כל מי שאי פעם קנה דירה יודע שיש שני סוגים של תחושות שמתלוות לעסקה שכזו. מצד אחד יש את הפרפרים בבטן, התרגשות טבעית של מי שעומד לצאת לדרך בהשקעה הכספית הכי גדולה בחיים, או לפחות החלטה מרכזית שיש לה השפעה גדולה. מהצד השני יש את החשש הטבעי, יש מי שיגידו אפילו חרדה גדולה, שמלווה כל החלטה כספית שכזו, כאשר המחשבות על איך אפשר יהיה להסתדר כלכלית, לעמוד בכל התשלומים, וחס וחלילה מה יקרה אם משהו בדרך ישתבש.
הדבר המעניין הוא שהחרדה הזו תמיד הייתה גדולה יותר כאשר מדובר בקניית דירה על הנייר, כלומר דירה שעוד לא נבנתה. כי בעוד שבכל הנוגע להרכישה של דירה יד שנייה אתה רואה בדיוק מה שאתה קונה, הולך אל הבנק, מקבל משכנתא ונכנס פנימה, אז בדירה על הנייר אתה משלם, מחכה, ומתפלל שהכל יסתדר עד שהמפתחות יגיעו אליך. ובדרך, תוך שלוש שנים פחות או יותר שבהן הפרויקט נבנה, אתה אמור להתמודד לבד עם התשלומים השוטפים לקבלן בלי שום בנק שיגבה אותך. זה היה ככה בכל בישראל, בדובאי ובשאר העולם. אבל בדובאי כמו תמיד, דברים משתנים לטובה לפני כולם.
השינוי שמכניס את הבנק לתמונה מוקדם יותר לתמונת ההשקעה
ב-16 באפריל 2026, אחד הבנקים הגדולים בדובאי, Emirates NBD, יחד עם אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות באיחוד האמירויות, Dubai Holding Real Estate, השיקו באופן רשמי מודל חדש לחלוטין בכל הנוגע להענקת משכנתאות לדירות על הנייר. המודל הזה למעשה אומר שמשקיעי נדל"ן ורוכשים אחרים יכולים לקבל אישור משכנתא של עד 50% משווי הדירה כבר במהלך הבנייה, ולא רק כשהמפתח לדירה מגיע לידיים שלהם.
על פניו יהיו מי שיגידו כי מדובר בשינוי קטן, אבל למעשה מדובר בדרמה ענקית, כזו שמשנה את הכללים של כל מי שמתעניין להשקיע בדובאי.
כדי להבין את החידוש, חשוב קודם להיזכר במה היה קיים קודם לכן.
עד אפריל 2026, מי שרצה לקנות דירה על הנייר בדובאי היה צריך לעבור תהליך די מסורבל. במהלך ההליך הזה הוא שילם לקבלן סכום מסוים, מקדמה מהכיס שלו, בהתאם לתכנית התשלומים, ורק אחרי שהפרויקט הגיע לחצי דרך. רק אחרי שלמעשה הוא שילם בעצמו לפחות 50% מהמחיר, רק אז הוא היה יכול לפנות לבנק ולבקש משכנתא על יתרת התשלום. במילים אחרות, הבנק היה נכנס לתמונה כמעט בסוף הדרך, כך שכל הסיכון הראשוני נפל על הכתפיים של המשקיע.
אבל בזכות המודל החדש, כל התהליך הזה משתנה. מהיום משקיע נדל"ן שחושב להיכנס לפרויקט נדל"ן, יכול לפנות לבנק כבר בשלב מוקדם, לקבל פרה-אישור משכנתא של עד 50% משווי הדירה, ולדעת מראש מה בדיוק התנאים שלו. כלומר לדעת מה הריבית, מה יהיה גובה הסכום החודשי שאותו הוא יצטרך לשלם לאחר שהדירה תהיה בידיו. הנקודה החשובה ביותר בסיפור הזה זה לא רק העניין של נוחות, אלא בעיקר עניין הוודאות. כי ברגע שמשקיע נדל"ן יודע מראש שהבנק נמצא מאחוריו ומגבה אותו, הוא יכול לצאת לדרך עם ההשקעה בראש הרבה יותר שקט.
נכון להיום המודל הזה רלוונטי רק לפרויקטים של יזמים מאושרים, וכרגע מדובר בעיקר בקבוצת Dubai Holding על כל שלוחותיה השונות שכוללת חברות דוגמת Nakheel .
אבל מהרגע שהרכבת עזבה את התחנה, סביר מאוד להניח כי בקרוב מאוד יצטרפו למודל גם יזמים גדולים נוספים כמו Emaar, Sobha, Damac, Aldar, Binghatti ואחרים, דבר שיהפוך את האפשרות הזו לסטנדרט בשוק.
המספרים שצריך להכיר
מאחר ומדובר במודל חדש, כדאי להבין את המספרים עד הסוף, ונתחיל מהמספר הכי חשוב, 50%. כאמור מדובר בתקרת המימון שהבנק מוכן להעניק על דירה בדובאי שעוד לא נבנתה. במילים אחרות ובחישוב מהיר, אם רוכשים דירה ב-2 מיליון דירהם, הבנק יממן עד מיליון דירהם. את החצי השני, תצטרכו להביא מהכיס שלכם.
חשוב להבין, התקרה הזו של 50% היא לא חידוש. היא קיימת בדובאי משנת 2013, וקבע אותה הבנק המרכזי של איחוד האמירויות, אבל! החידוש הוא בעיתוי שבו אפשר לקבל את האישור, ולא באחוז עצמו. כך שאם בעבר משקיע נדל"ן היה מגיע לבנק עם 50% מהמחיר ביד והבנייה ב-50% התקדמות, עכשיו הוא יכול להגיע לבנק כשהבנייה רק ב-30% לצורך הדוגמה, ולקבל פרה-אישור שילווה אותו לאורך כל הדרך.
חוץ מזה, יש כמה מספרים נוספים שכדאי להכיר. תקופת המשכנתא בדובאי יכולה להגיע עד 25 שנה. הריביות הנוכחיות שמציעים הבנקים נעות בין 4.5% ל-5% בשנה, וזה כמובן יכול להשתנות לפי השוק. גיל מינימום של הלווה הוא 21, וההכנסה החודשית המינימלית שהבנק דורש היא בין 10,000 ל-12,000 דירהם, שזה בערך 10,000 ל-12,000 שקלים.
יש גם כלל נוסף ששווה לדעת עליו, ה-DBR, שאומר שסך ההחזרים החודשיים של המשקיע לבנקים כולל המשכנתא החדשה, לא יכול לעבור 50% מההכנסה החודשית שלו.
לא כדאי להסתכל על הכלל הזה כמכשול, אלא כמשהו שנועד להגן על משקיעי הנדל"ן, לא להיכנס לחובות גדולים מדי.
נקודה חשובה נוספת היא שמאז פברואר 2025 הבנקים בדובאי כבר לא מממנים את האגרות הנלוות לעסקה. כלומר אגרת רישום בלשכת רישום הקרקעות של דובאי (DLD) על 4% משווי הנכס, ועמלת תיווך של 2%, שתיהן צריכות לבוא מהכיס של המשקיע, בנפרד מהמשכנתא. במילים אחרות, מי שקונה דירה על הנייר ב-2 מיליון דירהם צריך להגיע עם בערך מיליון ו-120 אלף דירהם מהכיס שלו, ועוד מיליון דירהם הוא יכול לקבל מהבנק.
מי הקבלנים שמשתתפים במהלך ולמה זה חשוב
באופן טבעי הבנקים בדובאי לא מוכנים לתת משכנתא על כל פרויקט, אלא הם בודקים בדיוק מי הקבלן שמאחורי הפרויקט, מה ההיסטוריה שלו, האם הוא סיים פרויקטים בעבר בזמן, האם הוא נהנה מיציבות פיננסית. רק אחרי שהבנק משתכנע שהקבלן מספיק אמין, הוא מאשר את הפרויקט כפרויקט שאפשר לתת עליו משכנתא.
זוהי אחת הסיבות שהמודל החדש מתחיל דווקא עם Dubai Holding ולא עם קבלנים אחרים. Dubai Holding היא קבוצה ממשלתית גדולה ויציבה, עם פרויקטים ענקיים מאחוריה, לכן הבנק מוכן לתת לה את האשראי בשלב מוקדם.
כאמור, הקבלנים שיצטרפו אחריה הם קבלנים מהשורה הראשונה, ואלו הם השמות שכל מי שמתעניין בדובאי כבר מכיר, ובין היתר מדובר בחברות כמו Emaar, Sobha, Damac, Ellington, Omniyat, Aldar, Binghatti ועוד.
מנקודת מבט של המשקיע החדשות הטובות הן שהדרישה הזו של הבנקים בעצם מספקת להם שכבת הגנה נוספת. אם הבנק מסכים לממן פרויקט מסוים, זה אומר שהוא בדק אותו, מצא אותו ראוי, ומסתמך על הקבלן שיסיים את הפרויקט בזמן. במילים אחרות, אישור משכנתא הוא במידה רבה גם סוג של חותמת על אמינות של הפרויקט עצמו.
מה זה אומר למשקיע הישראלי?
אם עד היום רוב הישראלים שהשקיעו בדובאי בחרו באחד משני מסלולים, או לשלם את כל הסכום במזומן, או להסתמך על תוכניות התשלום של הקבלנים, כאלה שמאפשרות תשלום מדורג לאורך תקופת הבנייה, מעכשיו נפתח עבורם מסלול שלישי, להשתמש במשכנתא של בנק מקומי בדובאי, בדומה לאופן שזה עובד עם הבנקים בישראל.
יש בזה כמה יתרונות ברורים. בראש ובראשונה לא צריך להוציא מההון העצמי את כל המחיר אלא רק חצי ממנו. הדבר השני הוא שיש וודאות פיננסית כבר בשלב מוקדם של ההשקעה, והדבר השלישי הוא שהריביות בדובאי, שעומדות סביב 4.5%-5%, הן תחרותיות בהשוואה לישראל. הדבר הרביעי והחשוב מכולם, ניתן להיכנס לעסקה לאחר שהבנק כבר אישר את הפרויקט ואת הקבלן, דבר שמוריד חלק משמעותי מהסיכון.
