השקעות נדל"ן בחו"ל הן אופציה שהרבה משקיעים חוששים ממנה: האם הכסף בטוח? מה קורה אם הפרויקט מתעכב? מי מפקח על היזמים? כל שאלה כזו הופכת לקריטית כשהולכים להשקיע מאות אלפים או מיליוני שקלים.
בדובאי, התשובות לשאלות האלה ברורות וכתובות בחוק כאשר הרגולציה המקומית מחייבת ומאורגנת.
אחת מנקודות החוזק המשמעותיות של דובאי למשקיע הזר היא מערכת הפיקוח של DLD – Dubai Land Department.
מדובר בגוף ממשלתי שפועל תחת משרד הקרקעות והמקרקעין של דובאי, ותפקידו לפקח, להסדיר ולהבטיח את אמינות שוק הנדל״ן.
החוק המוביל של DLD – בשילוב מערכת רשם הפרויקטים RERA – מציע מעטפת נדירה של ביטחון למשקיע, שקיפות מלאה, ופיקוח חסר תקדים על כספים, חוזים וזכויות בעלות.
מה זה בעצם חוק ה-DLD בדובאי – ומה ההשפעה שלו על תחום ההשקעות הזרות?
ה־Dubai Land Department הוא גוף ממשלתי שתחתיו מתבצעת כל רישום והעברת בעלות של נכסי מקרקעין בדובאי.
תפקידו לנהל את הבירוקרטיה של רישום נכסים ולהבטיח שכל עסקה תבוצע בהתאם לחוק, תוך שמירה מלאה על זכויות הרוכש.
באופן מעשי, כל רכישת דירה על הנייר (Off Plan) בדובאי חייבת להתבצע דרך מנגנונים רשמיים המאושרים על ידי ה-DLD.
כל פרויקט חייב להיות רשום, כל יזם נדרש להציג ערבויות והוכחות יכולת וכל חשבון בנק שמיועד לתשלום חייב להיות חשבון נאמנות מבודד (Escrow Account) המאושר על ידי הרשויות.
חוק ה־Escrow – ההגנה המשפטית החזקה על המשקיע
אחד החוקים המרכזיים שהביאו את דובאי להוביל ברמת הביטחון למשקיע הוא חוק חשבון הנאמנות (Escrow Law), שהונהג ב-2007.
החוק קובע כי כל פרויקט חדש חייב להחזיק חשבון נאמנות ייחודי לפרויקט הספציפי.
כל תשלום של הרוכש מועבר ישירות לחשבון הזה, ולא ליזם. היזם עצמו יכול למשוך כספים רק לפי התקדמות בנייה בפועל – תחת בקרה של גוף מפקח.
התוצאה? הכסף של הרוכש אינו יכול לשמש לצרכים אחרים של היזם, לא להחזרי חובות, לא לשיווק, ולא לפרויקטים אחרים.
אם הפרויקט לא נבנה בפועל – הכסף נשאר בחשבון.
פיקוח על הפרויקט מתחיל מהשלב הראשון
לפי מידניות חוק ה-DLD בדובאי לפני שיזם יכול להתחיל לשווק יחידות בפרויקט, עליו לעמוד במספר תנאים:
- להחזיק בקרקע רשומה על שמו
- להציג תוכניות מאושרות מהעירייה
- לפתוח חשבון נאמנות לפרויקט
- להחתים קבלן מבצע מוסמך
- להירשם אצל DLD ו־RERA עם מספר רישום ציבורי
כל הנתונים הללו שקופים ונגישים לכל אחד דרך אתר DLD.
כלומר, כל משקיע יכול לבדוק האם הפרויקט רשום, מה מצב הקרקע, מה שם היזם, מי הקבלן ומה סטטוס הבנייה.
שקיפות מוחלטת – שמייצרת ביטחון.
רישום בעלות אוטומטי על שם הרוכש
בישראל, רישום בטאבו לעיתים לוקח שנים, ואינו תמיד פשוט. בדובאי, כל עסקת רכישה נרשמת בזמן אמת במערכת הממשלתית.
ברגע שמשולם הסכום הראשוני ונחתם החוזה – הרוכש מקבל שטר רכישה רשמי (Oqood) על שמו.
זהו מסמך משפטי שמוכר על ידי כל רשויות דובאי, ונותן הגנה חוקית מלאה לרוכש – גם אם הוא לא תושב האמירויות.
מה קורה אם היזם מתעכב או נכנס לקשיים?
גם לזה יש מענה. DLD ו־RERA מחזיקים סמכויות להתערבות מיידית במקרה של עיכוב חריג או הפרת התחייבות.
במקרה כזה, הרשויות יכולות:
- להקפיא את חשבון הנאמנות
- להעביר את ניהול הפרויקט לחברת ניהול חלופית
- לחייב החזר כספי לרוכשים או להשלים את הבנייה דרך קבלן אחר
דובאי עברה בעבר משברים כלכליים ולמדה מהם – היום, הסיכון למצב שבו הכסף "נעלם" או הפרויקט לא נבנה – כמעט לא קיים.
הגנה מפני הונאות ומניעת שיווק פרויקטים לא חוקיים
DLD פועלת גם בזירה של אכיפה ומניעת הונאות. כל פרסום של פרויקט חייב באישור מראש.
כל סוכן נדל"ן שמציע לכם השקעות נדל"ן בדובאי – חייב להיות רשום ומורשה. כל פרויקט שנמכר – חייב להופיע באתר הממשלתי.
אם סוכן או גוף מציע לכם השקעה שאינה מאושרת – ניתן לבדוק תוך שניות אם היא חוקית.
הכל נעשה דרך מערכת שקופה ופתוחה לכל – כולל אפליקציה ממשלתית זמינה מהטלפון הנייד.
איך זה נראה בפועל?
נניח שאתם רוכשים דירה בפרויקט חדש של אחת מהחברות הגדולות – כמו Emaar או Samana. איך זה עובד בפועל?
- אתם מקבלים חוזה ברור, באנגלית, המפרט את תנאי העסקה, לוחות הזמנים, אחריות היזם ועוד.
- משלמים מקדמה לחשבון נאמנות מאושר בלבד.
- לאחר התשלום – מתקבל מסמך Oqood שמוכיח את הבעלות.
- כל תשלום נוסף נעשה לפי אבני דרך בבנייה, ולא לפי זמן שעבר.
- אתם יכולים לבדוק בכל שלב את התקדמות הפרויקט באתר DLD.
כל התהליך מפוקח. אין הפתעות, אין “עסקאות מפוקפקות”. יש רגולציה מסודרת שמייצרת שקיפות.
ישראל מול דובאי: פערי רגולציה וניהול סיכונים
בישראל, משקיעי נדל"ן על הנייר לרוב מתמודדים עם חוסר שקיפות: יזמים שלא עומדים בזמנים, קרקעות לא מוסדרות, אישורים מתעכבים, רישום בעלות שלא תמיד מתבצע בזמן, ועוד.
בדובאי, הסיכונים האלה פשוט מנוטרלים – על ידי חוק.
אם בישראל משקיע צריך להפעיל עורכי דין, שמאים, אנשי מקצוע ובדיקות רקע מסובכות – בדובאי, מרבית הדברים מוסדרים ומפוקחים דרך מערכת ממשלתית אחת, זמינה וברורה.
להשקיע בנדל״ן מחוץ לישראל כשהחוק בצד שלכם
חוק ה־DLD בדובאי הוא לא רק גוף מפקח – הוא הסיבה המרכזית לכך שדובאי נחשבת לאחת הערים הבטוחות בעולם להשקעת נדל"ן.
עם רגולציה נוקשה, שקיפות גבוהה וחוקים ברורים שמגנים על כספי המשקיעים – אתם מקבלים סביבת השקעה שפשוט עובדת.
אם אתם שוקלים להשקיע בדירה בדובאי – יש מי שמלווה אתכם לאורך תקופת ההשקעה.
חברת MAYORS, שפועלת מתוך דובאי ומלווה משקיעים ישראלים באופן אישי, תסייע לכם לבחור פרויקט מאושר, לעבור את כל השלבים בצורה בטוחה, וליהנות מהזדמנות נדל"ן עם תשואה גבוהה וסיכון נמוך.
לפרטים נוספים, התייעצות אישית או בדיקת פרויקטים מאושרים על ידי חוק ה-DLD בדובאי – שלחו לנו הודעה בוואטסאפ או הקליקו כאן.
