בחודש מאי האחרון יכולנו לסמן לעצמנו V אחד נוסף, ואפילו לטפוח לעצמנו על השכם, והסיבה לכך היא שמאיורס נכנסה לרשימת 25 חברות השיווק המובילות של Imtiaz Developments.
אומנם מדובר בכותרת שיכולה להישמע מאוד טכנית, אבל בפועל יש המון דברים שכדאי לדעת על המקום ברשימה הזו, כאלה שמסבירים מדוע מדובר בהישג יוצא דופן, וגם מה זה אומר לגבי משקיעי הנדל"ן מישראל.
על קצה המזלג, מאחורי המספר היבש הזה מסתתר תהליך של שנים, וההשלכות שלו על משקיעי הנדל"ן שלנו הן מאוד מוחשיות, אבל עוד קודם לכן, כמה מילים על מי זאת אימטיאז.
כל מה שחשוב לדעת על Imtiaz Developments
מדובר באחת מחברות הנדל"ן הוותיקות והמכובדות בדובאי. היא הוקמה בשנת 1993, ובמשך שני עשורים היא פעלה כקבלן ביצוע, כלומר היא זו שבנתה פרויקטים עבור יזמים אחרים.
בשנת 2014, תחת הניהול של מסיח אימטיאז, החברה עברה תהליך של מיתוג מחדש והחלה לפעול גם כיזמית עצמאית לכל דבר ועניין. 12 שנים לאחר מכן, היום היא מתמחה בפרויקטי בוטיק ברמה גבוהה, כאשר פועלת בעיקר באזורים מבוקשים כמו מעגל באזור Jumeirah Village Circle ומיידאן, ותיק המכירות שלה חצה את רף ה-10 מיליארד דירהם, מספר שממקם אותה בשורה הראשונה של היזמים הפרטיים בדובאי.
Imtiaz Developments ידועה כיום בעיקר בזכות שני דברים. הראשון הוא איכות הבנייה, איכות שנובעת כמובן מהרקע שלה כחברה קבלנית שמבצעת עבודות, ולא כיזם שמסתמך על קבלני משנה. כי כשאותה חברה גם מתכננת וגם בונה בפועל, השליטה על האיכות גבוהה משמעותית. הדבר השני הוא עמידה בלוחות זמנים, ולעיתים אפילו הקדמת המסירה לפני התאריך החוזי, דבר שכמעט לא קיים בשוק הנדל"ן בדובאי. פה מדובר בנתון משמעותי במיוחד למשקיעי נדל"ן, בעיקר כאלה שבונים על מינוף עתידי ובוודאי לרוכשי דירה למגורים. שני הדברים האלה הופכים את הפרויקטים של החברה למבוקשים מאוד גם בקרב משקיעים וגם בקרב שוכרים, וזה גם מה שהופך את הקשר איתה למשמעותי עבור חברה כמו זו שלנו.
מה זה אומר להיות ברשימת הטופ 25 של אימטיאז
חברת אימטיאז עובדת עם הרבה מאוד חברות שיווק נדל"ן בכל רחבי העולם, אבל, רובן מקבלות גישה לפרויקטים בתנאים סטנדרטיים, כמו כל לקוח פרטי אחר.
לעומת זאת, רשימה של הטופ 25 היא קבוצה מצומצמת של שותפים שאיתם החברה בוחרת לעבוד בעדיפות עליונה, וזה אומר שהם מקבלים יחס שונה לגמרי.
הקריטריונים לבחירה לקבוצה הזו הם בעיקר נתונים יבשים. בין היתר כמה עסקאות החברה סגרה מולה, האם המשקיעים שהיא הביאה השלימו את התשלומים בזמן, האם בדרך היו ביטולים או בעיות, אם כן אז באיזה אחוזים? האם הצוות שלה מכיר את הפרויקטים לעומק והאם הוא נמצא פיזית בדובאי. כך שזה לא דירוג שמבוסס על יחסים אישיים, אלא על מה שקרה בפועל במהלך השנים האחרונות בעולם הנדל"ן בדובאי.
לכן הכניסה לרשימה הזו אומרת בעיקר דבר אחד, שמאיורס עומדת בכל המבחנים האלה, וזה ממש לא מובן מאליו. בכל זאת מדובר בשוק שיש בו מאות חברות, שמתחרות על אותו מקום בדיוק.
מדוע זה רלוונטי למשקיע הנדל"ן?
החלק המעשי של ההישג הזה שלנו בא לידי ביטוי בכמה היבטים שמשפיעים ישירות עליכם, קהל המשקיעים, ובהם כדאי להתעמק.
הדבר הראשון הוא הגישה ליחידות. בפרויקטים פופולריים של אימטיאז, חלק לא קטן מהיחידות נמכר עוד לפני ההשקה הציבורית, ובפני מי נפרסות כל היחידות גם יחד עוד הרבה קודם לכן? נכון, הקבוצה של שותפי הטופ 25. מבחינת משקיע הנדל"ן באיחוד האמירויות זה אומר שהוא יכול לבחור לעצמו נכס בדובאי מתוך מבחר רחב יותר בשלב הראשוני, כולל יחידות עם פרמטרים שמשפיעים ישירות על תשואה ועל ערך עתידי. למשל הקומה של הדירה, איזה נוף ישתקף ממנה והסידור פנימי. כל מי שהשקיע פעם בנדל"ן יודע שהיחידות הטובות באמת בפרויקט הן לא בהכרח הזולות ביותר, אבל הן אלה שמייצרות את התשואה הטובה ביותר לאורך זמן.
הדבר השני הוא תנאי התשלום. שותפי שיווק בכירים מקבלים לעיתים תנאי תשלום שמותאמים אישית, בהתאם להיקף העסקאות שלהם. זה לא בהכרח אומר שהמחיר יהיה נמוך יותר, אבל זה כן יכול להתבטא בפריסה ארוכה יותר, בתנאי מקדמה גמישים יותר, או בהטבות אחרות שלא מופיעות בטבלת המחירים הסטנדרטית. כך שעבור משקיע שמתכנן את התזרים שלו לשנים הקרובות, הגמישות הזו יכולה להיות שווה הרבה יותר.
דבר נוסף וחשוב לא פחות משתי הנקודות הקודמות הוא מענה אחרי הרכישה. הרבה ממה שקורה בהשקעת נדל"ן מעבר לים קורה דווקא אחרי שחתמתם על החוזה רכישה. דברים כמו עדכונים על התקדמות הבנייה בשטח, רישום בטאבו של דובאי, תיאומי מסירה ופתרון בעיות שצצות בדרך, ובכן במעמד של שותף מועדף, הצוות שלנו יושב מול אנשי קשר ספציפיים ב-Imtiaz, והם מקבלים מענה מהיר יותר ומדויק יותר. עבור הלקוח, משקיע הנדל"ן, זה אומר לחכות פחות זמן כדי לקבל תשובה כלשהי, זה אומר שיש פחות אי ודאות, ובכלל מדובר בהשקעה שמתנהלת בצורה חלקה הרבה יותר מהרגע הראשון ועד קבלת המפתח לנכס המגורים.
הדרך שלנו לטופ 25 Imtiaz
הכניסה לרשימה הזו, של 25 החברות ש-Imtiaz בחרה בהן להיות בטופ של הטופ, היא תוצאה של כמה החלטות שקיבלנו על עצמנו לאורך הדרך, שחלקן עלו לנו במאמץ ובכסף, אבל בסוף של דבר הן הוכיחו את עצמן.
ההחלטה הראשונה הייתה לפתוח משרד פיזי בדובאי במקום לעבוד מרחוק, כמו שעושות לא מעט חברות שיווק. צוות שגר בעיר, מכיר את אנשי המכירות של הקבלנים פנים אל פנים, יודע את השפה המקצועית של השוק ויכול להגיע לפרויקט בכל רגע נתון, הוא יתרון משמעותי כשצריך לסגור עסקאות, לבדוק יחידות או לטפל בבעיות. נכון, מדובר בהשקעה גדולה, אבל היא בדיוק מה שמפריד בין חברת שיווק רצינית לבין מתווך מרחוק.
ההחלטה השנייה הייתה לעבוד עם משקיעים שהבינו לעומק את ההשקעה שהם עושים. זה אומר תהליך מכירה ארוך יותר, שכולל הסבר מעמיק על השוק, על הסיכונים ועל התשואות הריאליות. בפועל זה גרם שלעיתים עסקאות מסוימות לא נסגרו, כי המשקיעים הבינו שזה לא הזמן הנכון עבורם, אבל זו בדיוק הסיבה מדוע שיעורי הביטולים אצלנו נמוכים באופן משמעותי מהממוצע בשוק עד כמעט לא קיימים. לא רק זה, אלא שמשקיעים שביצעו דרכנו עסקה בדובאי בפעם הראשונה, חוזרים אלינו לבצע השקעות נוספות שוב ושוב. זה בדיוק מה שהקבלנים והיזמים בדובאי מחפשים, כי משקיע יציב משחק תפקיד ומהווה את ההבדל בין פרויקט שמתקדם בזמן לבין פרויקט שנתקע.
ההחלטה השלישית הייתה להתמקד בקבלנים מובילים ולא להתפזר על כל פרויקט שצץ בשוק. לכן, במקום לחתום על שיתופי פעולה עם עשרות יזמים בינוניים, אנחנו במאיורס בוחרים לעבוד לעומק עם מספר מצומצם של חברות מובילות, ביניהן אימטיאז, מולן צברנו רקורד שמדבר בעד עצמו.
על התוכניות לעתיד
הכניסה שלנו לטופ 25 של אימטיאז משפרת את עמדת המיקוח שלנו מול הקבלן הזה באופן משמעותי, אבל היא גם משנה את הציפיות. שותף מועדף נדרש להמשיך ולהוכיח את עצמו בכל שנה מחדש, לכן לא מדובר במצב סטטי שאפשר לנוח עליו. מבחינתנו זה דווקא דבר חיובי, כי זה מחזיק אותנו דרוכים.
עבורנו במאיורס, ההישג הזה הוא אישור שהכיוון שבחרנו עובד, וזה גם מצפן להמשך הדרך. הוא גם תזכורת לכך שעבודה רצינית, סבלנית ומקצועית מניבה בסופו של דבר תוצאות גם בשוק תחרותי כמו דובאי. עבורכם, המשקיעים שעובדים איתנו, זה פותח כמה אפשרויות פרקטיות בפרויקטים העכשוויים והעתידיים של אימטיאז, כאלה שלא פתוחות בפני הקהל הרחב, וזה דבר שמחזק את העמדה שלנו גם מול קבלנים נוספים בעיר.
מי שמתעניין באפשרויות האלה ובפרויקטים הספציפיים שאנחנו משווקים כיום מוזמן לפנות אלינו, ונשמח להציג את הפרטים לעומק.
