Emaar Properties הוא הקבלן הוותיק והמוביל בדובאי איחוד האמירויות.
החברה נוסדה בשנת 1997.
החברה אחראית על הקמת שכונות המוכרות והמבוקשות ביותר למחייה ותיירות בדובאי כגון: Downtown Dubai, Dubai Creek Harbour, Dubai Hills, Dubai Marina ועוד שכונות מדהימות אחרות שמושכות אליהן תיירים רבים בעקבות השכונות ומדהימות ש Emaar יודע לבנות.
החברה בעלת פורטפוליו בינלאומי ופעילה בעיקר במזרח התיכון אך יש לה גם נוכחות באמריקה, קנדה, איטליה והודו.
Emaar מציע רמת ניהול נכסים ותחזוקה איכותית בשכונות שהם בונים וזוכים לשבחים רבים על השירות המצויין שהם מספקים לדיירים.
השקעה בפרויקטים של Emaar Properties מציעה שילוב של איכות, מיקום ותשואה פוטנציאלית גבוהה, מה שהופך אותה לבחירה מובילה בשוק השקעות נדלן בדובאי.
החברה אחראית לפיתוח פרויקטים מרהיבים, דבר זה תרם לצמיחה משמעותית במחירי הנכסים באיזורים ש Emaar בנה בהם. בין הפרויקטים של Emaar הם הבורג' חליפה ודובאי מול.
Emaar ידועה בשימוש בחומרים איכותיים ובסטנדרטים גבוהים, מה שמבטיח ביקוש ותשואות גבוהות בדובאי.
החברה לא בונה בניינים בודדים אלה בונה שכונות שלמות במיקומים הכי מרכזיים ואסטרטגיים, המבטיחים עליית ערך גבוהה למשקיעים בדובאי.
Emaar מציעה מגוון רחב של נכסים, כולל דירות, וילות, ומתחמי מסחר, המתאימים לצרכים שונים של משקיעים ורוכשים.
בדרך כלל כשחושבים על ההתעצמות של דובאי בפרט ואיחוד האמירויות בכלל, יש איזה נטייה מוטעית לחשוב שכל סיפור ההצלחה הזה הוא תודות לכסף ונפט, אבל האמת היא שזה קודם כל סיפור על חזון.
כי אי אפשר להסתכל על המהפכה שעבר האזור, מנווה מדבר לאחר הערים המרכזיות בעולם ולהגיד זה רק בגלל הכסף הגדול.
נכון, הכסף אפשר לבצע דברים רבים, אבל זה לא רק הכסף וגם שום דבר לא קרה במקרה.
זוהי תולדה של אסטרטגיה ארוכת טווח שהתוו מנהיגי המדינה. החל מהאב המייסד של האיחוד, שייח' זאיד בן סולטאן, ועד לאדריכל של דובאי המודרנית, השליט הנוכחי שייח' מוחמד בן ראשיד אל מכתום.
בדיוק כפי שבעולם הנדל"ן ישנה אמירה שמיקום הוא הכל, אז בעסקים או במקרה של דובאי החזון הגדול לא יכול היה לצאת לפועל רק בזכות התכנון המקדים, אלא הנסיכות כולה הייתה צריכה להיעזר ולתת לחברות ענק להוציא את החלומות לפועל.
בכל הנוגע לשוק הנדל"ן בדובאי, כיום פועלים בו מאות יזמים. בחלק מהמקרים מדובר בחברות ענק בינלאומיות, וחלק מהם הם קבלנים בסדרי גודל בינוני וקטן.
אבל יש שם אחד שנמצא בקטגוריה נפרדת, גם כי הוא היה שם מהרגעים הראשונים, וגם כי פשוט מדובר בחברה יוצאת דופן. אני מתכוון כמובן ל-,Emaar Properties
ככל הנראה חברת הנדל"ן שמזוהה יותר מכל אחת אחרת עם הצמיחה של דובאי.
החברה עצמה נוסדה לא כל כך מזמן, בשנת 1997, אבל בדרך היא ביצעה קפיצת מדרגה בלתי נתפסת, עד כדי כך שהיא נסחרת בבורסה של דובאי ונחשבת לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות והיציבות בעולם.
רק כדי שתבינו על מה בדיוק מדובר, אז היא זו שבנתה את ה-Downtown של דובאי, כולל הבורג' ח'ליפה והקניון. היא זו שעומדת מאחורי המרינה של דובאי, והיא זו שגם בנתה את השכונות החדשות והמבוקשות ביותר כיום בדובאי.
מה סוד הקסם אתם שואלים, וכיצד אמאר פרופרטיס הפכה להיות לאימפריה של נדל"ן?
קודם כל בעובדה שמדובר גם בחברה יזמית וגם בחברה שמבצעת בפועל את העבודות, אבל לא מדובר רק בעבודות והקמה של מגדלים ובתים, אלא היא בונה הכל מהכל, כוללת את התשתיות. זה אומר כבישים, פארקים, אגמים מלאכותיים, בתי ספר ומרכזי קניות.
באופן טבעי זה הופך את הנכסים של Emaar Properties ליקרים יותר מאלו של חברות נדל"ן אחרות בדובאי, כולל חברות ענק.
לא מדובר בהרגשה שלי אלא כמו תמיד אנחנו במאיורס נשענים על מספרים מהשטח.
בממוצע, מטר רבוע בפרויקט של Emaar יעלה בין 15% ל-25% יותר מאשר נכס מקביל של יזם אחר באותו אזור גיאוגרפי.
מאוד יכול להיות שברגע הראשון יהיו מי שיגידו לעצמם, אז מה אני צריך להתעסק עם הנכסים של החברה הזו, הרי מחיר הכניסה יהיה גבוה הרבה יותר מאשר כרטיס הכניסה לעסקאות נדל"ן אחרות בדובאי.
אבל אם חושבים יותר לעומק מגיעים למסקנה אחרת לגמרי, וכדי להבין זאת אני אחלק את הדברים ל-3.
לעיתים כשיש נכס שקל לקנות אותו, כשמגיע רגע המכירה של דירות בדובאי, הדברים יכולים ללכת לאט יותר, בטח ובטח כשיש לא מעט אפשרויות בשוק הנדל"ן בדובאי.
לעומת זאת כשקונים דירות של אמאר פרופרטיס, שהם תמיד במקומות הלוהטים ביותר, כשרוצים לעשות עסקת פלופ או למכור את הנכס בשלב מתקדם יותר, הנכס יעוף בקלות ובמהירות, ובדרך כלל במחיר הטוב ביותר.
מדוע? כי משקיעי נדל"ן לא קונים רק נכס, הם קונים שם ותדמית, וזו של אמאר פרופרטיס נחשב למשובח ביותר בנוגע לנדל"ן בדובאי.
דבר שני נוגע לאיכות הבנייה והגימור. אני זוכר שתמיד הפחידו אותי כמשקיע נדל"ן צעיר מנכסים ליד הים. מדוע? כי המלח שמגיע מהים הורס מכשירי חשמל ותשתיות נוספות.
אז אומנם לנכס נדל"ן ליד הים יש יתרונות רבים והמחיר בהתאם, אבל זו בהחלט נקודה שמשקיעים צריכים לקחת בחשבון, מבחינת בלאי, כי גם זה שווה כסף.
גם בדובאי יש רצועת חוף מדהימה ביופייה, אבל בכל הנוגע לנכסי הנדל"ן שנמצאים בסמוך הדאגה היא לא רק מהמלח, אלא גם מהחום והלחות שמשחקים תפקיד מרכזי גם כן.
לכן במידה ובניין מגורים שלא נבנה בסטנדרט הגבוה ביותר מבחינת חומרי גלם, יכול להינזק תוך מספר שנים.
אבל, מי שקונה נכסים דרך Emaar Properties יכול לישון בשקט בלילה, עם הידיעה שהחברה הזו ידועה בסטנדרט בנייה שמחזיק מעמד שנים רבות. למשקיע זה אומר פחות נזילות, פחות תקלות במערכות המיזוג וכד'.
קודם לכן ציינתי שאמאר לא רק בונה בניינים אלא גם תשתיות, אבל היא עושה דבר נוסף, היא מנהלת את הנכסים שלה. היא עושה זאת דרך חברת הבת שלהEmaar Community Management.
אז כן, גם פה דמי הניהול גבוהים יותר לעומת חברות ניהול אחרות, אבל התמורה שווה זהב. כל השטחים הציבוריים, הבריכות וחדרי הכושר מתוחזקים ברמה של בית מלון חמישה כוכבים. עבור שוכרים שיכולים ומוכנים לשלם המון כסף כדי להתגורר במקומות המרכזיים והנחשבים ביותר, הדבר הזה מהווה שיקול מכריע.
נכון להיום אמאר פרופרטיס פועלת במספר מוקדים מרכזיים, וכל אחד מהם מגוון ושונה.
יש את ה-Downtown Dubai & Business Bay, האזור שנחשב ללב הפועם של העיר. הנכסים כאן הם נכסי יוקרה והם נחשבים ליקרים ביותר בדובאי.
למרות שהתשואה השוטפת משכירות כאן תהיה סולידית יחסית, סביב 5 עד 6 אחוזים, פוטנציאל עליית הערך הוא יציב מאוד כי הקרקע באזור נגמרת. כך שמי שמחפש לעצמו יציבות ופחות סיכונים, זה האזור.
בנוסף יש את האזור שנקרא Dubai Hills Estate, מרחק 10 דקות נסיעה מהמרכז.
מדובר בשכונה יוקרתית גם כן, תוכננה סביב פארק ענק ומגרש גולף, עם קניון משלה ואפילו בית חולים גדול. כך שבאופן טבעי המחיר לשכירות כאן הוא מטורף, וגם ערך הנכסים עולה בהתאם.
פרויקט נוסף של אמאר, חדש יחסית, נבנה באזור הנמל, והוא נקרא Dubai Creek Harbour.
כמה קרוב זה לנמל? ובכן, הבניינים שנבנים שם בימים אלה נמצאים על קו המים ממש.
מאחר וזה פרויקט שנצא עדיין בפיתוח, מחירי הכניסה עדיין נוחים יחסית לאזורים המבוססים והמאוכלסים יותר.
פרויקט יוקרה נוסף נקרא Emaar Beachfront, ואני מניח שהשם מסגיר את המיקום שלו,
על אי מלאכותי בין המרינה לאזור הדקל. מדובר במגדלים עם חוף פרטי, ורבים מהמשקיעים שם מנצלים את הנכסים לטובת השכרות קצרות טווח והמחירים בהתאם, גבוהים מאוד.
לצד כל המחמאות אני אוסיף גם כוכבית קטנה. לא כל דירה של Emaar היא עסקת זהב. נכון, המותג הוא חזק ומנצח, אבל גם בתוך מותגים יש עסקאות טובות ויש עסקאות פחות טובות.
לכן כשאנחנו ב-Mayors מנתחים פרויקט של Emaar עבור משקיעי נדל"ן, אנחנו בודקים מספר נקודות קריטיות.
למשל, בפרויקטים ענקיים יש בניינים שנהנים מנוף פתוח לפארק ויש בניינים שממוקמים בין מגדלים אחרים או קרובים מדי לכביש המהיר. ההבדל במחיר הרכישה יכול להיות זניח, אבל וזה אבל גדול וחשוב, זה יכול לשחק תפקיד ביכולת ההשכרה ובמכירה העתידית.
אנחנו במאיורס עובדים עם מעל ל-200 קבלנים שונים, ובזכות כוח הקנייה הגדול שאיתו אנחנו מגיעים לשולחן המשא ומתן, המשקיעים שלנו מקבלים מחירי כניסה אטרקטיביים בהחלט. אבל, כשאנחנו פועלים מול חברת ענק כמו אמאר פרופרטיס, התשלומים יכולים להיות גבוהים יותר במהלך הבנייה, כך שצריכים להיות ערוכים גם לזה בכל הנוגע לתזרים המזומנים.
מה שכן וזה ציון לשבח נוסף שאני יכול לתת לאמאר פרופרטיס, לא רק שהם מדייקים בזמנים, אלא לא פעם הם מקדימים וזה שיקול קריטי כשמחשבים את התשואה שיכולה להיכנס כאשר ניתן להרוויח שנה בכל הנוגע להשכרת נכס בדובאי.
בסופו של דבר אני לא באמת צריך למכור לכם את המותג שנקרא אמאר פרופרטיס. השם שלהם הולך לפניהם. אבל אני כן יכול להגיד שב-Mayors אנחנו מנתחים את הפרויקטים שלהם בדיוק כפי שאנחנו עושים מול כל שאר היזמים וחברות קבלן, כדי שבשורה התחתונה ההשקעה שלכם תעניק לכם את היתרון היחסי, בהתאם לגובה ההשקעה ולתמורה שאתם מצפים לקבל.
בכל שאלה אני וצוות העובדים שפועלים לצידי במאיורס נמצאים לרשותכם בכל שלב. שלכם תמיד, מיכאל מאיורוב, המייסד ובעלים של MAYORS השקעות נדל"ן בדובאי.
2.8MB
