שמור, אזור עם תשתיות טובות, ונכס שמתאים להשכרה למשפחות או לאוכלוסייה יציבה, עלולים להתנהג אחרת לגמרי מנכס שהוא ממונף מדי לצורך הדוגמה.
לכן משקיע שמוכר רק כי יש מלחמה בלי לבדוק לאיזה צד של הפיצול הנכס שלו שייך, עלול למכור דווקא את מה שהשוק יידע להעריך מחדש לטובה.
גם ההיסטוריה העולמית תומכת בזהירות הזאת. מחקר שבחן את מחירי דיור ב-14 כלכלות מתקדמות מאז 1870, מראה שבמחצית הראשונה של המאה ה-20 אסונות מלחמה עולמיים דיכאו מחירי נכסים, אך במבט ארוך טווח מחירי הבתים במדינות המפותחות לא קרסו לנצח, להפך. עד אמצע המאה הם היו בממוצע לא רחוקים מרמתם ערב מלחמת העולם הראשונה, ואחר כך הם עלו בחדות בעשורים הבאים. המסקנה של המחקר הזה לא אומר שנדל"ן תמיד עולה, אלא שהיסטוריה של מלחמות לא תומכת בקריאת הבהלה האוטומטית למכור מייד. נכסים מושפעים, אבל גם כלכלות נבנות מחדש, אזורים משתנים, אבל הדיור נשאר צורך בסיסי.
שיעור מהמציאות באוקראינה
אבל לא רק ההיסטוריה הרחוקה מלמדת אותנו לקח חשוב, אלא גם מלחמה שמתרחשת בימים אלה ממש, אך לא בישראל או באזור, אלא באוקראינה.
ארגון קרן המטבע הבינלאומי ציין כי בשנים 2022 ו-2023 לא ניתן היה לפרסם את מדדי מחירי הדיור הרשמיים באוקראינה בגלל מגבלות המלחמה. הערכת שיקום משותפת של ממשלת אוקראינה, הבנק העולמי, האיחוד האירופי והאו״ם מצאה כי נכון לסוף 2024 כ-13% ממלאי הדיור במדינה נפגע או נהרס, והשפיע על יותר מ-2.5 מיליון משקי בית. זה כבר לא שוק במצב של פחד בלבד, אלא שוק שסובל גם מהרס פיזי נרחב. דווקא בגלל זה, המקרה האוקראיני מחדד את העיקרון שצריך להבדיל בין ירידת ביקוש זמנית לבין פגיעה ממשית בנכס, בבניין, ברחוב או בעיר. אבל, אם אין פגיעה כזאת, מכירת חירום עלולה להיות תגובת יתר. לכן שכל אחד ישאל את עצמו, האם צריך למהר למכור נכסים בדובאי שכלל לא נפגעו במלחמה הנוכחית במזרח התיכון?
בישראל של השנים האחרונות יש עוד לקח חשוב. גם תחת זעזוע ביטחוני, המשק לא בהכרח מתפרק. למשל, בשנת 2025 ה-OECD קבע שהכלכלה הישראלית הפגינה עמידות ניכרת לנוכח מתקפת 7 באוקטובר והמלחמה שבאה אחריה, אף שהמלחמה כן פגעה בהשקעות וביצוא והגדילה את ההוצאה הביטחונית. עבור בעלי הנכסים השונים זה אומר שלא נכון לקרוא את המציאות רק דרך תמונת הקרב או הכותרת היומית. שוק נדל״ן נשען על עוד הרבה דברים אחרים, וזה נכון גם לנעשה באיחוד האמירויות.
תהליך קבלת החלטות מסודר
אז איך כן מקבלים החלטה מסודרת? מתחילים מהשאלה הכי לא רומנטית שיש, האם אני חייב למכור, או שאני פשוט מפחד להחזיק בנכס? האם חייבים למכור בגלל מינוף, קושי בהחזר, או צורך בהון או שינוי משפחתי? אם אין חובה אמיתית למכור אז פשוט מחזיקים את הנכס כדי לא למכור בהפסד עכשווי או עתידי.
הכלל האחרון הוא אולי החשוב ביותר. בזמן מלחמה לא מוכרים לפי מצב הרוח של המדינה, אלא לפי איכות הנכס, עומק הכיס, אורך הנשימה והתזה ההשקעתית המקורית. מי שקנה נכס טוב, באזור שיש לו ביקוש אמיתי, עם מימון סביר ויכולת החזקה, לא חייב להפוך אירוע ביטחוני להפסד ממומש. מי שקנה נכס חלש, ממונף מדי, בלי כרית ביטחון ובלי להבין את הסיכון האמיתי שלו, דברים שאנחנו במאיורס מוודאים שלא יקרו למשקיעים שלנו, עלול להיפגע גם בלי מלחמה. כך שבסופו של דבר בשוק הנדל״ן, ובמיוחד בתקופות קשות, ההבדל בין הפסד לבין החלטה טובה הוא לרוב לא אומץ גדול, אלא סדר מחשבה.
