כאיש נדל"ן אני יודע שכדי להגיע לעסקאות הטובות באמת, אני חייב לנתח עשרות פרמטרים שונים, משום שכל אחד מהם עלול להשפיע בצורה משמעותית על השורה התחתונה, כמה כסף אני יכול להרוויח מהשקעת נדל"ן כזו או אחרת.
באופן טבעי יש לא מעט גורמים שנמצאים בשליטה שלי בזמן שאני בוחן את האפשרויות, ועל חלקם כבר הרחבתי בכמה מהמאמרים הקודמים שלי.
כשאנחנו במאיורס בודקים פרויקט מסוים לפני שמציגים אותו לקהל המשקיעים שלנו, אנחנו לא מסתפקים רק בשאלה מה תהיה איכות הפסיליטיז בבניין או מה יהיה הגודל של הדירה להשקעה, אלא נכנסים לעומקם של פרטים שנראים קטנים אך קובעים את התמונה כולה. למשל, לאן פונה המרפסת של הדירה, האם היא תשקיף על נוף פתוח? האם בעוד מספר שנים יעמוד מולה בניין מגורים נוסף שיחסום כניסה של אור ואוויר? האם היא משקיפה על פארק גדול שנערכות בו הופעות חיות בשעות מאוחרות? או שאולי הבניין והדירה קרובים מדי לקניון בדובאי, שמושך אליו המוני מבקרים והרעש הזה של תנועת ההמונים יכול לחדור אל תוך הדירה. וכל זה רק על קצה המזלג.
אלה נתונים שאני יכול למדוד ולנתח, ובהתאם לכך להחליט האם הדירה הזו להשקעה בדובאי או בכל מקום אחר מתאימה לי ולמטרות שלי או לא, וכך בדיוק אנחנו פועלים גם עבור קהל המשקיעים שלנו.
תיירות ונדל"ן מושפעים מהמצב הביטחוני
אבל יש דברים אחרים שאינם נמצאים בשליטה שלי או כאלה שאנחנו ב-Mayors אינם אחראיים עליהם. מה למשל? כמות התיירים שנכנסת לדובאי בכל שנה.
מדוע אני מזכיר את העניין הזה של כמות תיירים בדובאי?
כי בכל הנוגע למשקיעי נדל"ן ותיקים בישראל, הנקודה הזו של תיירים ונדל"ן זו נקודה רגישה. חקרתי את התחום הזה לא מעט והמספרים במקרה הזה מספרים תמונה מדהימה אבל גם כואבת.
תראו, לא רק בישראל אלא בכל מקום אחר בעולם, אם לא מדובר במקום שקט מבחינה ביטחונית, התיירות היא הנפגעת העיקרית.
קחו למשל את שנת 2000, אתם יודעים כמה תיירים נכנסו לישראל באותה שנה? 2.67 מיליון תיירים ובאותה תקופה היה זה מספר שיא.
הסיבה למספרים הגבוהים היה שמדובר בשנת מילניום, והמון נוצרים מאמינים הגיעו לישראל כדי לחוות את התיירות והסיפורים שיש סביב ישו באזור הכנרת. היכן שעל פי האמונה ישו הלך על המים, כל סיפור נס הדגים והלחם, והיכן שהיה מרכז הפעילות שלו בארץ, בכפר נחום שנמצאת ממש בסמוך למים.
שנתיים לאחר מכן החלה האינתיפאדה השנייה, ואתם יודעים כמה תיירים הגיעו לישראל בשנה הזו? רק 862 אלף תיירים.
הנה דוגמה נוספת.
שנת 2019 הייתה שנת השיא בענף התיירות בישראל, אז נכנסו לארץ כ-4.5 מיליון תיירים. אתם יודעים מה היו ההוצאות של התיירים באותה שנה? סכום עתק של 25.9 מיליארד שקלים.
רק כדי לסבר את האוזן, זה לא רק הכניס כסף למדינה ולעוסקים בתיירות, זה גם הגדיל משמעותית את כמות המשרות במשק שקשורות לענף התיירות. מדובר ב- 150 אלף עובדים שהתווספו למשק. נהגים, עובדי בתי מלון, הייתה לזה נגיע לעולם המסעדנות ועוד.
כמה שנים לאחר מכן, לצערנו נפתחה מלחמת חרבות ברזל, ובשנת 2024 נכנסו לישראל רק כ-962,000 תיירים. על פי הערכות של משרד התיירות, המלחמה והמספר הנמוך של התיירים הנכנסים הובילו לאובדן הכנסות למשק בהיקף של כ-17.4 מיליארד שקלים.
הנה דוגמה נוספת והפעם שאינה קשורה לענייני מלחמה.
לפני הקורונה, אל שבוע הגאווה שנערך בתל אביב בשנת 2017 ,2018 ו- 2019 הגיעו בין 30 ל- 40 אלף תיירים.
תחשבו על זה, כמות אדירה של תיירות נכנסת בפרק זמן של ימים בודדים.
מה זה אומר מבחינתי כאיש נדל"ן? שמדובר בכמות אדירה של אנשים שחיפשו מקום ללון בו למשך מספר ימים. לכן זו הייתה תקופת השיא של כל מי שהחזיקו בנכס להשקעה בתל אביב והסביבה והשכירו אותו תחת המעטפת של דירות Airbnb.
בתקופת הקורונה כמובן שאירועים מהסוג הזה כלל לא התרחשו, ורבים שרכשו לעצמם דירות להשקעה, נאלצו לשלם משכנתא אך בלי לקבל תשואה פסיבית מהשכרת הנכסים.
הקשר בין תיירות ונדל"ן במקומות נוספים בעולם
כישראלי קל לי מאוד לעקוב אחר הנעשה בישראל ולהבין את המצב, אבל כאיש נדל"ן אני תמיד בוחן וחוקר מקומות רבים נוספים, כדי להיות בטוח איך המגמות השונות עובדות ומשפיעות על הדברים.
אז לא רק בישראל מתמודדים עם אירועים ביטחוניים שמשפיעים על התיירות הנכנסת, אלא גם במקום שלא כל-כך רחוק מאיתנו, מקום שעד לא מזמן היה אהוב מאוד על הישראלים ואני מתכוון לטורקיה.
גם טורקיה חוותה לא כל כך מזמן פגיעה משמעותית בתיירות הנכנסת בעקבות אירועים ביטחוניים שקרו במדינה בין שנת 2015 ל- 2017.
בשנים הללו טורקיה התמודדה עם שורה של פיגועי טרור קשים באיסטנבול, באנקרה ובערים נוספות, לצד ניסיון של הפיכה צבאית.
מה שקרה בעקבות זה היה גל ביטולים עצום מצד תיירים, במיוחד מגרמניה ומרוסיה שהיו מהקהילות הגדולות ביותר שהגיעו לטורקיה מדי שנה.
ומה אומרים המספרים? אם למשל בשנת 2014 נכנסו לטורקיה 41 מיליון תיירים, בעקבות המצב הביטחוני המספר צנח לכדי 25 מיליון תיירים.
מדובר בירידה של כמעט 40%. ואז מה קרה? בתי מלון נסגרו, חברות תעופה קיצצו בקווים שלהן, ועשרות אלפי עובדים בענף התיירות מצאו את עצמם בלי פרנסה.
כך שאין זה משנה אם מדובר בישראל, בטורקיה או בכל מקום אחר בעולם, תמיד אבל תמיד יש השפעה ישירה בין מספר התיירים הנכנסים לכל מדינה לבין המשק המקומי ומחירי הנדל"ן.
כי כשמדינה שחיה במידה רבה מתיירות נכנסת ולפתע זו מתמודדת עם מצב ביטחוני שמערר את הביטחון באזור, גם מחירי הנדל"ן יורדים. והרי לא רק התיירים לא באים, אלא גם המשקיעים נעלמים, ופרויקטים שהתבססו לא מעט על ביקוש תיירותי פשוט קרסו.
בטורקיה למשל, אזורים כמו אנטליה, בודרום ואפילו איסטנבול חוו האטה משמעותית בשוק הנדל"ן, ובעיקר הייתה זו פגיעה בהשכרת דירות לטווח קצר וצמצום בהשקעות זרות.
תיירות ונדל"ן בדובאי – מה המספרים מראים?
העובדה שהנסיכויות באיחוד האמירויות ודובאי בראשן אינן סובלות מאיום ביטחוני חיצוני, מעצימה את תחושת הביטחון האישית הגבוהה שמאפיינת את מי שמתגוררים בדובאי או כל מי שמגיעים לבקר בה, וזה חברים משפיע גם על התיירות הנכנסת.
זאת בין היתר הסיבה מדוע בעשור האחרון דובאי כל הזמן שוברת שיאים בכל הנוגע לכמות התיירים.
בשנת 2021 היה מדובר ב- 7.28 מיליון תיירים. שנה לאחר מכן 14.36 מיליון תיירים. בשנת 2023 הגיעו לדובאי 17.15 מיליון תיירים, ובשנה שעברה 18.72 מיליון תיירים.
מאוד יכול להיות שתגידו לי, אוקיי, ומה בכל הנוגע לתקופת הקורונה? ובכן, לפני שהקורונה פרצה הגיעו לדובאי 16.73 תיירים, ובזמן הקורונה? 5.51 מיליון תיירים, וכל זה למרות שהעולם נסגר וחלק גדול מהטיסות נעצרו לחלוטין.
מבחינתי כאיש נדל"ן, זו אינדיקציה ברורה לכך שלצד הצורך למצוא השקעת נדל"ן בהתאמה לצרכים האישיים וליכולת הכלכלית של כל משקיע בנפרד, בכל הנוגע לדברים שאינם נמצאים בשליטה שלנו במאיורס אבל כן קשורים להשקעות נדל"ן בדובאי, אפשר להיות רגועים.
דובאי מושכת אליה מיליוני תיירים בכל שנה כי מדובר באחד המקומות הכי בטוחים בעולם, ויש לזה השפעה עצומה על הפוטנציאל של השקעות נדל"ן בעיר. כי היא לא תלויה במצב רוח אזורי והיא לא מושפעת מתנודות פוליטיות חדות וכד'.
לכן כשאני מנתח השקעה, אני חייב לדעת שאני נכנס לשוק שמסוגל לעמוד איתן בזמנים טובים וגם בזמנים פחות טובים, וזה בדיוק מה שדובאי מוכיחה שהיא יודעת לעשות ולשמור עליו שוב ושוב, גם כשמקומות אחרים קורסים.
כי בסופו של דבר יש מקומות שבהם הנדל"ן רוכב על התיירות, כפי שקורה בישראל, ויש מקומות שבהם התיירות מחזקת את שוק הנדל"ן, וזה בדיוק מה שקורה בדובאי בצורה מושלמת.
במאמרים הבאים אני אמשיך לחבר עבורכם בין מספר עולמות שבסופו של דבר משפיעים ומתנקזים להשקעת נדל"ן בדובאי, כך שכל הדברים יהיו ברורים מכל זווית שתבחנו את הדברים.
שלכם, מיכאל מאיורוב, המייסד ובעלים של MAYORS השקעות נדל"ן בדובאי.
