קבלן: Meraas

חברת Meraas היא אחת מחברות הפיתוח המרכזיות שפועלות כיום בדובאי, אבל לא בזכות כמות הפרויקטים שלה, אלא בזכות האופן שבו הם משתלבים במרחב העירוני. מה הכוונה? ובכן, מדובר בגוף שמתמקד בפיתוח אזורים שלמים ולא בפרויקטים נקודתיים.

נשמע לכם מוכר? אתם לא טועים. אפשר להגיד על חברת Meraas שהיא פועלת כמו חברה שמתמחה בהתחדשות עירונית, לכן כשהיא נכנסת לפרויקט מסוים, היא לא מתכננת אך ורק את מגדל המגורים לצורך העניין, אלא היא תמיד דואגת לראות למרחקים ולחבר בין מגורים, מסחר, תיירות ופנאי. עבורכם, משקיעי הנדל"ן מישראל, זו נקודה שצריך לקחת בחשבון, כי יש הבדל גדול בין יזם שמוכר יחידות דיור בלבד, לבין חברה שמעצבת אזורים נרחבים הרבה יותר.

ואכן, הפעילות של Meraas נפרשת על פני חלקים אסטרטגיים במיוחד בעיר, אזורים שבהם דובאי עצמה משקיעה משאבים תכנוניים ותשתיתיים לטווח ארוך. המשמעות היא שגם הביקוש אינו מקרי, אלא הכל תוצאה של מדיניות עירונית סדורה.

Meraas: השנים הראשונות והבחירה בדרך שונה

אז מי זו בדיוק חברת Meraas? ובכן, החברה הוקמה בשנת 2007, ככל הנראה בשלב בו שוק הנדל"ן עלה על הגל הגבוה הראשון שלו באמת, כי מיד לאחר מכן נכנסו לשוק יזמים רבים, וחלקם כמובן ידעו להוציא לפועל פרויקטים מרשימים מבחינה ויזואלית, אבל האם הייתה שם מחשבה גדולה מעבר? לא, אלה היו פרויקטים נקודתיים וככאלה בעלי עומק תכנוני מוגבל. זה חלק מהייחודיות שמאפיינת את Meraas מהיום הראשון ממש. היא בחרה שלא להתחרות על גובה או כמות, אלא על איכות המרחב והשימושים בו.

זה אומר שבמקום מגדלי מגורים שיכולים להיות מנותקים מהסביבה הקרובה, החברה התמקדה בפיתוח מתחמים שהשתלבו בסביבה פעילה שמייצרת תנועה, מסחר ותיירות לאורך כל שעות היום.
באותה תקופה ההחלטה הזו של Meraas נתפסה כפחות פופולרית מצד משקיעי נדל"ן, אך ככל שהזמן עבר, התברר לכולם עד כמה ההחלטה הזו הייתה חכמה ומדויקת.

ההתמזגות של Meraas עם הגוף הממשלתי בדובאי

התפנית המשמעותית ביותר מבחינת Meraas התרחשה בשנת 2020, כי אז ועל פי הנחייתו הישירה של שליט דובאי, השייח' מוחמד בן ראשד אאל מכתום, Meraas התמזגה עם Dubai Holding, שהוא תאגיד ההשקעות ממשלתי הענק בדובאי.

המהלך הזה הפך את מראס להיות לאחת מקבוצות ההשקעה הגדולות והחזקות בעולם שנמצאת בבעלות ממשלתית. עבור המשקיע הישראלי, מדובר בנקודת מפתח גם כן. כי כל השקעה בפרויקט של החברה, הוא בעצם השקעה בפרויקט שמאחוריו יש גב ממשלתי, דבר שמפחית בצורה סופר משמעותית את האפשרות להסתכן או שהפרויקט לא יהיה יציב ומצליח. 

הנהלה עם ניסיון בניהול מערכות גדולות

מי שעומד היום בראש קבוצת ההשקעה הזו הוא אחמד בן סעיד אל מכתום, שהוא אחת הדמויות המשפיעות ביותר בכלכלה של דובאי. את הרזומה המקצועי הגדול שלו הוא הרוויח כאשר במשך שנים ארוכות הוא הנהיג את חברת התעופה אמירייטס, ובנוסף לאחר שמילא מספר תפקידי מפתח במערכת הפיננסית והכלכלית של האמירות.

כך הנוכחות שלו בראשות Meraas אינה סמלית. היא מבטאת גישה ניהולית שמדגישה יציבות, תכנון לטווח ארוך ובקרה הדוקה על כל התהליכים. תחת הנהלה שכזו, הפרויקטים השונים אינם נבחנים רק לפי כמות המכירות בשלב ההשקה, אלא גם לפי האופן שבו הם מתפקדים לאורך השנים.

תמונת מצב פיננסית והיקף הפעילות

כפי שחברות נדל"ן בכירות אחרות בדובאי, חברות שהן פרטיות לגמרי, לא חייבות לפרסם דוחות כספיים מפורטים לציבור הרחב, כך גם עם Meraas. יחד עם זאת נתונים שונים מגיעים דרך דוחות הקבוצה האם, Dubai Holding, כאלה שמספקים אינדיקציה ברורה לעוצמת הפעילות. למשל, בשנת 2023 הציגה הקבוצה רווח נקי של כ-5.8 מיליארד דירהם, עם צמיחה משמעותית ביחס לשנה הקודמת.

אבל והרבה מעבר לשורת הרווח, כדאי להתבונן על היקף הפעילות בפועל. מדובר בעשרות מיליוני מטרים רבועים של פיתוח למגורים, מסחר וקמעונאות, אלפי יחידות דיור שנמסרו, ומאות נכסים מסחריים שמנוהלים באופן שוטף. כך שמדובר במודל של יזם מפעיל, ולא יזם שמוכר וממשיך הלאה.

פרויקטים שמעצבים אזורים שלמים

בין יתר הפרויקטים הנבחרים של Meraas, אי אפשר שלא לציין את האי הבלו ווטרס. למעשה הוא דוגמה מובהקת לאופן שבו Meraas פועלת. לא מדובר בשכונת מגורים מנותקת מהסביבה, אלא זהו מתחם שלם שמשלב מגורים, מסחר ותיירות סביב עוגן מרכזי אחד מול המרינה של דובאי. 

האזור הזה של האי האטרקציה המרכזית היא עין דובאי. מדובר בגלגל התצפית הגבוה בעולם, שהפך את האזור לנקודת עניין קבועה ולא לפרויקט שנשען אך ורק על מכירת דירות בדובאי.

בזכות המיקום הפנטסטי הזה, בכל הנוגע להשקעת נדל"ן מדובר באזור עם ביקוש גבוה לשכירות, במיוחד לטווחים קצרים ובינוניים, הפרויקט עצמו כולל 698 יחידות דיור שמחולקות לעשרה מגדלים, בתוספת מרכזי קניות ומסעדות שף.

פרויקט אחר, City Walk, מייצג תפיסה עירונית שונה מזו שאפיינה את דובאי במשך שנים. איך זה בא לידי ביטוי? בבנייה נמוכה יחסית, רחובות פתוחים, חזיתות מסחריות פעילות ומרחב ציבורי שנועד להליכה ולא רק לכלי רכב. כך שמדובר באזור שמושך את כולם.

גם פה היציבות משחקת תפקיד מרכזי מבחינת משקיעי נדל"ן בדובאי. כי שיעורי תפוסה גבוהים, ישנה תחלופה נמוכה יחסית של דיירים, וכך גם הערך של הנכסים נשמר לטווח ארוך.  

פורט דה לה מר ודובאי הרבור הם שני פרויקטים נוספים שעליהם

Meraas ביססה נוכחות ברורה בתחום המגורים שנמצאים ממש על קו המים. Port de La Mer פונה לקהל שמחפש סביבה שקטה יחסית עם אופי אירופאי, בעוד Dubai Harbour פועל בקנה מידה רחב יותר ומשלב מרינה גדולה עם מגורים יוקרתיים.

כפי שציינו קודם לכן, גם באזורים הללו הערך הוא לא תולדה של המפרט הטכני של הדירה בדובאי, אלא מהשילוב בין המיקום, הנוף והתשתיות הייחודיות באזור. Dubai Harbour בעיקר מייצג הרחבה משמעותית לתוך שוק הנדל"ן היוקרתי בדובאי.

The Acres הוא פרויקט נוסף של Meraas שמורכב מוילות בדובאי עם המון ירוק מסביב וחשיבה על נושא הקיימות.

שיתופי פעולה נוספים של Meraas

אחת האינדיקציות החזקות לחוסנה הפיננסי ובכלל החוזקות של ,Meraas היא שיתוף הפעולה עם Brookfield Asset Management. מדובר באחד מגופי ההשקעות הגדולים בעולם, שבחר להשקיע ולנהל יחד עם Meraas נכסי קמעונאות בהיקפים של מיליארדי דירהם.

לכן כשגוף בינלאומי בסדר גודל כזה בוחר להיכנס לשותפות ארוכת טווח, מדובר בהבעת אמון במודל העסקי, בניהול וביציבות הפיננסית של החברה. השיתוף הזה כולל ניהול משותף של נכסים קיימים כמו City Walk, La Mer ו-,The Beach כולם בעלי ערך כולל של מיליארדים רבים.

מנקודת המבט של המשקיע הישראלי

גם אנחנו במאיורס משתפים פעולה עם ,Meraas ותוכלו להתרשם ממגוון הפרויקטים שאנחנו מעורבים בהם בדף של באתר שלנו.

בין היתר אנחנו ממליצים על פרויקט בשם Jumeirah Residences 

בפרויקט הזה תוכלו להשקיע במגוון רחב של דירות בדובאי, של חדר אחד ועד ארבעה חדרי שינה.

השורה התחתונה

Meraas היא לא עוד חברת נדל"ן שמחפשת להרשים, אלא מדובר בגוף שפועל בשקט, במיקומים הנכונים ובעיקר עם ראייה מערכתית רחבה, כזו שלא נעלמה מעיניהם של מקבלי ההחלטות הבכירים ביותר בדובאי. כך שעבור משקיע שמחפש השקעה יציבה, מדובר באחת החברות הרציניות והמבוססות ביותר בשוק הנדל"ן בדובאי.