מאוד יכול להיות כי חלק מכם, הקוראים שלנו, עברו בשלב כזה או אחר בעיר הבה"דים בדרום הארץ, או שאחד מחבריכם או בני המשפחה שלכם היה שם. במסגרת קורס, שירות צבאי וכד'.
כמובן, אנחנו לא פה כדי לדסקס ענייני צבא אלא נדל"ן, ומבחינתנו הסיפור של הקמת עיר הבה"דים בדרום לא קשור לצורך צבאי, אלא שהוא נשען על היגיון רחב יותר. מה למשל? של פיזור אוכלוסייה, חיזוק אזורים פריפריאליים וניצול נכון יותר של קרקעות ומשאבים. בואו נלך רגע אחורה בשנים. במשך כמה וכמה עשורים, בסיסי ההדרכה של צה"ל התפזרו בכמה מוקדים במרכז הארץ, על קרקעות יקרות מאוד, עם עומסי תנועה ותשתיות שכבר הגיעו לקצה. לכן, המעבר דרומה, לאזור הנגב, נועד להשיג מספר מטרות. גם לפנות שטחים במרכז לטובת מגורים ופיתוח אזרחי, וגם לייצר מוקד פעילות חדש באזור שפוטנציאל הצמיחה שלו לא מומש קודם לכן.
בנקודה הזו נכנס ההיגיון היותר עמוק. מדינת ישראל לא ראתה בעיר הבה"דים רק אוסף של בסיסים, אלא כמנוע כלכלי. מדוע? כי אלפי חיילים ובעיקר אנשי קבע, ספקים ואנשי שירות החלו להגיע מדי יום לאזור, ומה זה מייצר? נכון, ביקוש קבוע לשירותים, למגורים, למסחר ולתשתיות. ככה בדיוק העיר באר שבע ויישובים הסמוכים לה, כמו עומר ולהבים החלו להרגיש את ההשפעה של זה.
מבחינה נדל"נית ההשפעה הייתה הדרגתית אבל ברורה. הביקוש למגורים עלה, במיוחד מצד אנשי קבע שחיפשו איכות חיים במחירים נגישים יותר מהמרכז. במקביל, יזמים התחילו לזהות את המגמה, לכן הם נכנסו עם פרויקטים חדשים, והמחירים החלו לעלות, לא בקפיצה חדה, אלא בתהליך מתמשך. גם תחום המשרדים והמסחר קיבל דחיפה, כי עסקים הבינו שיש כאן קהל יציב.
כאן חשוב לומר, לא היה מדובר בקסם מיידי, כי אזורים לא משתנים רק בגלל פרויקט אחד. אלא זה עובד טוב ויעיל כשיש שילוב של תשתיות, תחבורה, תעסוקה ותכנון ארוך טווח. כך שעיר הבה"דים אולי הייתה הטריגר, אבל היא לא הסיפור כולו.
ולא רק בישראל אפשר למצוא דוגמה שכזו, אלא גם בדרום קוריאה, באזור נמל התעופה אינצ'ון במדינה וזה הסיפור שעומד מאחוריו. כשדרום קוריאה החליטה לבנות את השדה בתחילת שנות ה-2000, היא הבינה מהר מאוד ששדה תעופה לבדו לא יספיק כדי לייצר שינוי אזורי. לכן, במקביל להקמה, פותחה סביבו עיר שלמה בשם סונגדו.
העיר הזו לא נבנתה כתגובה מאוחרת, אלא כחלק מהתכנון המקורי, כאשר הרעיון היה לייצר מרכז עסקים, מגורים וטכנולוגיה שמחובר ישירות לשדה התעופה הבינלאומי. בפועל, זה יצר אזור שהחל למשוך חברות בינלאומיות, אנשי מקצוע ותושבים שחיפשו סביבת עבודה וחיים מתקדמת. כך שהשדה הביא את התנועה, אבל העיר היא זו שיצרה את הערך האמיתי.
אם מסתכלים על שני המקרים, בישראל ובדרום קוריאה, אפשר להבין נקודה חשובה. תשתית גדולה היא רק התחלה. אבל בלי מעטפת של מגורים, תעסוקה ותכנון חכם, היא נשארת מבודדת. אולם כאשר מחברים אותה למערכת שלמה, היא יכולה לשנות אזור שלם לאורך זמן.
בנקודה הזו נכנסת לתמונה חברת Dubai South Properties, שהיא הזרוע הנדל"נית של Dubai South, פרויקט שיזמה הממשלה המקומית.
מבולבלים? בואו נעשה סדר בדברים, וכדי לעשות זאת צריך לחזור לשנת 2006, אז השיקה הממשלה המקומית את המתחם המדובר תחת השם Dubai World Central, כעיר שתוכננה סביב נמל התעופה אל-מכתום. בשנת 2015 המתחם עבר מיתוג מחדש וקיבל את השם Dubai South, זאת כדי להבהיר שלא מדובר רק באזור תעופה או לוגיסטיקה, אלא בעיר שלמה שאמורה לשלב בין מגורים, תעסוקה, מסחר, תעשייה ושירותים קהילתיים. עכשיו, בתוך התמונה הזו, Dubai South Properties החלה לפעול כחברה שאחראית על הפיתוח הנדל"ני של אזורי המגורים והנכסים המסחריים בתוך המתחם. כלומר החברה לא קמה כדי לבנות עוד מגדל מגורים יוקרתי בדובאי, אלא כדי לתת מענה לשאלה הרבה יותר רחבה, והיא איך הופכים אזור שנולד סביב שדה תעופה ותשתיות לוגיסטיות למקום שאנשים באמת יוכלו לחיות בו.
כיום נמל התעופה אל-מכתום כבר קיים ופועל, בעיקר בפעילות מטען ובפעילות תעופה מוגבלת, אבל החזון הגדול שלו, זה שאמור להפוך אותו לאחד משדות התעופה הגדולים בעולם, עדיין נמצא בשלבי פיתוח.
החדשות הטובות הן שבחודש אפריל בשנת 2024, אושר פרויקט טרמינל חדש בעלות של כ-128 מיליארד דירהם, עם יעד עתידי לקיבולת של עד 260 מיליון נוסעים בשנה, לצד 400 שערים וחמישה מסלולי המראה. לכן בימים אלה חברת Dubai South Properties פועלת בתוך מצב מעניין. היא מפתחת קהילות מגורים לא רק לפי מה שקיים בשטח כרגע, אלא לפי מה שהאזור אמור להפוך אליו בשנים הבאות.
כך שזה בדיוק ההבדל בינה לבין יזם רגיל. בעוד יזם רגיל בדרך כלל מזהה ביקוש קיים ובונה סביבו. כאן החברה מנסה להשתתף ביצירת הביקוש עצמו. לשם כך היא מפתחת שכונות, דירות, בתים, שטחי מסחר ושירותים קהילתיים כדי להכין את הקרקע לאוכלוסייה שאמורה להגיע בעקבות התרחבות שדה התעופה, אזורי הלוגיסטיקה, מרכזי התעסוקה והקרבה ל-Expo City. לכן, כאשר בוחנים את Dubai South Properties, לא נכון להסתכל רק על מספר הדירות או שמות הפרויקטים שלה, אלא על התפקיד שלה בתוך תוכנית גדולה בהרבה. להפוך את דרום דובאי מאזור תשתיות ותעופה לעיר מתפקדת, שבה אנשים עובדים, גרים, צורכים שירותים ומייצרים חיים.
ועכשיו בואו נרד לקרקע, לפרויקטים עצמם. אחד המקומות שבהם אפשר לראות את התפיסה הזו בצורה הברורה ביותר הוא בפרויקטים של החברה בתוך Dubai South. אלה לא פרויקטים שמנסים להתחרות במגדלי היוקרה של דאונטאון או בנוף הימי של המרינה, אלא כאלה שמנסים לבנות סביבת מגורים שתשרת את החיים העתידיים של האזור. פרויקט בשם South Bay הוא אחד הפרויקטים הבולטים של Dubai South Properties, והוא כולל וילות ואחוזות סביב לגונה מלאכותית, עם פארקים, שטחי פנאי, מסחר ושירותים קהילתיים. הרעיון כאן אינו רק למכור בית גדול יותר, אלא להציע למשפחות מרחב מגורים שיכול לעבוד כחלק משכונה אמיתית. לצד South Bay, החברה מקדמת גם את Hayat by Dubai South, מתחם מגורים חדש שמתוכנן על פני שטח ענק שיכיל בתוכו כ-2,500 יחידות דיור, בהן וילות ודירות. הפרויקט הזה מדגיש עוד יותר את הכיוון של החברה, פחות נדל"ן ראוותני ויותר קהילה מתוכננת, עם שבילי הליכה מוצלים, פארקים, שטחי מסחר לדיירי האזור, אזורי משחק, בריכות ומרחבים ירוקים. במילים אחרות, Dubai South Properties מנסה לבנות מראש את מה שבדרך כלל נוצר רק אחרי שנים. קודם רחוב, אחרי זה שכונה ובעיקר שגרה של משפחות שנעה סביב מוסדות חינוך, שירותים ומסחר שמחזיקים את חיי היום-יום.
גם פרויקטים כמו The Pulse, שנחשב לאחד ממתחמי המגורים המוקדמים באזור, עוזרים להבין את ההתפתחות הזו. בהתחלה מדובר בדירות שיסמנו נוכחות ראשונה של מגורים באזור, ובהמשך עתידים להגיע פרויקטים רחבים יותר כמו South Bay, South Square ו-Hayat, שינסו לקחת את הרעיון הזה צעד קדימה, ולהפוך את Dubai South ממקום שיש בו נדל"ן למקום שיש בו קהילה.
2.8MB
