יש איזו נטייה לחשוב כי שוק נדל"ן חזק הוא משחק של מנצח אחד. כלומר מצב בו עיר אחת מקבלת את מירב תשומת הלב, כל המשקיעים מסתכלים עליה, כל הכותרות נכתבות עליה, וכל מה שנמצא לידה נתפס כמשני. אבל בפועל, נדל"ן לא תמיד עובד ככה. למעשה לא פעם דווקא הצלחה של עיר אחת יוצרת סביבת ביקוש רחבה יותר, שממנה נהנות גם ערים סמוכות או אזורים קרובים, גם אם אין להם את אותה הילה.
אפשר לחשוב על זה כמו על מסעדה מצליחה. לכאורה, אם יש מסעדה איטלקית חזקה ברחוב מסוים, לא כדאי לפתוח עוד מסעדה איטלקית ממש ליד, אבל במציאות קורה לא פעם ההפך. מדוע? כי המסעדה הראשונה הופכת את אותו הרחוב בו היא ממוקמת ליעד שאליו אנשים מגיעים, מחפשים מקום, מסתובבים ופתאום מגלים לעצמם עוד אפשרויות. אז גם המסעדה השנייה נהנית מתנועה שלא הייתה מגיעה לשם בלעדיה. לכן ההצלחה של אחת לא חוסמת את השנייה, אלא מייצרת לה הקשר.
זה קורה גם בשוקי נדל"ן גדולים בעולם. בואו ניקח את מנהטן למשל. אומנם היא עדיין אחד השמות החזקים ביותר בעולם הנדל"ן. אבל במשך שנים, ההצלחה והיוקר של ניו יורק דחפו לא מעט משקיעים ושוכרים להסתכל אל מעבר לנהר, אל ג'רזי סיטי.
נכון, ג'רזי סיטי היא לא מנהטן ואין לה את אותה תדמית עולמית, אבל הקרבה, קווי התחבורה וכמובן המחירים הנוחים יותר, הפכו אותה לחלופה אמיתית. לא במקרה, ניתוחי שוק מציינים שהביקוש בג'רזי סיטי מושפע מאוד מדפוסי התעסוקה והנסיעה לניו יורק, בעיקר סביב תחנות PATH והמעבורות.
דוגמה אחרת אפשר לראות בין לונדון למנצ'סטר. לונדון היא המותג הברור, העיר הגלובלית, המקום שכל משקיע זר מכיר. אבל דווקא המחירים הגבוהים והתשואות הנמוכות יחסית בלונדון גרמו למשקיעים לחפש ערים אנגליות אחרות עם פוטנציאל צמיחה חזק יותר. מנצ'סטר לגמרי נהנתה מכך. בשנים האחרונות היא הפכה לאחת הערים המדוברות באנגליה בכל הנוגע להשקעות נדל"ן, עם אוכלוסייה צעירה, אוניברסיטאות, מקומות תעסוקה, פרויקטים חדשים ותשואות שנחשבות אטרקטיביות יותר ביחס ללונדון. עד כדי כך שאנליסטים רבים מציינים כי צפון-מערב אנגליה, האזור בו מנצ'סטר, ליברפול וערים נוספות ממוקמות, צפוי להיות האזור החזק ביותר באנגליה כולה בצמיחת מחירי בתים עד שנת 2029.
גם בדרום-מזרח אסיה אפשר לראות תופעה דומה. סינגפור היא אחת הערים היקרות והמבוקשות בעולם, אבל דווקא העוצמה שלה מקרינה על ג'והור בהרו במלזיה, שנמצאת מעבר לגבול. איך זה יכול להיות? בין היתר בזכות החיבור התחבורתי המתוכנן בין ג'והור בהרו לסינגפור, יחד עם פערי המחירים והקרבה הכלכלית. אלה הפכו אזורים מסוימים בג'והור למעניינים יותר עבור משקיעים ותושבים שמחפשים קרבה לסינגפור בלי לשלם את המחירים שלה, ולפי דיווחים מהאזור, זה לא עומד להסתיים שם, אלא שהביקוש עתיד להתרחב אל עבר מקומות נוספים באזור.
גם מונקו והריביירה הצרפתית מספרות סיפור דומה. מונקו היא מותג נדל"ני כמעט בלתי ניתן להשוואה, עם מחירים מהגבוהים בעולם. אבל לא כל מי שרוצה איכות חיים, ים, יוקרה וסביבה בינלאומית יכול או רוצה לקנות במונקו עצמה. לכן ערים ואזורים סמוכים בריביירה, כמו ניס וקאן נהנים מאותה משיכה אזורית. הם לא מונקו, אבל הם חלק מאותו מרחב יוקרתי. בחלק מהמקרים, הם אפילו מציעים יותר שטח, יותר פרטיות ויותר אפשרויות מגורים באותו תקציב.
כל זה מחזיר אותנו לאיחוד האמירויות. דובאי היא כמובן השם הגדול. היא העיר שמושכת את רוב תשומת הלב, את רוב הסיקור ואת חלק גדול מהמשקיעים הזרים. אבל דווקא ההצלחה שלה פתחה את השער לשוק רחב יותר. כי מי שמכיר את דובאי, מבין את היציבות של האזור, את רמת הפיתוח, את איכות התשתיות ואת היתרון של חיים והשקעה באיחוד האמירויות. לכן יותר ויותר משקיעי נדל"ן החלו להסתכל הצידה, או יותר נכון אל עיר הבירה אבו דאבי. לא בהכרח כתחליף לדובאי, אלא כעיר אחרת שאפשר להצליח בה.
כאשר מדברים על סיפורי הצלחה באבו דאבי, אחד השמות הראשונים שחובה לציין הוא השם של חברת Emirates Developments. החברה הזו נוסדה בלב אבו דאבי ומתוך המקום הזה גם עוצבה תפיסת הפעולה שלה. פחות רדיפה אחרי רעש שיווקי רגעי, ויותר דגש על איכות, תכנון מוקפד, מיקום נכון וערך ארוך טווח. למשקיעים המעוניינים לבחון אפשרויות נוספות מומלץ לעיין בקטגוריית off-plan או לקרוא את story של מאיירס.
באופן טבעי גם מטה החברה המרכזי ממוקם בעיר הבירה, והוא מכיל כ-200 עובדים. באבו דאבי נמצאים גם כמה מהפרויקטים המזוהים ביותר שלה. הבולט מכולם הוא פרויקט בשם Jumeirah Residences. מדובר בפרויקט מגורים באל מריה איילנד, אחד האזורים החשובים בעיר מבחינה עסקית, פיננסית ויוקרתית. הפרויקט הזה כולל 253 יחידות מגורים, והוא מציב את Emirates Developments בתוך אחד המיקומים האסטרטגיים ביותר באבו דאבי. אזור שמחבר בין עסקים, קניות, פנאי, בריאות ומגורי יוקרה.
גם הפרויקט Stellar by Elie Saab באי יאס מתחבר לאותה מגמה. Yas Island כבר מזמן אינו רק אי של פארקי שעשועים ואטרקציות, אלא אזור שהולך ומתפתח גם כיעד מגורים יוקרתי. הבחירה של Emirates Developments לקדם שם פרויקט ממותג עם Elie Saab אינה מקרית.
ומה בכל הנוגע לפעילות של Emirates Developments בדובאי? ובכן, גם זו קיימת, למשל בפרויקט שתפס לא מעט כותרות בשם Hilton Residences JLT.
לכן, כשרוצים לבחון את Emirates Developments, כדאי להיזהר מלהציג אותה כעוד יזמית בדובאי. מדוע? כי זה יהיה לא מדויק וגם יחמיץ את הסיפור האמיתי שלה. נכון יותר לומר שמדובר בחברה אמירתית שמחזיקה נוכחות גם בדובאי, אך הזהות הבולטת שלה כיום נבנית דווקא מתוך אבו דאבי. זו עיר שאולי אינה מקבלת את אותה כמות כותרות כמו דובאי, אבל היא נהנית מהיציבות של עיר בירה, מהשקעות ממשלתיות גדולות, ממוקדי תרבות ופנאי, ומקהל משקיעים שמחפש מוצר נדל"ני יוקרתי אך פחות רועש ובחלק מהמקרים גם זול יותר.
מעבר לפרויקטים עצמם, אחד הדברים שמעניינים בגישה של Emirates Developments הוא הדגש שהחברה שמה על הקשר עם משקיע הנדל"ן גם אחרי שלב המכירה. טארק סיאם, הדמות הניהולית הבולטת שמייצגת את החברה כיום, מדבר לא מעט על כך ששוק המגורים הממותגים באיחוד האמירויות עובר שינוי. לדבריו, כבר לא מספיק להצמיד לפרויקט שם בינלאומי גדול או להציג הדמיות מרשימות. משקיעי נדל"ן ורוכשים, ובמיוחד זרים שמגיעים מבחוץ אל האזור, רוצים לדעת מי עומד מאחורי ניהול הפרויקט, איך ייראה השירות לאחר המסירה, מי ישמור על רמת התחזוקה של המגדל או מתחם המגורים, ואיך המותג ימשיך להיות נוכח גם ביום שאחרי החתימה. ניתן לקרוא testimonials של לקוחות קודמים או ליצור contact ישיר עם הצוות.
זו נקודה חשובה, משום שהיא מעבירה את הדיון מעולם של מכירה חד-פעמית לעולם של אחריות מתמשכת. לכן במקרה של Emirates Developments, החיבור למותגים כמו Jumeirah, Hilton ו-Elie Saab אינו מוצג רק ככלי שיווקי, אלא כחלק מתפיסה רחבה יותר: לבנות מוצר נדל"ני שממשיך לייצר אמון גם לאחר שהעסקה נסגרה.
2.8MB
