אם יש דבר אחד שמאפיין את תחילת השיחות שלי עם משקיעי נדל"ן חדשים מישראל, שבוחנים את האפשרות להשקיע בנכס למגורים בדובאי, זו השאלה הראשונה שנעה סביב הכסף.
ולא, לא מדובר במחיר עצמו, כי על כך שיש הזדמנויות אטרקטיביות, אפילו חלומיות בדובאי לעומת השקעות נדל"ן בישראל ובמקומות אחרים בעולם, את זה כולם מבינים.
אלא זה העניין הכספי שעולה בהקשר של הביטחון והשקט הנפשי. לאן ואיך הכסף שלהם יעבור ויחזור. זו הנקודה שגורמת לאי נוחות ולעיתים אפילו לחרדה שגורמת להם לעשות חושבים פעם נוספת ואולי אפילו לסגת מההשקעה. ואני מדבר על אלפי משקיעים ששוחתי איתם לאורך השנים וכולם בתחילה חששו אך ורק מהנושא הזה.
אני יכול להבין כל אחת ואחד מהם. כי כאשר מדובר בהשקעות מעבר לים, כולנו נתקלנו בסיפורים שפחות אוהבים לדבר עליהם.
דוגמאות על השקעות נדל"ן מסוכנות
אני לא מתכוון לציין שמות כי מבחינתי זה לא יהיה מוסרי, אבל אני כן אציין שבעשור האחרון נחשפו בישראל מספר מקרים מתוקשרים שבהם משקיעי נדל"ן איבדו סכומים כסף נכבדים, אבל לא בגלל שהנכס שהם חשבו להשקיע בו היה בהכרח רע, אלא בגלל הדרך שבה הכסף הועבר, נוהל או נעלם בין מדינה למדינה.
אחד המקרים המוכרים הוא של השקעה בניו יורק, וחברה ששיווקה לישראלים השקעות נדל"ן בעיר הגדולה, עם הבטחות לפרויקטים אטרקטיביים, עם לוחות זמנים ברורים ושקיפות מלאה. בפועל ולאחר שנים של עיכובים, חובות והליכים משפטיים, התברר לחלק מהמשקיעים שהכספים שלהם שהועברו לפרויקטים השונים, שימשו גם לכיסוי התחייבויות אחרות של אותה חברה, לכן הם לא תמיד הופרדו בצורה ברורה בין פרויקט לפרויקט.
כך יצא שמאות משקיעים מצאו את עצמם עם חוזים ביד, אבל בלי דירה ובלי יכולת ממשית לעקוב אחרי מצב הכסף שלהם שהעבירו מעבר לים.
מקרה אחר היה בבריטניה, בערים כמו מנצ'סטר וליברפול. שם שווקו לישראלים השקעות בנכסי דיור מוגן וסיעודיים. המשקיעים הוצגו כשותפים בנכסים קיימים עם תשואה קבועה ויציבה, אך בדיקות מאוחרות חשפו שחלק מהנכסים לא היו בבעלות מלאה, חלקם לא הניבו הכנסה, ובמקרים מסוימים הכספים הועברו בין חברות קשורות באופן כזה שטשטש לחלוטין את נתיב הכסף.
במקרה הזה הבעיה לא הייתה רק הנכס עצמו, אלא חוסר היכולת של המשקיעים להבין בזמן אמת מה קורה עם ההעברה, מי מחזיק בכסף ובאיזה שלב.
מקרה נוסף, על פניו מאוד סולידי, של השקעות בקרנות חוב ונדל"ן בחו"ל ששווקו בישראל דרך מספר חברות מקומיות, שחלקן קרסו או נכנסו להקפאת הליכים.
גם כאן, בדיעבד, התברר שלמשקיעים לא הייתה שליטה אמיתית על מנגנון העברת הכספים, לא הייתה הפרדה מספקת בין כספי משקיעים לחשבונות תפעוליים, ובזמן אמת כמעט שלא הייתה להם דרך לדעת היכן נמצא הכסף ומה המצב שלו.
שוב, אני לא מתכוון לציין את שמות הפרויקטים והחברות המעורבות. כל מי שרוצה לדעת במי מדובר יכול לעשות חיפוש קצר בגוגל ולגלות הכל, אבל אני כן מציין את הדוגמאות הללו כי אומנם שלושת המקרים האלה שונים זה מזה, אבל המכנה המשותף ברור. הוא קשור לנקודת המפגש הקריטית שבה כסף יוצא מישראל בלי מערכת ברורה, שקופה ומבוקרת. לכן אפילו אם היה נדמה שהכל נראה מסודר על הנייר, המשקיעים גילו באיחור שלא הייתה להם שליטה על הכסף לאחר שהוא יצא מחשבונות הבנק שלהם.
שוק הנדל״ן בדובאי פועל אחרת
בגלל סיפורים כאלה ועוד הרבה לפני, אנחנו במאיורס הבנו שיש צורך בגישה אחרת.
שאין מקום להבטחות באוויר, ושאף מצגת נוצצת ככל שתהיה לא תגרום למשקיע נדל"ן בדובאי להיות רגוע יותר. וגם לא עוד הסבר כללי על איך הדברים אמורים לעבוד יעשה את העבודה, אלא שיש צורך במנגנון אחד וברור שנותן למשקיע בוילה בדובאי או בדירת סטודיו בדובאי תשובה לשאלה הפשוטה ביותר, איפה הכסף שלו נמצא בכל שלב ושלב לאורך העסקה.
לא בעוד שבוע, לא בדוח רבעוני אלא בזמן אמת. כי ברגע שהשאלה הזו מקבלת מענה ברור, רמת הלחץ יורדת, קבלת ההחלטות משתנה, וההשקעה כולה מרגישה אחרת לגמרי.
לכן כשאנחנו ב-MAYORS מלווים משקיעים בדובאי, ברור לנו שהבחירה בנכס היא רק חצי מהסיפור. החצי השני והקריטי יותר, הוא הדרך שבה מתבצעת העברת הכספים.
ואני רוצה לחדד את הדברים פעם נוספת. בהשקעות נדל"ן בדובאי ובכל מקום אחר בעולם אין מקום לאלתורים, ואין מקום להבטחות כמו אנחנו כבר נסתדר תוך כדי תנועה.
מדובר בסכומים משמעותיים, בכסף שאנשים חסכו כל חייהם. בפנסיה שלהם, בחלומות ובעתיד המשפחות שלהם, ואני מתייחס לזה בחרדת קודש.
לכן צריך שיהיו לא רק מועדי תשלום מדויקים, אלא מידע מדויק על כל שקל ושקל.
מעבר לזה, שוק הנדל"ן בדובאי הוא שוק שפועל אחרת ממה שהמשקיע הישראלי רגיל אליו. בדובאי ובניגוד גמור לישראל, לא משלמים מקדמה אחת גדולה וממתינים.
בדובאי התשלומים פרוסים לאורך הדרך, בקצב קבוע ולעיתים בתדירות גבוהה. המשמעות היא שאי סדר קטן עלול להפוך מהר מאוד לבעיה גדולה.
שיתוף הפעולה בין מאיורס ל- Covercy
בדיוק בנקודה הזו נכנס שיתוף הפעולה שלנו עם חברת Covercy. לא כפתרון טכני בלבד, אלא כחלק מתפיסה רחבה יותר של איך צריך להתבצע ניהול השקעה אחראי ומבוקר סביב עסקת נדל"ן.
במקום שהמשקיע ימצא את עצמו רודף אחרי אישורים, וינסה להבין האם הכסף שלו יצא, האם הוא התקבל, והאם בוצעה המרה נכונה של המטבע, בעזרת המערכת של Covercy ישנו תהליך שבו הכל מתועד, ברור ונגיש.
זה אומר שכל שלב בהעברה מוצג בצורה מסודרת, עם תמונת מצב עדכנית שמאפשרת לכל משקיע להבין בדיוק היכן הכסף שלו נמצא ומה הסטטוס שלו, בלי השערות ובלי סימני שאלה מיותרים.
למי שלא שמע או מכיר, Covercy היא חברת פינטק ישראלית שפועלת בזירה הבינלאומית והיא מתמחה בהעברות כספים וניהול תשלומים בהקשרים של השקעות ונדל"ן.
החברה הזו מחזיקה ברישיונות רגולטוריים רלוונטיים בישראל ובאירופה, והיא פועלת במודל שמבוסס על העברות בנקאיות מסודרות בין בנקים, ולא על פתרונות עוקפים או אזורים אפורים.
עבור משקיע הנדל"ן מישראל המשמעות היא ברורה. עבודה מול גוף מפוקח, עם סטנדרטים ברורים ועם הבנה עמוקה של הדרישות הרגולטוריות משני צידי העסקה.
אבל מעבר לטכנולוגיה, יש כאן אלמנט שלא פחות חשוב והוא הליווי האנושי. ההתנהלות של המשקיע היא מול צוות ישראלי שמדבר עברית, שמכיר את האתגרים שעולים בשטח ויודע להסביר, לבדוק מסמכים, ולפתור חוסר בהירות עוד לפני שהיא הופכת לבעיה.
החיבור בין מערכת דיגיטלית מסודרת לבין מענה אנושי זמין הוא זה שיוצר עבור המשקיע תחושת ביטחון אמיתית, תודות לתהליך שבו תמיד יש עם מי לדבר, ויש מי שמסביר את התמונה המלאה.
כך שהיתרון הגדול כאן הוא לא רק החיסכון בעלויות או בקיצור זמנים, אלא השקט הנפשי. הידיעה שיש מערכת שמפקחת על התהליך, שיש הפרדה ברורה בין הכספים, ושיש מי שמחזיק את כל החוטים בידיים ולא מפזר אותם בין מספר גופים שונים, כי שקרה בדוגמאות שציינתי קודם לכן במאמר.
אני יכול להעיד שראיתי מקרוב איך התהליך הזה עושה הבדל עצום עבור מי שעומד בפני השקעת הנדל"ן הראשונה שלו בדובאי, ויודעים מה, גם כשמדובר בהשקעה השנייה והשלישית. ובדרך כלל מי שמשקיע בפעם הראשונה בדובאי ומגלה עד כמה מדובר בהזדמנות מופלאה, חוזר לבצע עוד ועוד עסקאות.
בסופו של דבר השקעת נדל"ן טובה מתחילה בהחלטה נכונה, אבל היא מחזיקה לאורך זמן רק אם התשתית שמאחוריה יציבה. נכס אפשר לבחור בכל מקום, ושוק נדל"ן כזה או אחר אפשר ללמוד. אבל כסף, כשהוא חוצה גבולות, חייב לעבור במערכת שיודעת ללוות אותו מהרגע הראשון ועד האחרון. הדבר הזה מעניק למשקיע את הדבר הכי חשוב בעסקת נדל"ן, שליטה על הכסף, ומבחינתי זה תנאי בסיסי.
עוד על כספים והשקעות נדל"ן בדובאי ובכלל, במאמרים הבאים. שלכם, מיכאל מאיורוב, המייסד ובעלים של MAYORS השקעות נדל"ן בדובאי.
