מאוד יכול להיות שברגע הראשון השאלה (וגם התשובה) בנוגע לכמה תושבים יש בדובאי יכולה להיראות כמו הדבר האחרון שמשקיע נדל"ן צריך לשאול את עצמו, בטח כשמדובר במקום כמו דובאי.
בכל זאת דובאי חיה ונושמת על כמות התיירים שמגיעים אליה בכל שנה, ופה המספרים שוברים שיאים שוב ושוב ושוב, נכון?
ובכן, אין ספק כי מספר התיירים שמגיעים לבקר בדובאי בכל שנה משפיעה בצורה ניכרת על עולם הנדל"ן בעיר הקסומה הזו. אגב, רק במחצית הראשונה של שנת 2025 ביקרו בדובאי כ-9.88 מיליון תיירים, מדובר בגידול של כ-6% לעומת חצי השנה הראשונה של שנת 2024, ובקרוב מאוד עם סיום השנה הנוכחית נגלה עוד כמה מיליוני תיירים נכנסנו לדובאי.
יחד עם זאת ואולי תתפלאו לגלות, אבל גם המרכיב של כמה תושבים יש בדובאי משחק תפקיד מרכזי בכל הנוגע לנדל"ן בדובאי.
מה המספרים מראים לנו עד עכשיו?
נכון לשנת 2025 הכמות הרשמית של תושבים בדובאי עומדת על קרוב מאוד לארבעה מיליון תושבים. אם אתם רוצים להיות קצת יותר דקדקנים אז על פי רישומים אחרונים מדובר על כ-3,944,751 תושבים, אפילו לא חצי מכמות התושבים שחיים בישראל.
כמובן, הצמיחה המטורפת שדובאי חווה בשנים האחרונים הולכת לשנות גם את מספר התושבים. הצפי לעוד כ- 15 שנים מהיום עומד על 5.8 מיליון תושבים. בין היתר יהיה מדובר במי שיבקשו להתגורר בדובאי בגלל כל הטוב שהיא מציעה, ובראש ובראשונה הביטחון האישי שלא קיים במקומות רבים בעולם.
גם הפן הכלכלי ישחק תפקיד מרכזי, בין אם מדובר במשקיעים, יזמים וגם עובדים במגוון תחומים אחרים, כולל כמובן בתחום הנדל"ן.
מדוע מספר התושבים חשוב כל כך למשקיעי הנדל"ן בדובאי?
מאוד יכול להיות שבשלב הזה אתם חושבים לעצמכם, מיכאל, באמת, בשביל לקבל מידע יבש על מספרים כאלה ואחרים הנוגעים לשאלה כמה תושבים יש בדובאי אנחנו לא באמת צריכים אותך. אפשר להיכנס לגוגל או ל-AI, לכתוב את השאלה ולקבל את אותם המספרים שאני מציג בפניכם, ואתם צודקים.
אבל אני פה כדי להסביר קצת יותר לעומק איך המספרים הללו יכולים לבוא לידי ביטוי בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בדובאי, לכן בואו נצלול לתכל'ס, לסיבה שבגללה בכלל נכנסתם לאתר של MAYORS.
אז ככה, אם מסתכלים על המגמה הרחבה, ברור שככל שכמות התושבים בדובאי תמשיך לעלות, גם מחירי הנדל"ן יגיבו בהתאם. מדוע? כי שוק הנדל"ן הוא שוק שקודם כל ומעל לכל מתבסס על הנוסחה המאוד פשוטה והיא היצע וביקוש.
לכן, ככל שיהיו יותר ויותר תושבים בדובאי, פירוש הדבר הוא שיותר אנשים יחפשו לעצמם דירה להשכרה או לרכישה. זה אומר שיותר משפחות יחפשו להתמקם במתחמים חדשים, ויותר קבלנים וגם העובדים הזרים שלהם יחפשו מקום להתגורר, במקומות שיהיו קרובים יותר לאזורי הבנייה השונים.
הקשר בין בנימין נתניהו לנדל"ן בדובאי…ולא, אין פה פרשה חדשה
בנקודה הזו הדברים הופכים להיות מעניינים עוד יותר ואני אסביר מדוע.
באופן טבעי כשמספר המבקשים לדיור גדל בקצב מהיר יותר מקצב הבנייה, המחירים קופצים כלפי מעלה. האם אלה הם פני הדברים בדובאי?
אני לוקח לרגע את הדברים לזווית אחרת אך מעניינת שתסביר לכם בצורה מושלמת לאן אני מכוון. אני לא נכנס לענייני פוליטיקה וכד', אבל בכל הנוגע לתשתיות ונדל"ן אני תמיד זוכר משפט שראש הממשלה בנימין נתניהו אמר יותר מפעם אחת על הדברים שהוא מחפש להסתכל עליהם כשהוא מגיע לביקורים במדינות מחוץ לישראל.
נתניהו אמר שאין זה משנה אם הוא מביט על אותה מדינה ממבט הציפור או דרך חלון המכונית, הוא תמיד מחפש לראות האם בצידי הדרכים יש מנופים או אין.
עוד הוא הוסיף והסביר, כי כשיש מנופים ואתרי בנייה כאלה ואחרים, הוא יודע שאותה מדינה נמצאת בתנופה, והיכן שיש מחסור במנופים ואתרי בנייה שונים, זה יכול לאותת על בעיה.
נתניהו תמיד מתגאה שגם בימים אלה בישראל, לא משנה אם נוסעים לדרום או צפון הארץ, בכל מקום שאליו מגיעים אפשר לזהות שיש בנייה בשטח, אז כשמדובר בדובאי אפשר להכפיל ואפילו לשלש את הדברים.
זה ממש לא משנה להיכן זורקים את האבן, בכל פינה יש עוד ועוד אזורים שהבנייה בהם לא מפסיקה. בטח ובטח באזורים מבוקשים כמו הדאונטאון של דובאי, אזור המרינה או האי המקסים ,Palm Jumeirah היכן שגם אנחנו במאיורס יודעים למצוא פרויקטים שווים במיוחד עבור קהל הלקוחות שלנו.
מאחר והאזורים הללו אינם מתרחבים פיזית כי יש גבול כמה אפשר לבנות על שטח של קרקע מסוימת, כל תוספת של תושבים מעלה עוד יותר את הביקוש לאותה כמות של קרקע ונכסים. אתם מתחילים להבין את התמונה הגדולה?
הקשר הישיר בין גידול האוכלוסייה למחירי הנדל"ן בדובאי
אז אחרי שהבנו שכמות התושבים בדובאי עומדת לעלות, צריך להבין דבר נוסף, מי בדיוק יהיו התושבים החדשים שיצטרפו לאוכלוסייה הקיימת בדובאי. כי גם סוג האוכלוסייה משפיע ישירות על מה שיקרה עם מחירי הנדל"ן.
וכן, דובאי מושכת אליה לא רק אנשים עשירים ומפורסמים, והאחרון שבהם הוא כוכב הכדורגל האנגלי ריו פרדיננד, אלא גם אנשים עובדים בעבודות נחשבות.
בין היתר מדובר במהנדסים, אנשי טכנולוגיה, אנשי פיננסים, עובדים בתחום התיירות, וכמובן לא מעט יזמים ומשקיעי נדל"ן. מדובר באוכלוסייה שמגיעה עם הכנסה גבוהה יחסית, כזו שיכולה להרשות לעצמה לשכור או לרכוש דירות ברמה גבוהה והמשמעות של זה ברורה. הביקוש לא רק יהיה גדול יותר אלא גם איכותי, וגם זו מגמה שתמשיך להעלות את הסטנדרט של כל שוק הנדל"ן בדובאי.
המגמות שמושכות את שוק הנדל״ן בדובאי כלפי מעלה
וכשמדובר בדובאי צריך להבין משהו נוסף. זו עיר שבנויה על תכנון לטווח ארוך. כלומר הרשויות לא מחכות שאיזה משבר ייפול על הראש של כולם, אלא הן נערכות לעשרות שנים קדימה.
מה זה אומר בשטח? הגידול בכמות האוכלוסייה הולך להשפיע על כל תחומי החיים. התחבורה הציבורית תתרחב, ומוקדי עסקים חדשים ומרכזי קניות נוספים יקומו להם. כל אלה יהפכו את דובאי לא רק למקום שיהיה הרבה יותר כדאי לגור בו, אלא הם יעלו את ערך הנכסים בצורה משמעותית.
הרי אי אפשר לקמט את הדברים אחרת. ככל שעיר הופכת להיות נוחה ומתפקדת יותר, כך גם הרצון של אנשים להישאר בה לטווח ארוך גדל. כך שמי שיגיעו להתגורר בדובאי לא יגיעו לאיזו שנה או שנתיים ויחזרו הביתה, אלא הם יבקשו להתמקם ולבנות לעצמם חיים חדשים בדובאי.
אתם יודעים מה כל זה מייצר? ביקוש קבוע לנדל"ן, והביקוש הזה יכול להיות שווה לכל משקיע נדל"ן בדובאי הרבה מאוד כסף.
ומה זה אומר לכם משקיעים יקרים? זה אומר שהגידול הצפוי באוכלוסייה מייצר נתיב ברור לעליית ערך נכסי הנדל"ן לאורך שנים. לכן מי שייכנסו היום להשקעת נדל"ן בדובאי ייהנו משתי מגמות במקביל.
כפי שציינתי קודם לכן גם מביקוש של תיירים, מי שמחזיקים את מחירי השכירות גבוהים, וגם מביקוש של תושבים חדשים שיגיעו להתגורר בדובאי. ביחד הם ימשכו את המחירים כלפי מעלה, וזה שילוב שמעט מאוד ערים בעולם נהנות ממנו.
היכן עדיף כיום לקנות נכס נדל"ן, בניו יורק או בדובאי?
אם ניקח למשל את העיר ניו יורק כדוגמה. האם מיליוני תיירים מגיעים לבקר בה בכל שנה? כמובן. אבל האם כמות התושבים בעיר הגדולה של ארה"ב צומחת בקצב שמזכיר את זה של דובאי? כמובן שלא, כי כדי לקנות נכס נדל"ן בניו יורק צריך להיות עשירים. לעומת זאת כדי לקנות נכס נדל"ן בדובאי צריכים להיות חכמים, ולהיעזר בכוח הקנייה שאנחנו ב MAYORS-מספקים למשקיעי נדל"ן מישראל.
אני חוזר לשאלה שאיתה התחלתי את המאמר, כמה תושבים יש בדובאי? שאלה שעל הנייר נראית יבשה, אבל בפועל זו אחת השאלות החשובות ביותר שצריך לשאול כדי להבין האם שוק הנדל״ן נמצא בצמיחה אמיתית. במקרה של דובאי התשובה ברורה לגמרי. העיר לא עוצרת. האוכלוסייה עולה, הביקוש עולה והמחירים בהתאם.
במאמרים הבאים אני אמשיך לנתח עבורכם את הנתונים היבשים, ואציג בפניכם את דרך החשיבה שלפיה אנחנו במאיורס פועלים, וכיצד גם אתם תוכלו להניב מכך תשואה מכניסה ומכובדת.
