כל מי שקצת מתעניין בנעשה בעולם הנדל"ן בישראל בוודאי יודע שבשנים האחרונות התחדד לו שינוי עמוק בדפוסי ההשקעה בנדל"ן, כזה שכבר החל לזכות בלא מעט כותרות ומורגש היטב בשטח.
אם בעבר כמעט כל משקיע כיוון באופן טבעי לתל אביב ושאר ערים גדולות במרכז הארץ או באזורים מעט מרוחקים יותר כמו אזור השרון, היום יותר ויותר משקיעים מפנים את המבט החוצה, אל עבר אזורי הפריפריה בדרום הארץ ובצפונה.
יש לכך סיבה טובה מאוד. מחירי הכניסה במרכז הארץ טיפסו לרמות שמקשות מאוד לייצר עסקה הגיונית, ונכסים שבעבר נחשבו להשקעה סולידית הפכו יקרים מאוד, עד כדי כך שגם תשואה נאה מהשכירויות כבר לא באמת עושה שכל.
לעומת זאת, הפריפריה מציעה עדיין פער ברור בין מחיר הנכס לבין ההכנסה הפוטנציאלית ממנו, וזה פער שמאפשר למשקיע לעבוד עם מספרים הרבה יותר רגועים ומשתלמים.
כמובן, לא מדובר רק במחיר, אלא שבעשור האחרון גם הממשלה החלה להשקיע הרבה יותר בתשתיות מחוץ לגוש דן. זה בא לידי ביטוי בכבישים חדשים, פתיחת מחלפים, יותר קווי רכבת וגם בכל הנוגע לאזורי תעסוקה מתפתחים. כך יישובים שבעבר נתפסו כמרוחקים הפכו לנגישים יותר, גם בזמן נסיעה וגם בתודעה הציבורית.
לכן הביקוש לשכירות בפריפריה נמצא במגמת עלייה, שיעורי התפוסה השתפרו, והיציבות גדלה. במקרים רבים נכס שנרכש במחיר נמוך משמעותית מנכס במרכז מניב תשואה גבוהה יותר, עם פחות תחרות ועם אופק השבחה מציאותי.
מציאות דומה מאוד מתרחשת במרחק טיסה של 3 שעות, בדובאי.
כמובן, קשה מאוד להגיד על אזור כזה או אחר בדובאי כסוג של פריפריה, אבל המחירים באזורים כמו הדאונטאון, המרינה בדובאי, פאלם ג’ומיירה ואזורים אחרים כבר החלו להיות יקרים יותר ויותר, לכן לא מעט חברות קבלן ויזמים החלו לפזול אל עבר שטחים אחרים שניתן לפתח בצורה שונה, ושמחירי הכניסה יהיו נוחים יותר כך שההתעניינות בקרב משקיעי נדל"ן בדובאי תגבר.
לכן כיום אזור כמו Dubailand כבר לא נמצא בשוליים של מפת ההשקעות בדובאי, ומאזור שהיה נחשב עד לא מזמן לסוג של "פריפריה", הוא היום אזור מרכזי שאפילו משנה את האופן שבו דובאי נראית ומתפקדת.
אתם יודעים מדוע העיר רעננה למשל נחשבת לעיר יוקרתית ונחשקת בישראל? לא רק בגלל המיקום המעולה שלה, אלא כי תכננו את העיר בצורה חכמה ולא כטלאי על טלאי כפי שנעשה בערים אחרות.
על אותו המשקל, גם דובאילנד היא לא עוד שכונה וגם לא פרויקט נקודתי, אלא מדובר במרחב אורבני עצום שמתוכנן כמו עיר לכל דבר ועניין. עם מגורים, תעסוקה, חינוך, פנאי ותיירות, כל אלה שזורים זה בזה מראש ולא מחוברים בדיעבד.
בראייה לטווח ארוך, מדובר בנקודה קריטית ממש. במיוחד עבור משקיעים שמחפשים לא רק מחיר כניסה נמוך, אלא גם יציבות, ביקוש מתמשך ופוטנציאל עליית ערך שאינו תלוי בגל ספקולטיבי.
מיקום, נגישות וההיגיון שמאחורי הביקוש
למרות שעד לא מזמן היה נחשב כאזור צדדי, העובדה שהוא החל להתפתח יותר ויותר הפכה את דובאילנד למקום מרכזי.
בכל זאת הוא פרוש לאורך צירי תחבורה מרכזיים ובראשם שדרת שייח' מוחמד בן זאיד, כך שהוא מאפשר גישה מהירה לרוב מוקדי הפעילות של דובאי.
בנסיעה של רבע שעה עד עשרים דקות, תלוי בתנועה, מגיעים אל הדאונטאון, למרינה ולאזורי התעסוקה המרכזיים כמו הביזנס ביי.
קודם לכן ציינו את ההבדל בין עיר כמו תל אביב ושאר הערים הגדולות במרכז ישראל, כמו הרצליה, ראשון לציון ופתח תקווה, או ערים מרכזיות בשרון כמו רעננה וכפר סבא, לבין אזור הפריפריה בישראל. אם זה קריית שמונה בצפון או באר שבע ודרומה משם, בכל הנוגע למחירי כניסה נוחים יותר להשקעות נדל"ן.
אז הדברים נכונים גם בכל הנוגע לנעשה בעולם הנדל"ן בדובאי.
בעוד שבאזורי המרכז מחירי הכניסה להשקעה טיפסו לרמות שלעיתים יכולות להקשות על יצירת תשואה סבירה, דובאילנד מציעה נכסים במחירים נמוכים יותר, אפילו בין 20 ל-30 אחוז הבדל.
אבל שלרגע אחד לא תחשבו שהפער הזה משקף איזו חולשה, ממש לא, אלא שמדובר בלב שונה במחזור החיים הנדל"ני של האזור הזה.
לכן ודווקא בגלל שמדובר באזור שמתפתח, התשואות בו נותרו תחרותיות. שוק השכירות בדובאילנד נהנה מביקוש יציב מצד מעמד ביניים מבוסס, משפחות ועובדים שמעדיפים לשכור באזור איכותי. כך שהתוצאה היא תשואה שנתית נטו שנעה לרוב סביב 5 ל-7 אחוז ולעיתים אף מעבר לכך, תלוי כמובן בסוג הפרויקטים וסוגי הנכסים.
אבל החלק המעניין באמת נמצא מעבר לשכירות. תהליך הפיתוח של דובאילנד עדיין בעיצומו, והמשמעות היא פוטנציאל ממשי לעליית מחירי הנכסים לאורך הזמן.
תוכנית האב של דובאי לשנת 2040 ממקדת השקעות בתשתיות, חינוך ותחבורה בדיוק באזורים הללו, לכן ככל שהשירותים מתרחבים והנגישות משתפרת, הערך הנדל"ני מתעדכן בהתאם. כך שמדובר בחלון זמן שמשקיעי נדל"ן מנוסים יודעים לזהות.
אחת המגמות הברורות בדובאי בשנים האחרונות היא של איזון מסוים בכל הנוגע לסגנון החיים. הכוונה היא שלאחר התלהבות ברורה מאוד ממגדלי מגורים גבוהים, ישנו ביקוש גם לבתים עם יותר מרחב. את אלה ניתן למצוא בדמות וילות בדובאי וקומפלקסים קהילתיים בדובאי הפכו למוצר מבוקש. אגב, לא רק בקרב המשקיעים אלא גם בשוק השכירות, ודובאילנד היא זו שמובילה את המגמה המדוברת, עם קהילות מתוכננות שמציעות הרבה מעבר לבית עצמו.
אנחנו מדברים על אזורים כמו Mudon ו-Villanova שמציגים מודל מגורים ברור. כזה שכולל בתוכו פארקים, שבילי הליכה, מתקני ספורט, מוסדות חינוך וסביבה קהילתית פעילה. כך שמבחינת משפחות עם ילדים מדובר ביתרון מכריע.
ומה בנוגע למשקיעי נדל"ן בדובאי שמתעניינים להעביר או להעמיק את הפעילות הנדל"נית שלהם בדובאי לאזור דובאילנד?
ובכן, מבחינתם מדובר בהמון יציבות מבורכת. מדוע?
משום שנכסים משפחתיים נוטים להיות מושכרים לטווחים ארוכים יותר, עם תחלופה נמוכה ושוכרים איכותיים. המשמעות היא פחות חודשים ריקים, פחות בלאי וניהול שוטף פשוט הרבה יותר. במונחים השקעתיים, זהו נכס שמייצר שקט ולא רק תשואה.
אבל דובאילנד זה לא רק אזורים שמיועדים לקהילתיות המשפחתית, אלא תמצאו שם גם אזורים עירוניים צפופים יותר, שמתאימים לסוג אחר של קהלי יעד. Arjan למשל היא דוגמה בולטת לכך. השכונה שנהנתה בשנים האחרונות מתנופת בנייה משמעותית, עם דגש על דירות סטודיו בדובאי ודירות חדר בדובאי שמתאימות לזוגות צעירים, עובדים ותיירים מזדמנים.
הקרבה של ארג'אן למקומות כמו Miracle Garden ו-Butterfly Garden הפכה את ארג'אן גם ליעד מבוקש לתיירות פנים עירונית, וגם זה מוסיף רובד נוסף של ביקוש. למרות זאת המחירים באזור עדיין מאפשרים כניסה להשקעה בהיקפים אטרקטיביים בהחלט, והפוטנציאל לשכירות ארוכת טווח נשאר יציב.
זוכרים שקודם לכן הזכרנו את העובדה שהממשלה בישראל החלה להשקיע הרבה יותר בתשתיות כדי לקדם את הפריפריה, ובכן, הדברים לא שונים בדובאי גם בהקשר הזה. גם העתיד של דובאילנד קשור קשר ישיר לתשתיות. בראש ובראשונה הרחבת רשת המטרו היא אחד המהלכים המשמעותיים ביותר שצפויים להשפיע על האזור. כי החיבור התחבורתי הזה יקטין את התלות ברכב פרטי ויהפוך את דובאילנד לנגישה עוד יותר, גם עבור מי שעובד במרכז של מרכז דובאי.
דובילנד של תחילת שנת 2026 היא לא סיפור עתידי, אלא היא סיפור ותהליך שכבר מתרחשים בשטח. מדובר באזור שעובר מהפכה בזכות עבודה מאומצת של תכנון מקדים, ביקושים שכל הזמן עולים ומספרים שמתחברים לכל זה ביחד בצורה הגיונית. עבור משקיעי נדל"ן מישראל שמחפשים לעצמם אלטרנטיבה אמיתית לאזורים שמעט יותר רוויים בדובאי, האזור של דובאילנד מציע שילוב נדיר של מחירי כניסה נוחים, יציבות תזרימית ופוטנציאל השבחה.
לכן, לצד פעילות שלנו בכל דובאי, גם אנחנו במאיורס לא עוצמים עיניים בכל הנוגע לנעשה באזור הזה של העולם או יותר נכון באזור הזה של דובאי. לפרטים נוספים אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר.
MAYORS מציעה למשקיעים מישראל ומהעולם הזדמנויות בלעדיות בפרויקטי נדל"ן יוקרתיים בדובאי. כחברה הפועלת מתוך דובאי, אנו מחוברים ישירות ליזמים ומארגנים קבוצות משקיעים, מה שמאפשר לנו להבטיח הנחות משמעותיות ותשואות גבוהות. אנו מתמחים בפרויקטים Off Plan ופרויקטים בסדנרט גבוה באזורים המבוקשים ביותר, תוך ניהול מלא של הנכס עבור המשקיע.
אמינות, שקיפות וחוויית השקעה חדשנית הם הערכים שמנחים אותנו – כי אצלנו, ההשקעה היא לא רק נכס, היא הזדמנות לצמיחה אמיתית.
חיפושים פופולריים
2.8MB
