משקיעי נדל"ן מתלבטים לא פעם בשאלה באיזה נכס כדאי להשקיע, דירה קטנה או גדולה? על פניו האינסטינקט הראשוני הוא לחשוב שמדובר בדירה גדולה, אבל דווקא הדירות הקטנות יחסית, סטודיו, חדר, שני חדרים וגם שלושה חדרים, הפכו בשנים האחרונות לאחד המוצרים המבוקשים ביותר בקרב משקיעי נדל"ן. הסיבה לכך פשוטה, הן פונות לקהל רחב מאוד, כזה שלא תמיד צריך בית גדול, אבל כן צריך פתרון מגורים איכותי, נגיש ונוח. בין היתר ניתן להכניס לרשימה זו סטודנטים, עובדים צעירים, אנשי הייטק, זוגות בתחילת הדרך, או רווקים ורווקות שמגיעים לעיר לתקופה מוגבלת. גם אנשי עסקים שמחפשים בסיס מגורים זמני וכמובן תיירים רבים יעדיפו דירה נוחה וראש שקט על פני חדר מלון.
כל אלה מייצרים ביקוש יציב לדירות קטנות ובינוניות, בעיקר בערים שבהן המחירים גבוהים והחיים מתנהלים סביב לימודים, עבודה, תחבורה ופנאי, לכן זו לא תופעה ייחודית לדובאי, אלא ניתן לראות זאת גם בערים כמו לונדון, ניו יורק, פריז, תל אביב, ברצלונה וסינגפור. כך שאם צריך לסכם את הדברים בקצה, נאמר שדירות קטנות כבר מזמן הפכו להיות למוצר נדל"ני מרכזי. בעיקר אם הן נמצאות ליד אוניברסיטאות, מרכזי תעסוקה, אזורי בילוי ותחנות רכבת. עד כדי כך ששוכרים רבים מעדיפים לוותר על שטח גדול לטובת מיקום טוב יותר, תחזוקה קלה יותר ועלות חודשית נמוכה יותר. לכן, במקרים רבים משקיע נדל"ן יעדיף לרכוש דירת סטודיו או דירת חדר באזור מבוקש מאשר דירה גדולה באזור פחות מרכזי, פשוט משום שקל יותר להשכיר אותה, קל יותר לרהט אותה, והקהל הפוטנציאלי רחב יותר.
בדובאי המגמה הזו בולטת במיוחד, מאחר והעיר מושכת אליה עובדים זרים, יזמים, אנשי עסקים, זוגות צעירים ותיירים מכל העולם. לא כולם מגיעים עם משפחה ולא כולם מחפשים וילה או דירת יוקרה גדולה, אלא רבים מהם מחפשים פתרון מגורים יעיל, מודרני, קרוב לאזורי עבודה ולמוקדי תחבורה, ובעיקר כזה שמתאים לתקופה של כמה חודשים או אפילו כמה שנים. לכן דירות סטודיו ודירות חדר באזורים כמו JVC, ביזנס ביי, דובאי מרינה, אל פורג'אן ודובאי סיליקון אואזיס נחשבות למוצר מעניין למשקיעים. גם נתוני שוק שונים מצביעים על כך שבדובאי דירות קטנות, בעיקר סטודיו ודירות חדר, נוטות להציג תשואות שכירות גבוהות, תלוי כמובן באזור, בפרויקט וברמת הביקוש.
מעבר להשכרה רגילה, יש כאן גם יתרון ברור בהשכרה לטווח קצר. תייר או איש עסקים שמגיעים לדובאי לכמה ימים או שבועות לא תמיד צריכים דירה גדולה, כך שדירת סטודיו מעוצבת, דירת חדר נעימה או דירת שני חדרים במיקום נכון יכולות להיות פתרון מדויק עבורם. יותר פרטיות, מטבח, תחושת בית ולעיתים גם מחיר משתלם יותר. עבור המשקיע, המשמעות היא גמישות. אותו נכס יכול להתאים לשוכר שנשאר שנה, לסטודנט שנשאר לתקופת לימודים, לזוג צעיר בתחילת הדרך או לתיירים בהשכרות קצרות טווח. כך שזה בדיוק הכוח של הדירות האלה, הן לא נשענות על קהל אחד בלבד, אלא יושבות על כמה מעגלי ביקוש במקביל.
בנקודה הזו ניתן לחשוב שרוב היזמים וחברות הקבלן מעדיפים לבנות דירות סטודיו קטנות, אבל לא, יש גם יזמים וחברות שמבינים כי שוק נדל"ן בריא לא יכול להישען רק על תחלופה מהירה של דיירים, אלא צריך להציע גם פתרונות מגורים אמיתיים לאנשים שרוצים להישאר, לבנות שגרה, לגדל משפחה ולחיות בבית שלא מרגיש זמני. זה בדיוק קו המחשבה והפעולה של חברת Zimaya Properties. כמובן, היא ממש לא מתעלמת מהביקוש לדירות קטנות ויש לה גם פרויקטים שמכוונים לקהל מתחלף, אבל היא בעיקר מתמחה בפרויקטים שבהם בונים דירות גדולות, מרווחות ומתוכננות יותר עבור משפחות צעירות או משפחות שחושבות לעבור ולהתגורר בדובאי, או כאלה שכבר חיות בדובאי ומחפשות יציבות.
במילים אחרות, בזמן שחלק מהשוק רץ אחרי מקסום יחידות, Zimaya מנסה לבדל את עצמה דרך תכנון שמסתכל על איכות החיים בתוך הדירה. לא רק כמה יחידות אפשר למכור, אלא איך נראית הדירה ביום שאחרי המסירה. האם יש מספיק מקום לאירוח, לעבודה מהבית, לחדר ילדים, לפינת אוכל אמיתית, לאחסון ולחיי יום-יום שלא מתנהלים בתחושת צפיפות.
מאחורי קו המחשבה הזה יש המון היגיון. לא רק ליזם או לחברה הקבלנית אלא גם מבחינת משקיעי הנדל"ן, במיוחד כאשר הדירות הגדולות הללו מושכרות למשפחות לטווח ארוך. נכון, דירת סטודיו יכולה להתחלף מהר ולהתאים לקהלים רבים, אבל משפחה שנכנסת לדירה מרווחת ונוחה לרוב לא מחפשת לעבור שוב אחרי כמה חודשים. אם הילדים נכנסים למסגרות חינוך באזור, אם ההורים עובדים בסביבה ואם הדירה באמת עונה על הצרכים של הבית, יש למשקיע סיכוי טוב ליהנות משוכר יציב לאורך זמן.
המשמעות היא לא רק הכנסה חודשית, אלא גם שקט נפשי. פחות תקופות שבהן הנכס עומד ריק, פחות חיפוש חוזר אחרי שוכרים חדשים, פחות התעסקות עם חוזים, תיווך, ניקיון, תיקונים בין שוכרים והחלפת ריהוט שנשחק מהר. עבור משקיעי נדל"ן רבים, יציבות כזו שווה הרבה מאוד כסף, גם אם היא לא תמיד מופיעה מיד בגיליון האקסל.
בנוסף, משפחה שמתכוונת לחיות בדירה במשך כמה שנים בדרך כלל מתייחסת אליה אחרת. זה לא נכס מעבר לשבועיים, ולא תחנה זמנית לכמה חודשים. זה הבית שלה. לכן, ברוב המקרים, היא תשמור עליו טוב יותר, תדווח על תקלות בזמן, תשקיע בתחזוקה בסיסית ותתייחס למרחב בכבוד. בסופו של דבר, רוב האנשים רוצים לחיות במקום נקי, נעים ומתפקד, במיוחד כאשר מדובר בבית שבו גדלים ילדים ומתנהלת שגרה משפחתית. כך שמבחינת משקיע נדל"ן, זו לגמרי יכולה להיות אחת הסיבות המרכזיות לכך שדירה גדולה ומתוכננת היטב אינה רק מוצר מגורים, אלא גם נכס שמייצר ודאות גבוהה יותר לאורך זמן.
הקו הזה של Zimaya Properties בא לידי ביטוי בכמה מהפרויקטים הבולטים שלהם בדובאי. למשל, בפרויקט בשם Belle Vie בסיליקון אואזיס. בפרויקט הזה החברה מציעה 114 דירות בבניין בן שמונה קומות, כאשר התמהיל נע מסטודיו ועד דירות של ארבעה חדרי שינה. כלומר, גם אם יש בפרויקט דירות קטנות יותר שמתאימות למשקיעים ולשוכרים זמניים, הוא לא נעצר שם, אלא כולל גם דירות גדולות יותר שמיועדות למשפחות או לדיירים שמחפשים מרחב אמיתי לחיי היום-יום. גם בפרויקט Celeste Heights באל פורג'אן ניתן לראות את אותה מגמה, עם תמהיל דירות מגוון של דירות, כולל דירות עם שטחים גדולים, במיוחד ביחס למקובל בפרויקטים חדשים בדובאי. פרויקט נוסף הוא Belle Reve ב-JVC. הפרויקט הזה מציע דירות מסטודיו ועד שלושה חדרי שינה, וממחיש היטב את הגישה של החברה, לא לוותר על דירות קטנות שמעניינות משקיעים, אבל גם לא לבנות פרויקט שמיועד רק לתחלופה מהירה. במובן הזה, Zimaya מנסה לשבת בדיוק על קו האמצע שבין נכס השקעה לבין בית אמיתי. היא פונה למשקיע נדל"ן שרוצה מוצר שקל לשווק ולהשכיר, אבל גם לדייר שמחפש דירה שאפשר באמת לחיות בה, לא רק לעבור דרכה.
2.8MB
