כמי שמתגורר בדובאי כבר מספר שנים, אני יכול להעיד שלמרות שמדובר בפרק זמן ארוך ועל פניו אני לא אמור להתרגש מהמראות מסביב, אי אפשר, פשוט אי אפשר להתרגל בקלות לעוצמה שדובאי משדרת, מה גם שהיא לרגע אחד לא נשארת לעמוד במקום.
לכן אני לא מתפלא שכאשר אני נפגש עם משקיעי נדל"ן שמגיעים מישראל, כאלה שזו הפעם הראשונה או אפילו החמישית שלהם בדובאי, שגם הם נשאבים אחר הקסם הזה שיש לעיר הזו להציע.
אבל, אולי בגלל שאנחנו הישראלים סקפטיים מטבענו, או בגלל שלעיתים כשמשהו נראה טוב מדי אנחנו חושדים שזה Too good to be true, אחת השאלות שאני הכי נשאל לגביהן היא עד מתי כל זה יהיה אקטואלי?
הכוונה היא כמובן לחלון ההזדמנויות שקיים בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בדובאי.
האם מדובר בבועה שעומדת להתפוצץ או שאפשר לקחת את הזמן בראש שקט, וגם מחר יצוצו להן הזדמנויות לרכישת דירות בדובאי, במחירים שיהיו "מחירי מציאה".
התשובה שלי תמיד זהה. אין לי כדור בדולח ואני גם לא קוסם, אני רק איש נדל"ן שצבר המון ניסיון, והקים את מאיורס שהיא חברה שיודעת לאסוף את כל הנתונים, גדולים וקטנים, לנתח אותם לעומק, ולבנות עליהם אסטרטגיה, כאשר המטרה שלנו היא פשוטה. להבטיח שכל עסקת נדל"ן תהיה כדאית ובטוחה לכל המעורבים בה.
איך בדיוק אנחנו עושים זאת? ובכן, בפעם הראשונה אני אקח אתכם אל מאחורי הקלעים של שוק הנדל"ן בדובאי.
אני אסביר לכם מדוע אנחנו כאן, ולמה יותר ויותר ישראלים בוחרים להעביר את ההון שלהם להשקעת נדל"ן בדובאי במקום קומות אחרים בעולם, ואיך כל זה נעשה בצורה מפוכחת, מקצועית ובעיקר נטולת סיסמאות ריקות מתוכן.
הכלכלה שמחזיקה את שוק הנדל"ן הדובאי
עוד הרבה לפני שאנחנו מדברים על דירות יוקרה בדובאי, ועל איזה נוף נשקיף מהמרפסות, חייבים להבין את המאקרו כלכלה שמניעה את כל הדבר הזה. כי הטעות הכי גדולה של משקיע מתחיל היא להסתכל על הקיר ולא על העיר, ובמילים אחרות להיות נעול אך ורק על העסקה שלו, ולא פעם אפילו להפחיד את עצמו עם כל מיני נתונים זניחים למדי, במקום לנסות להבין שדובאי היא לא עוד יעד תיירותי.
צריך להבין, העולם הישן נשאר מאחור וכיום דובאי היא מרכז פיננסי עולמי לכל דבר, והיא אפילו מתנהלת בצורה שונה מכל מה שאנחנו מכירים בישראל או באירופה.
לכן הדבר הראשון שמעניק למשקיעים כאן ביטחון הוא היציבות של המטבע המקומי. איך זה קורה?
ובכן הדירהם של איחוד האמירויות מוצמד לדולר האמריקאי בשער קבוע כבר עשרות שנים. ומה המשמעות של זה?
ובכן, עבור המשקיע הישראלי היא דרמטית. כי כשאתם קונים נכס בדובאי, אתם למעשה מבצעים עסקת גידור דולרית.
זה אומר שאתם לא חשופים לתנודות מטבע קיצוניות של מטבעות אקזוטיים.
אם הדברים לא היו ברורים לכולם, אני אתן הסבר נוסף מזווית אחרת.
את הנכסים בדובאי קונים בדירהם, שלמעשה מתנהג בדיוק כמו דולר.
לכן אם השקל נחלש מול הדולר, כלומר שהדולר עולה, ערך הנכס של המשקיעים בשקלים עולה בהתאמה. זה בדיוק ההגדרה של גידור מטבעי. בכל אופן, היציבות הזו יחד עם העובדה שממשלת דובאי מזרימה מיליארדים לפיתוח תשתיות באופן קבוע, יוצרת קרקע יציבה להשקעה.
אבל הרבה מעבר למטבע המקומי, יש כאן עניין של היצע וביקוש אמיתיים. דובאי מושכת אליה את המוחות החזקים והמובילים כיום בעולם. החל מחברות הייטק, דרך יזמים ומשפחות עשירות שעוברות לכאן בגלל איכות החיים והביטחון האישי, שגם הוא מהגבוהים בעולם.
אתם יודעים, פעם אחת הגאוות הגדולות שלנו בישראל הייתה שילד או ילדה, נניח בגיל של בית ספר יסודי, היו יכולים להסתובב ברחוב בשעת ערב מאוחרת ולא יקרה להם דבר.
בגלל זה אחרי מסיבות כיתה ביום שישי באזור 23:00 ו-חצות, ילדים וילדות היו חוזרים הביתה באופן עצמאי. והיום מה? היום ההורים מסיעים את הילדים הלוך ושוב לכל מקום. לחוגים, לקניונים, למסיבות ועוד.
ובדובאי? תחושת הביטחון ולא רק התחושה, אלא הביטחון שממש מורגש ברחובות, הוא מהטובים בעולם.
וגם הסיבה הזו, על פניו משהו שולי, בפועל הוא משחק תפקיד מרכזי בחוסן של דובאי שבסופו של דבר בא לידי ביטוי גם בכל הנוגע לנדל"ן ולעליית ערך הנכסים באופן עקבי.
הגידור שמשנה את כללי המשחק למשקיע הישראלי
אם אני צריך לשים את האצבע על הסיבה המרכזית שגורמת למשקיעים לעזוב את השווקים המסורתיים כמו שוק ההון, או השקעות נדל"ן באירופה וארה"ב, שלא לדבר על אלה שבישראל ובמקום זה להגיע לדובאי, אז זה ללא ספק מדיניות המיסוי פה.
בישראל לכל השקעה יש שותף סמוי בשם רשות המיסים, והיא הופכת כל קניית דירה לקשה ומסובכת מבחינת התשואה ותזרים.
על קצה המזלג, מס רכישה בכניסה, מס שבח ביציאה ומס על הכנסה משכירות לאורך הדרך.
בדובאי לעומת זאת החוקים משנים את כל המשוואה של החזר ההשקעה.
לזרים, כולל משקיעי נדל"ן מישראל אין מס רכישה, למעט אגרה חד פעמית לטאבו המקומי של ארבעה אחוזים בסך הכל.
מה עוד? אין מס שבח כשאתם מוכרים את הנכס ברווח, ואין שום מס על ההכנסה השוטפת משכירות.
אני יודע שבתחילה מדובר בנתונים שקשה לעכל ולהאמין שהם באמת קיימים, אבל זו בדיוק המציאות שנוגעת לעולם השקעות הנדל"ן בדובאי.
לכן אם מחשבים תשואה של שבעה או שמונה אחוזים בדובאי, זו תשואה נקייה. זה אומר שהכסף שנכנס לכיס הוא הכסף שנשאר בכיס.
עכשיו תבינו, המדיניות הזו היא לא מקרית, היא חלק מהאסטרטגיה של האמירות למשוך הון זר, והיא עובדת בצורה יוצאת דופן לטובת כל משקיע ובתוכם משקיעי נדל"ן, גדולים וקטנים כאחד.
מנגנוני ההגנה על משקיעי הנדל"ן בקנייה ובדירות למכירה בדובאי
יש עוד חשש שתמיד עולה בשיחות שלי עם משקיעי נדל"ן ששוקלים לבצע קניית דירה בדובאי עבור השקעה, "מה יהיה אם הקבלן יברח לנו עם הכסף"?
אני ממש לא מזלזל בחשש הזה, בכל זאת שמענו יותר מפעם אחת על חברות קבלן גדולות בישראל שפשטו רגל בבת אחת והשאירו את ציבור הרוכשים נדהמים.
אבל הטראומה הזו מהשוק הישראלי לא יכולה לקרות בדובאי ואני אסביר מדוע.
כל פרויקט חדש שיוצא לדרך וכפי שאנחנו מכנים אותו בעגה המקצועית
Off-Plan, מחויב על פי חוק להתנהל דרך חשבון נאמנות שנקרא Escrow Account. זה אומר הכסף שהמשקיעים מעבירים לא הולך לכיס של היזם, אלא לחשבון בנק מפוקח שמנוהל על ידי המדינה.
כך שהיזם יכול למשוך כספים מהחשבון הזה אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה בפועל, ורק אחרי שמהנדס מטעם הממשלה אישר שהבנייה אכן התקדמה.
המנגנון הזה יוצר שקיפות מלאה, וכך אפשר להיות בטוחים שכספי ההשקעה בנדל"ן אכן הולכים לבניית הדירה ולא לשום מקום אחר.
בנוסף, כל עסקה נרשמת באופן מיידי במערכת ה-Oqood, שהיא הרישום המקדים בטאבו הדובאי, וזה מבטיח את הבעלות של המשקיעים על הנכס החל מהיום הראשון.
את הסטנדרטים האלה לא תמצאו במקומות אחרים, והם אלה שבנו את הבסיס לאמון של משקיעים במשקל כבד מכל רחבי העולם.
תוכניות התשלום הגמישות שמאפשרות להיכנס לעסקאות בהון עצמי נמוך
כל התנאים הללו בדובאי יצרו תחרות גדולה בין הקבלנים השונים, ופה אנחנו ב- Mayors בין היתר נכנסו לתמונה.
ברוב הפרויקטים שאנחנו משווקים, תוכנית התשלום מאפשרת למשקיעים לשלם אחוז נמוך מאוד בחתימה, ואת השאר לפרוס לתשלומים חודשיים קטנים של אחוז אחד בלבד, או תשלומים רבעוניים נוחים לאורך תקופת הבנייה.
בחלק מהמקרים ובזכות כוח המיקוח שלנו, שמגיע מכמות גדולה של משקיעים בבת אחת, אנחנו מצליחים להשיג עבורם תוכניות תשלום שממשיכות גם אחרי קבלת המפתח.
מה זה אומר בפועל? שמשקיע נדל"ן בדובאי מקבל את הדירה, משכיר אותה ודמי השכירות משלמים את יתרת התשלומים לקבלן.
והנה לכם מדוע משקיעים יכולים להיכנס לעסקאות נדל"ן בדובאי עם הון עצמי יחסית נמוך ולמנף את הכסף שלהם בצורה חכמה.
עד כדי כך שלפעמים נשאר להם "עודף" שבעזרתו הם יכולים לקנות מספר נכסים בלי להיחנק מבחינה תזרימית.
הגמישות הזו היא משהו שאנחנו כל הזמן נלחמים עליו מול היזמים בכל משא ומתן.
גם בכל הנוגע לדירות למכירה בדובאי המיקום הוא זה שקובע
מאחר ודובאי היא עיר ענקית, ההבדל בין השקעה מנצחת להשקעה שהיא בסדר יכולה לקום וליפול על המיקום.
אומנם קודם לכן הבטחתי לא לעשות שימוש בסיסמאות, אבל במקרה הזה המשפט לא כל מה שנוצץ הוא זהב פשוט נכון. וגם לא כל מגדל שנבנה לגובה הוא באמת השקעה טובה.
מה שאני רוצה להגיד זה שישנם מספר אזורים שמרכזים כיום את מירב העניין והפוטנציאל. אזור ה-Downtown וה-Business Bay הם הלב הפועם של העיר, לא רחוק מהבורג' ח'ליפה.
מדובר באזורים שתמיד יהיה להם ביקוש, לכן הם מתאימים למי שמחפשים נכס שמאוד סביר להניח הערך שלו יעלה עם השנים, ואז, בתזמון הנכון, יהיה קל וכדאי לבצע עסקאות של דירות למכירה בדובאי.
יש אזורים נוספים כמו Jumeirah Village Circle או Arjan בהן יש שכונות של מעמד הביניים הגבוה, עם פארקים ובתי ספר, וגם הם הפכו ללהיט בקרב משקיעי הנדל"ן שמחפשים תשואה גבוהה ושוטפת יחד עם מחיר כניסה אטרקטיבי, כי הביקוש לשכירות שם הוא מטורף.
אנחנו מזהים כרגע גם התעוררות גדולה באזורים המתפתחים כמו Dubai South, שסמוך לשדה התעופה החדש שעתיד להיות הגדול בעולם.
וזה בדיוק התפקיד שלנו במאיורס, לדעת להתאים את האזור לפרופיל של המשקיעים.
לא קונים נדל"ן דרך הזום
במשך שנים משקיעי נדל"ן מישראל שרצו להתרחב ולהשקיע מעבר לים, נמנעו מלהשקיע בארה"ב בגלל המרחק הרב והטיסה הארוכה.
זאת בין היתר הסיבה מדוע בשנים האחרונות ראינו שיותר ויותר ישראלים החלו להשקיע בנדל"ן במקומות קרובים יותר לארץ, כמו קפריסין ויוון.
ובכן, גם דובאי לא רחוקה, רק 3 שעות טיסה, אבל בעוד שברוב העסקאות ביוון ובקפריסין אף אחד לא מחכה למשקיעים בשדה התעופה והם צריכים לנסות לפענח מי ומה באופן עצמאי, הצוותים המקצועיים של Mayors ואני נמצאים פיזית בדובאי, לקבל, לארח ולהראות את הנכסים לכולם.
זאת גם הסיבה שאנחנו מתעקשים על המודל שנקרא Fly Before You Buy, טוסו לפני שאתם קונים.
כי בסוף אין תחליף למראה עיניים, גם אם הברושורים נראים פיקס.
לכן כשאתם מגיעים לפה, אתם תראו דברים ששום הדמיה לא תראה לכם. אתם רואים שצמוד למגדל המתוכנן יש מגרש ריק שבו יקום מגדל אחר שיסתיר לכם את הנוף בעוד שנתיים. אתם תרגישו את איכות הגימור בלובי, את המרחק האמיתי לתחנת אוטובוס ואת האווירה בשכונה.
הנוכחות הפיזית שלנו כאן מאפשרת לנו גם לסנן עבורכם את רעשי הרקע. אנחנו אלה שפוגשים את הקבלנים, מבקרים באתרי הבנייה על בסיס יומי, ויודעים להגיד לכם מי עומד בלוחות הזמנים ומי רק מוכר חלומות. ובמילים אחרות ההיכרות האישית שלנו עם השטח היא תעודת הביטוח שלכם.
אני יכול להמשיך לפרט בהרחבה על ניואנסים נוספים, אבל אני מניח שאם הגעתם עד לכאן, הבנתם את התמונה.
אם אתם שוקלים לרכוש נכס להשקעה תחת כותרת עתידית של דירות למכירה בדובאי, יש לכם אבא ואמא שאומרים לכם תעלו על מטוס, תפגשו אותנו כאן בשטח, נראה לכם את הפרויקטים, נסייר בשכונות, ותקבלו החלטה שמבוססת על עובדות ומראה עיניים ולא על שמועות.
שלכם בכל שאלה, מיכאל מאיורוב, המייסד ובעלים של MAYORS השקעות נדל"ן בדובאי.
