כדי להוציא לפועל השקעת נדל"ן מוצלחת, צריך לסמן וי ליד מספר פרמטרים שקובעים למעשה את הדברים. מיקום הנכס, תזמון הכניסה לעסקה, כמובן איכות היזם ואיכות ביצוע העבודות. כמובן, צריך לקחת בחשבון גם את ענייני הרגולציה ומיסוי. כאשר חושבים קדימה, אי אפשר שלא להתייחס גם לנושאים כמו ביקוש ושכירות, אבל הפרמטר המרכזי, החשוב והעוצמתי ביותר הוא מחיר הכניסה לעסקה.
על מנת לקבל את המחיר הטוב ביותר, כדאי מאוד שיהיה מאחוריכם כוח מיקוח. אולם כאשר ניגשים באופן עצמאי אל קבלן כזה או יזם אחר בדובאי, הם רואים אתכם חלשים יותר ומחיר הכניסה יהיה בהתאם, אבל! בזכות המעטפת המקצועית שאנחנו ב-Mayors מעניקים, כל משקיע מקבל תוספת כוח שעושה את ההבדל.
זו למעשה הייתה ההחלטה האסטרטגית הראשונה שקיבלנו על עצמנו כאשר הקמנו את מאיורס. לקחת כוח קנייה משותף ולמנף אותו אל מול ענקיות הנדל"ן בדובאי, כך שאפשר יהיה להוריד את מחיר הכניסה להשקעה בנכס בדובאי למחיר הטוב ביותר, וגם על מנת לייצר למשקיעים שלנו לוחות תשלומים והנחות שפשוט לא קיימים בשוק החופשי.
ידענו כי רק אם נצליח להפוך לגוף שמייצר ערך אמיתי, ולא כזה שרק מחבר בין משקיעים למוכרים כדי לגזור עמלה, שרק בדרך הזו נוכל להגיע אל שולחן המשא ומתן מול הקבלנים הגדולים בדובאי, אבל לא כלקוחות, אלא שהם יראו בנו ובכם שותפים אסטרטגיים לכל דבר ועניין.
היום, לאחר מספר שנים של פעילות בדובאי, אנחנו גאים להיות הגורם הישראלי היחיד בשוק הנדל"ן בדובאי שמחזיק במפתח לדלתות שסגורות בפני רבים אחרים.
בזכות נפח הפעילות האדיר שלנו וכמות המכירות שאנחנו מייצרים עבור הקבלנים המובילים בדובאי, אנחנו מצליחים להכתיב כללי משחק חדשים, ובמאמר הזה נחשוף בפניכם את המנוע שמסייע לנו מאחורי הקלעים, וכיצד המודל שבנינו מסייע למשקיעים לרכוש נכס בדובאי במחירים הנמוכים ביותר ובפריסת התשלומים הנוחה ביותר.
מדוע הקבלנים מקשיבים ל- Mayors?
בשוק הנדל"ן של דובאי פועלים חלק מיזמים מהגדולים בעולם. מדובר בתאגידי ענק שבונים גורדי שחקים, שכונות יוקרה ואיים מלאכותיים. בדרך כלל ליזמים האלו יש ספר חוקים נוקשה. והפרקים שבתוך הספר הזה כוללים מחירון קבוע, תנאי תשלום אחידים ונהלים מאוד ברורים. לכן כאשר משקיע פרטי ועצמאי נכנס למשרד המכירות של יזם כזה או אחר, הם מניחים בפניו את ספר החוקים ולמעשה אומרים לו, תקבל את התנאים שאנחנו מעמידים או שניפרד כידידים.
אבל, לעומת זאת, כאשר אנחנו נכנסים לחדר הישיבות כדי לנהל משא ומתן, לא מניחים על השולחן שום ספר אלא דף חלק והשיחה נשמעת אחרת לגמרי. הסיבה לכך היא שאנחנו מעולם לא מייצגים משקיע אחד ואפילו לא חמישה. אנחנו לא מגיעים כדי לבחור דירה אחת וגם לא 3, אלא אנחנו מייצגים קומות ולעיתים אפילו פרויקטים שלמים.
כך שעבור היזמים כולל השמות הגדולים והמוכרים ביותר, אנחנו צינור חמצן שמזרים ביקוש של משקיעים איכותיים מישראל, והמעמד הזה מאפשר לנו לדרוש ולקבל תנאים שהם מחוץ לספר החוקים הנוקשה שאחרים חייבים להתאים את עצמם אליו.
לוחות תשלומים בהתאמה אישית
כוח הקנייה הקבוצתי הזה שלנו נועד כדי לשבור את התבניות המקובלות ולתפור חליפות מימון והשקעה שמותאמות בדיוק לצרכים של המשקיע הישראלי. לא רק שאנחנו מצליחים לעשות זאת, אלא שמדובר רק בקצה הקרחון.
כי בשורה גדולה נוספת שאנחנו מביאים למשקיעי הנדל"ן שלנו מישראל, נוגעת לנושא תזרים המזומנים.
אנחנו יודעים היטב כי לא פעם החסם העיקרי להשקעת נדל"ן בדובאי וכל השקעה אחרת בעולם, היא לאו דווקא מחיר הנכס, בין אם זה דירה בדובאי, דירת קומפלקס בדובאי או וילה בדובאי, אלא מהי פריסת התשלומים במהלך הבנייה.
אנחנו יכולים לספר כי הסטנדרט בשוק הנדל"ן בדובאי הוא לעיתים אגרסיבי, עם דרישות למקדמות גבוהות ותשלומים שוטפים צפופים שבקלות יכולים לחנוק את הנזילות של המשקיע בישראל.
גם בנושא זה החלטנו לא לקבל את הגזירה אלא לשנות את פני התמונה. לכן בישיבות ניהול משא ומתן שאנחנו עורכים מול כל חברה קבלנית וכל יזם, אנחנו מבהירים מראש, כדי שהמשקיעים שלנו ייכנסו לעסקה, אנחנו צריכים שהם יגלו גמישות.
התוצאה היא לוחות תשלומים בלעדיים שקיימים רק אצלנו. מה זה אומר בפועל? זה אומר שבפרויקטים רבים, המשקיעים שלנו נהנים ממקדמות כניסה נמוכות דרמטית מהמקובל בשוק הנדל"ן בדובאי. זה אומר פריסת תשלומים מרווחת יותר שמשאירה למשקיעים אוויר לנשימה. מעבר לכך, במקרים רבים אנחנו מצליחים להשיג תוכניות תשלום שממשיכות זמן רב לאחר קבלת המפתח לנכס.
צריך להבין, המשמעות של הדברים היא אדירה. זה אומר שמשקיע הנדל"ן מישראל יכול לקבל דירה בדובאי, להשכיר אותה ולהשתמש בכספי השכירות כדי לממן את יתרת התשלומים לקבלן. כך שבמקום להוציא כסף מהכיס, הנכס מתחיל לממן את עצמו.
מדובר בהטבה פיננסית שבדרך כלל שמורה לגופים מוסדיים, אבל אנחנו במאיורס הצלחנו להנגיש אותה לטובת המשקיע הפרטי.
הרווח מתחיל ברכישת הנכס
כל משקיע נדל"ן מנוסה יודע שאת הרווח עושים עם מחיר הקנייה, ולא בזמן המכירה. כי אם קונים נכס במחיר השוק, אז למעשה תלויים לחלוטין בכוחות השוק ובעליית הערך העתידית של הנכס כדי להרוויח. אומנם בכל הנוגע לעולם הנדל"ן בדובאי המגמה היא מגמת עלייה ברורה כבר כמה וכמה שנים טובות, אבל תחשבו על זה שאם מצליחים לקנות את אותו הנכס מתחת למחיר השוק, איזה הון עצמי אפשר ליצור החל מהיום הראשון.
תודות להיקפי ההשקעות שלנו, אנחנו במאיורס נהנים מסטטוס של רוכשי סיטונאות בעיני הקבלנים, לכן את ההנחות שהמשקיעים שלנו מקבלים הן אינן הנחות סמליות, אלא מדובר בהוזלות משמעותיות של עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר, בהשוואה למחיר שישלם כל משקיע אחר שייכנס למשרד המכירות של יזם מסוים.
במילים אחרות המתמטיקה מאוד פשוטה. כשמחיר הרכישה נמוך יותר, התשואה גבוהה יותר. כך שאם קונים נכס בדובאי ב-5% או 10% פחות ממחיר המחירון הרשמי, בעצם מגדרים את הסיכון ומגדילים את פוטנציאל האקזיט בצורה משמעותית. מדובר ביתרון תחרותי שאנחנו נלחמים עליו בכל פרויקט מחדש, כדי להבטיח שהמשקיעים שלנו תמיד יהיו צעד אחד לפני השוק.
לשים יד על ההזדמנות לפני כולם
כוח הקנייה שלנו מול הקבלנים לא מתבטא רק בכסף אלא גם בזמן. מה הכוונה ואיך זה תורם למשקיעים? ובכן, מאחר ובעולם הנדל"ן עיתוי הוא הכל, הנכסים הטובים ביותר, למשל במגדל מגורים, אלה שממוקמים בקומות הגבוהות עם הנוף הפתוח והכיוונים הנכונים, נחטפים בדרך כלל בשעות הראשונות של ההשקה.
כחלק מהשותפות האסטרטגית שלנו עם חברות הקבלן המובילות בדובאי, אנחנו ב- Mayors מקבלים גישה למידע ולמלאי בשלבי ה-Pre-Launch. זה אומר שאנחנו יודעים על פרויקטים חדשים לפני שהם יוצאים לפרסום, ומקבלים אפשרות לשריין יחידות עבור המשקיעים שלנו עוד לפני שהציבור הרחב בכלל יודע שהפרויקט קיים.
השילוב הזה של כניסה מוקדמת ובמחיר ההשקה הנמוך ביותר, יחד עם ההנחות הבלעדיות שלנו ותנאי התשלום הגמישים, יוצר את מה שאנחנו מכנים משולש הזהב של ההשקעה. מחיר, תנאים ועיתוי.
מאיורס: תעודת הביטוח של משקיעי הנדל"ן בדובאי
חשוב להבין, היכולת שלנו להשיג את התנאים האלו לא נובעת רק מכסף אלא מאמון. הצוות שלנו חי ונושם את דובאי. אנחנו נמצאים באתרי הבנייה, יושבים במשרדי ההנהלה של הקבלנים ובודקים כל אות בחוזה. לכן גם היזמים יודעים שמאיורס היא לא עוד חברה, אלא גוף גדול שמביא עמו סטנדרט של איכות ואמינות.
זה בדיוק מה שמאפשר לנו להתאים את הכוח, התנאים והרזומה שצברנו ולהתאים זאת לצרכים המיוחדים שיש למשקיע הנדל"ן מישראל.
לכן אל תתפשרו על מה שיש לשוק הנדל"ן בדובאי להציע. אל תתפשרו על תנאי תשלום שיכולים לחנוק, וכמובן אל תמהרו לשלם מחיר מלא על נכס כזה או אחר, כי אתם פשוט לא חייבים לעשות זאת, להרוויח פחות ולהסתכן יותר.
ב-Mayors, בנינו גשר ישיר אל צמרת הנדל"ן של דובאי והגישה שלנו פשוטה. כשאנחנו באים ביחד, אנחנו חזקים יותר. לכן לוחות התשלומים הייחודיים וההנחות הבלעדיות שאנחנו משיגים הם לא משהו חד פעמי, אלא זה הסטנדרט.
