בשני העשורים האחרונים קיימת איזו תחרות סמויה בין מדינות וערים, היכן יהיה ממוקם הקניון הגדול בעולם.
בתחרות הזו שככל הנראה לא יהיה לה סוף, מעורבים סכומי עתק ומעת לעת המהות של הקניון משתנה מקצה אחד לשני.
אם בתחילה הקניונים היו רק מקום שאליו מגיעים כדי לקנות בגדים ועל הדרך לאוכל במסעדת אוכל מהיר, היום כבר מדובר במבני תרבות לכל דבר. כדי להוביל בתחרות, אנחנו רואים איך בכל פעם השטח של קניון חדש מתעצם עוד יותר לעומת קניונים קודמים שנבנו ברחבי העולם.
במאמר הזה בחרתי להתמקד בחמשת הקניונים הגדולים בעולם לפי שטח, אבל מכיוון שגודל הוא לא תמיד המדד המשמעותי באמת, הרחבתי גם על ההשפעה הכלכלית והנדל"נית של כל קניון ועל האופן שבו שינה את האזור שבו הוא הוקם, ויש עוד בונוס לסיום. פסקה על קניון שאולי הוא לא הקניון הגדול בעולם, אבל הוא כן זה שמושך אליו הכי הרבה תיירים ומבקרים מקומיים.
Iran Mall – טהראן, איראן
הקניון הגדול בעולם כיום הוא Iran Mall, והוא ממוקם בצפון-מערב טהראן על שפת אגם צ'יטגר, אזור שבעבר היה כמעט ריק מפיתוח, אבל מאז שנת 2018 הוא הפך למוקד של עיר הבירה באיראן.
הקניון עצמו עצום. מדובר בכ- 1,950,000 מיליון מטר רבוע והוא נבנה ביוזמת היזם עלי אנסארי ובמימון של בנק איינדה האיראני, שהפך את הפרויקט לספינת הדגל שלו. בנוסף, את הפרויקט תכנן משרד Emarat Khorshid בשיתוף עם ענקית התכנון הקנדית NORR.
התוצאה שהתקבלה היא מבנה שמשלב את הפאר הפרסי המסורתי עם הנדסה מודרנית. בין היתר בתוך הקניון הגדול בעולם יש בזאר מקורה המדמה שווקים עתיקים, גן מקורה עם תקרת זכוכית, ספרייה בגודל של מרכז תרבות, זירת החלקה אולימפית, תיאטרון, קומפלקס קולנוע גדול ומרכז כנסים שמארח אירועים ממלכתיים. בהמשך נבנה גם מלון Fairmont שהוא בן 18 קומות ומגדל WTC בן 54 קומות שמיועד למשרדים בינלאומיים.
אולם מעבר לגודל וליוקרה, Iran Mall שינה את האזור כולו. בזכותו קמו מגדלי מגורים חדשים, מחירי הדירות באזור זינקו, נפתחו פארקים ומרכזי בילוי נוספים, ונבנו כבישים, מחלפים וקווי מטרו חדשים כדי להתמודד עם תנועת המבקרים. מבחינת תיירות, הקניון מושך מבקרים מכל רחבי איראן וממדינות שכנות.
IOI City Mall – פוטרג'איה, מלזיה
זהו הקניון הגדול ביותר במלזיה ואחד הגדולים בעולם. הקניון ממוקדם ב-IOI Resort City ליד פוטרג'איה שנקראת גם עיר הגנים המתוכננת של מלזיה. השלב הראשון של הקניון נפתח בשנת 2014, ו8 שנים לאחר מכן הסתיים השלב השני, והתוצאה היא שטח כולל של כ- 712,000 מיליון מטר רבוע.
מי שעומדת מאחורי הפרויקט הזה היא חברת IOI Properties Group. מדובר בתאגיד נדל״ן מלזי ותיק שמפתח, בונה ומנהל את כל הנכסים שלו תחת קורת גג אחת. האדריכלות של הקניון שתוכננה על ידי CallisonRTKL בשיתוף PI Architects שהיא חברה מקומית נוספת, והתחושה בקניון הזה שונה ממקומות אחרים. זאת מאחר ואל תוך הקניון הזה נכנס הרבה אור טבעי בזכות תקרה גבוהה במיוחד, המון חלונות וצמחייה שמייצרת תחושה של קניון-גן.
אבל לא רק תאורה או צמחים יש בקניון הזה במלזיה, אלא גם מעל ל- 700 חנויות, ויש שם דגש גדול על עולם הבילוי לילדים ובכלל.
תמצאו שם פארק ענק עם מתקני אקסטרים, זירת החלקה אולימפית, IOI City Farm שזו חווה חינוכית אינטראקטיבית לצמחים ובעלי חיים, מרכז ספורט עם מגרשי בדמינטון וכדורגל ועוד כל מיני מתחמי משחקים לילדים.
באופן טבעי סביב הקניון קמו מגדלי המשרדים IOI City Towers ומלון Marriott גדול, מה שהפך את האזור למוקד מסחרי ותיירותי פורח.
מאחר ומשפחות מכל מלזיה וממדינות שכנות מגיעות במיוחד לקניון, הדבר השפיע ישירות על מחירי הנדל״ן בפוטרג'איה.
South China Mall – דונגגוואן, סין
South China Mall הוא אולי אחד הקניונים עם הסיפור המורכב ביותר בתעשייה. הוא נפתח בשנת 2005 עם מטרה אחת, להיות הקניון הגדול בעולם. לשם כך הוכשר שטח של כ- 545,100 מטר רבוע והמראה שנבחר היה של פארק שעשועים אדריכלי עם שבעה אזורים שונים, שלמען האמת מזכירים קצת את מה שנעשה בזמנו בלאס וגאס. למה הכוונה? באחד האזורים יש העתק של העיר ונציה האיטלקית עם גונדולות ותעלות, כמו גם את שער ניצחון בסגנון פריזאי. מאחורי ההקמה עמדה חברת השקעות אזורית בבעלות היזם חו גוי רונג, שהקודם לכן תעשר מעסקי אטריות מיידיות. אבל, למרות החזון, במשך יותר מעשור הקניון עמד כמעט ריק. עד כמה ריק? 99% מהחנויות היו נטושות, עד כדי כך שבמקום הקניון הגדול בעולם, המקום קיבל את הכינוי הלא מרשים של קניון הרוחות.
היכן הדברים נפלו אתם שואלים? ובכן, מדובר בדוגמה נהדרת לאיך קניון נבנה לפני שעשו בירור מקדים לגבי הביקוש.
מי שהציל את המצב היה תאגיד מקומי בשם Founder Group שמוחזק על ידי אוניברסיטת פקינג. הוא רכש חלקים נרחבים מהקניון, ביצע שיפוץ מסיבי ובעיקר שיווק מחדש את המקום.
לאט לאט הדברים החלו לזוז, התפוסה עלתה, עסקים קטנים נפתחו, והקניון הפך למוקד בילוי אזורי בעיקר למשפחות. ההשפעה על הנדל״ן החלה להגיע זמן קצר לאחר מכן גם כן. בתי מלון קטנים נפתחו סמוך לקניון ושכונות חדשות של דירות להשכרה צמחו סביבו.
להגיד שכיום מדובר בסיפור הצלחה מסחרר? לא, אבל לפחות לא מדובר בכישלון חרוץ.
Isfahan City Center – איספהאן, איראן
באיראן מתברר התאהבו ברעיון של קניונים גדולים, אחרת קשה להסביר כיצד במרחק של 340 קילומטרים לבירה טהראן ישנו קניון עצום גם כן.
אולם זה נפתח לפני הקניון בעיר הבירה, בשנת 2012 בעיר ההיסטורית איספהאן. השם של הקניון הוא Isfahan City Center והוא בנוי על שטח של כ- 776,500 מיליון מטר רבוע.
הפרויקט הזה פותח על ידי Prestige Land Iran, בראשות היזם מסעוד סראמי, שהאמין כי איספהאן שהיא עיר מסורתית המפורסמת בארכיטקטורה פרסית קלאסית, צריכה גם מתחם מודרני שימשוך צעירים, תיירים ואנשי עסקים. לשם כך האדריכל מדארדו קדיז יצר מבנה שמשלב כיפות זכוכית מודרניות עם אלמנטים פרסיים מסורתיים בכניסות ובחללים המרכזיים. בתוך המרכז נמצאות כ-750 חנויות, יש שם שדרת מסעדות גדולה, פארק שעשועים מקורה, בתי קולנוע, מוזיאון וגם טכנולוגית שנפתחה בשיתוף אוניברסיטת איספהאן.
אחד המוקדים החשובים הוא מרכז הכנסים הבינלאומי ומגדל WTC המיועד לעסקים וירידים בינלאומיים. הקניון הזה שינה לחלוטין את האזור של דרום איספהאן. שווי הקרקעות באזור עלו פי כמה, מגדלי דירות חדשים צמחו בסביבה וגם מבחינה תיירותית המספרים עלו בהתאם.
SM Mall of Asia – מנילה, הפיליפינים
SM Mall of Asia, או בקיצור MOA, הוא אחד הקניונים המפורסמים ביותר באסיה ומהגדולים בעולם. הוא יושב על שטח של כ- 589,891 מיליון מטר רבוע על אדמה שיובשה במפרץ בעיר פסאי, שהיא חלק מהמטרופולין של מנילה.
הקניון נפתח בשנת 2006 על ידי SM Prime, תאגיד הקניונים הגדול בפיליפינים, בתכנון משרד Arquitectonica ממיאמי. המבנה עצמו בנוי מארבעה אגפים המחוברים בגשרים עיליים, חלקם פתוחים לרוח הים. בתוך המתחם יש יותר מ-660 חנויות ומסעדות, בתי קולנוע רבים כולל IMAX בעל אחד המסכים הגדולים בעולם בזמן הפתיחה, זירת החלקה על קרח, מוזיאון ימי, מתחמי משחקים רבים, ומחוצה לו תמצאו את הטיילת מפורסמת לאורך המפרץ. צמוד לקניון נמצא אחד מאולמות ההופעות הגדולים במדינה,MOA Arena. התיירות סביב הקניון שוקקת חיים עם יותר מ-200 אלף מבקרים ביום. לכן גם ההשפעה על הנדל״ן הייתה דרמטית. מחירי הקרקע באזור Bay City קפצו פי כמה מאז 2006, נבנו באזור מגדלי מגורים וגם איך לא, בתי קזינו.
אפשר להגיד שהקניון הזה הקים עיר חדשה על המים, וכיום מדובר באחד מאזורי הנדל"ן הכי יקרים כיום בפיליפינים.
Dubai Mall – דובאי, איחוד האמירויות
לאחר חמשת הקניונים הגדולים בעולם, הגענו לבונוס שהבטחתי בתחילת המאמר. קניון נוסף שאינו הקניון הכי גדול בעולם, אבל! מדובר בקניון הכי מבוקר בעולם, עם יותר מ-100 מיליון מבקרים בשנה, וזה חברות וחברים נתון בלתי נתפס.
נכון, המספר הזה לא כולל רק תיירים, אלא גם תושבים מקומיים שסביר להניח באים אל הקניון יותר מפעם אחת בשנה, אבל האם זה משנה? ממש לא.
צריך להבין, הנתון הזה לא רק מוביל לעומת כל שאר הקניונים האחרים שמתחרים על התואר הקניון הגדול בעולם, אלא הוא נתון מדהים בהתחשב בעובדה שחלק גדול מהקניות כיום ברחבי העולם נעשות אונליין. ובכל זאת אל הקניון בדובאי מגיעים מספרים מטורפים ממש.
אגב, זה לא שמבחינת גודל לקניון בדובאי יש במה להתבייש, הוא נחשב לאחד הקניונים בגדולים בעולם גם כן. בכל זאת מדובר הוא חלק מפרויקט בשם Downtown Dubai של חברת Emaar, שנפתח בשנת 2008 ומאז שינה את פני העיר מקצה לקצה.
מי שתכננה את האדריכלות של הקניון בדובאי זו חברת DP Architects הנחשבת מסינגפור, שיצרה זרימה של חללים עצומים, מפלסי זכוכית, משחקי אור ותקרות גבוהות שמדגישות יוקרה מודרנית. בקניון עצמו פועלות מעל ל-1,200 חנויות, ותהיו בטוחים שכל מותגי היוקרה תופסים שם נתח מרכזי.
מחוצה לקניון נמצאים שניים מהסמלים הבולטים של דובאי, הבורג' ח'ליפה והמזרקות המפורסמות, כך שמדובר בהרבה יותר מאזור שיש בו קניון.
באופן טבעי מדובר באחת הכתובות שיש להן הכי הרבה ביקוש לדירות יוקרה, וגם זה מה שגורם לעלייה עקבית במחירי הנדל"ן בדובאי.
את המאמר הזה והפירוט על הקניונים השונים לא כתבתי סתם כך, אלא כדי להראות לכם איך בין היתר אנחנו במאיורס פועלים.
זו הדרך בה אנחנו מנתחים את כל הפרטים, הקטנים והגדולים כאחד. כי כאשר מדובר בהשקעת נדל"ן בדובאי ובכל מקום אחר בעולם, חשוב להבין מה קיים היום, מה מתוכנן למחר, ואיך כל אלה יכולים להשפיע על הסיבה שבגינה אנחנו כאן. להשקיע בדובאי, לייצר תשואה פסיבית לאורך שנים או לבצע עסקת מכירה מצליחה תוך פרק זמן קצר.
במאמרים הבאים אמשיך להציג בפניכם תמונות נוספות מהפסיפס של עולם הנדל"ן בדובאי ובכלל בתחום.
שלכם, מיכאל מאיורוב, המייסד ובעלים של MAYORS השקעות נדל"ן בדובאי.
