אם אתם משקיעים ישראלים שכבר התנסו בנדל"ן מקומי או כאלה ששוקלים את הצעד הראשון, חשוב שתכירו את אחת ההזדמנויות הבולטות בעולם ההשקעות: נדל"ן בדובאי.
לא מדובר בהבטחות על נייר – המספרים מדברים בעד עצמם.
בואו נעשה השוואת תשואות נדל"ן, בעוד בישראל התשואה הממוצעת על דירה נעה סביב 2%-3.5% לשנה (ובמקרים חריגים מגיעה ל-4.5%), בדובאי מדובר על תשואות שגרתיות בטווח של 7%-10%, ובמקרים ממוקדים – אפילו יותר.
אז למה הפער כל כך גדול? ואיך זה שדווקא בדובאי – אחת הערים היוקרתיות והמתקדמות בעולם – אפשר להרוויח פי שניים ואפילו פי שלושה? הנה כל התשובות שאתם צריכים לדעת לפני השקעה.
איך מחושבת תשואה משכירות על דירה בישראל?
תשואה היא מדד לביצוע של השקעה.
בדירות מגורים תשואת שכירות מחושבת כך: סך ההכנסות השנתיות משכירות חלקי שווי הנכס.
אם למשל רכשתם דירה במיליון שקלים ואתם מרוויחים ממנה 30,000 שקל בשנה – אתם משיגים תשואה של 3%. נשמע פשוט? רק על הנייר.
בישראל, התמונה הרבה יותר מורכבת. כי מלבד מחירי הנכסים הגבוהים, יש גם מיסוי כבד, רגולציה, עלויות תחזוקה, ואפילו קושי במציאת שוכרים באזורים מסוימים.
כל אלה פוגעים בתשואה בפועל – ולעיתים מותירים את המשקיע עם רווח אפסי.
דובאי: תשואה גבוהה משכירות – כבר מהיום הראשון
בדובאי, לעומת זאת, המודל פשוט וברור. התשואה מחושבת לפי שכר הדירה בפועל, ללא הפתעות של מס רכישה גבוה, מס שבח או מס על שכר דירה – פשוט כי אין כאלה.
כפי שמפורט בפורטל רשות המיסים של איחוד האמירויות.
כל התנאים עובדים לטובת המשקיע: תשלומי תחזוקה נמוכים, פטור ממס הכנסה ורמת ביקוש גבוהה במיוחד.
בשכונות יוקרתיות כמו Jumeirah Village Circle, Arjan או Production City, דירה שנרכשת ב־800,000 עד 1.5 מיליון דירהם מושכרת ב־7,000 עד 12,000 דירהם בחודש – והמשמעות היא תשואה של 8%-12% בשנה. המספרים האלה לא קיימים כמעט באף עיר מערבית אחרת.
השוואת תשואות נדל"ן בין ישראל לדובאי – תשואות לפי סוג נכס
| סוג נכס | מחיר ממוצע בתל אביב (₪) | תשואה ממוצעת בישראל | מחיר ממוצע בדובאי (AED) | תשואה ממוצעת בדובאי |
| דירת סטודיו | 2,200,000 | 2.8% | 740,000 | 8%-9% |
| דירת 2 חדרים | 3,200,000 | 2.5% | 1,499,000 | 9%-10% |
| פנטהאוז יוקרתי | 8,500,000+ | 1.5%-2% | 3,500,000-5,000,000 | 10%-12% |
נתונים מעודכנים ל־2025. החישוב מתבסס על שכירות ממוצעת שנתית ודיווחים של חברות ניהול נכסים.
הפער במסים – נתונים שחשוב לדעת לקראת השקעה בנכס נדל"ני
בישראל, כל השקעה בנדל"ן נושאת עמה עלויות נוספות כמו מס שבח (25% מהרווח), מס על דמי שכירות מעל סף מסוים, תשלום לארנונה גבוהה יותר, ולעיתים גם היטלי השבחה ועיכובים רגולטוריים.
בדובאי, לעומת זאת, תשלום המס בעת רכישה עומד על 4% בלבד כדמי רישום חד-פעמיים תחת רגולציית מחלקת הקרקעות של דובאי, ואין כל מס על ההכנסה מדמי השכירות. אין מס שבח, אין מס הכנסה, ואין מס רכוש שנתי.
תיירות וביקוש: המנוע שמזרים הכנסות קבועות למשקיע
דובאי רשמה בשנת 2024 שיא תיירות עם יותר מ־18 מיליון מבקרים, והיא ממשיכה למשוך קהלים עסקיים, דיפלומטיים ותיירותיים מכל העולם.
העיר מארחת תערוכות, כנסים, פסטיבלים וספורט בינלאומי כשכל אלה מייצרים ביקוש מתמשך לדירות איכותיות להשכרה קצרה.
Airbnb, Booking.com וחברות ניהול מקומיות פעילות מאוד ומציעות פתרונות שמייצרים תפוסה גבוהה לאורך כל השנה.
אם בישראל דירה שעומדת ריקה חודש-חודשיים בשנה זה נורמלי – בדובאי, בפרויקטים הנכונים, מדובר בתופעה נדירה.
הודות לזרם קבוע של שוכרים, ניתן לייצר הכנסה חודשית כמעט מיידית מההשקעה.
ניהול נכס מקצועי למי שמחפש השקעה פסיבית
עוד פקטור משמעותי שמבדיל את דובאי מישראל הוא קלות הניהול.
בישראל, בעל דירה מתמודד עם דיירים, תחזוקה, גבייה, ביטוחים ולעיתים גם תביעות.
בדובאי, לעומת זאת, קיימות חברות ניהול מקומיות שמספקות שירות 360° – מהשכרת הנכס, דרך תחזוקה ועד העברת כספים.
עבור משקיעים מישראל, שמחפשים הכנסה פסיבית – זו בשורה אמיתית. הנכס מנוהל באופן שוטף, וניתן לעקוב אחריו מכל מקום בעולם.
תוכנית תשלומים שפויה – גם בלי משכנתא
רוב המשקיעים הישראלים רגילים לשמוע על מימון בנקאי, אישורי משכנתאות, ערבים ובירוקרטיה מסובכת. בדובאי – זה לא עובד כך.
תוכנית התשלומים בפרויקטים חדשים, כמו Samana Resorts, מאפשרת לרכוש נכס גם בלי מימון בנקאי.
לדוגמה: מקדמה של 20%, תשלומים חודשיים נוחים במהלך הבנייה (57%) ואת היתרה (23%) משלמים עם קבלת המפתח.
המשמעות היא שאתם יכולים להיכנס לעסקת נדל"ן רווחית, עם פריסה רחבה שמקלה על התזרים – וליהנות מהתשואה תוך כדי תשלום.
חברות נדל"ן מובילות באיחוד האמירויות – מי עומד מאחורי הפרויקטים המניבים ביותר?
בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן בדובאי נשלט על ידי חברות נדל"ן מובילות באיחוד האמירויות שהציבו סטנדרטים חדשים של איכות, עיצוב וחדשנות.
החברות האלו אחראיות לפרויקטים שאינם רק יוקרתיים אלא גם מתוכננים במיוחד לצרכים של משקיעים בינלאומיים – עם מיקומים אסטרטגיים, תכנון פיננסי חכם ותשואות שמקדימות את השוק.
כשבוחנים השקעה באחד הפרויקטים הללו, חשוב לדעת שאתם פועלים מול גופים עם ניסיון מוכח, גב כלכלי חזק ויכולת לנהל נכס גם אחרי המסירה – מה שמספק למשקיע שקט נפשי ויציבות לאורך זמן.
השוואת תשואות נדל"ן – תשואה גבוהה זו לא הבטחה, זו שיטה
אם אתם מחפשים השקעת נדל"ן שלא רק שומרת על הערך אלא גם מייצרת הכנסה פסיבית קבועה – דובאי היא הבחירה החכמה. לא צריך להמר.
צריך לדעת לקרוא מספרים, לזהות מגמות, ולהבין את ההבדל בין “נכס” לבין “נכס שעובד בשבילך”.
חברת MAYORS, שמחוברת ישירות ליזמים מקומיים ולפרויקטים חזקים כמו סמאנה, מאפשרת לכם להצטרף לעסקאות בשלב מוקדם, לקבל תנאים בלעדיים וליהנות מתשואה שמתחילה לעבוד – מהיום הראשון.
לפרטים נוספים, סיור השקעה בדובאי או פגישה עם נציג מקומי – שלחו לנו הודעה בוואטסאפ או הקליקו כאן.
