אחד הדברים שהופכים משקיע נדל"ן למשקיע מצליח זו היכולת לשים לב לדברים קטנים שמתחילים להתפתח להם לפני שאחרים שמים אליהם לב, ולא ללכת רק אחרי הזרם.
כי כשהולכים אחרי הזרם אפשר כמובן להרוויח מהזדמנויות רבות, אבל לא פעם העסקאות המצליחות ביותר הן כאלה שעולים עליהם עוד הרבה לפני שהגל הופך להיות גבוה.
בשוק ההון הסיסמה ידועה, תקנה בזול תמכור ביוקר, וזה לא שונה מעולם הנדל"ן בדובאי או בכל מקום אחר בעולם.
ובשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים בישראל החלו להביע עניין בעסקאות נדל"ן בדובאי ובצדק רב. דובאי מציע עולם ומלואו למשקיע הקטן והגדול גם היום, אבל! לא רחוק מדובאי, מרחק שעה בסך הכל, מתחיל להתפתח לו גל קטן שמתחיל לתפוס את תשומת הלב של הכרישים הגדולים בעולם הנדל"ן ואנחנו ביניהם.
כשמדברים על השקעות נדל"ן באיחוד האמירויות באופן טבעי דובאי תופס את מירב תשומת הלב, ואכן דובאי ביחד כמובן עם אבו דאבי, עיר הבירה של איחוד האמירויות הערביות ושל האמירות הגדולה ביותר, הן אלה שמובילות את הכלכלה ואת התיירות באזור, אבל במבט לשנים קדימה, יש מקום נוסף שעתיד לקחת נתח נכבד משתי הערים הללו.
מדובר בראס אל-ח'ימה, כאמור מרחק נסיעה צפונית מדובאי. העיר הזו החלה לעבור שינוי שלדעתי הולך לשנות את מפת התיירות והנדל"ן האזורית למשך תקופה ארוכה מאוד.
הסיבה המרכזית לכך וציינתי זאת במאמר נוסף שכתבתי לאחרונה, היא פרויקט ההימורים הראשון בהיסטוריה של המפרץ הפרסי. אבל עבור משקיע נדל"ן חכם שיודע לקרוא כמה צעדים קדימה, הכותרת קזינו היא רק קצה הקרחון. מדוע? כי מה שהחל לקרות בתקופה האחרונה בראס אל-ח'ימה הוא מהלך משולב של פיתוח תשתיות, רגולציה מתקדמת וכניסה של ענקיות נדל"ן, ואתם יכולים לנחש את ההמשך, עליות מחירים של נכסי הנדל"ן.
בחודשים האחרונים אנחנו ב-Mayors ניתחנו את השוק הזה לעומק והמסקנה ברורה, אנחנו עדים להיווצרות של שוק חדש, והזמן לעלות על הגל החדש הוא עכשיו.
החשיבות של המספרים היבשים בהשקעות נדל"ן
כמו תמיד, כדי להבין את גודל האירוע צריך להסתכל על המספרים היבשים, כי הם מספרים הכל. ענקית המלונאות וההימורים האמריקאית Wynn Resorts, שמפעילה כמה מהנכסים היוקרתיים ביותר בלאס וגאס ובמקאו, בחרה בראס אל-ח'ימה ליעד הבא שלה. לא מדובר בעוד מלון יוקרה, אלא ב-Integrated Resort, אתר נופש משולב בהשקעה אסטרונומית של ארבעה מיליארד דולר. הפרויקט הזה מוקם על האי המלאכותי אל מרג'אן, והוא עתיד להיפתח בתחילת שנת 2027.
אומנם מדובר בקזינו, אבל מתכנני הפרויקט לא השאירו דבר ליד המזל, כי את ההימורים הם משאירים לשולחן הרולטה, אבל בכל הנוגע לאישורים, הכל עובד טיפ טופ.
לאחר מספר לא קטן של דיונים מקדימים, ותודות לפתיחות שראשי הנסיכות ממשיכים לסגל לעצמם, הממשל הפדרלי הקים את ה-GCGRA, שהיא רשות רגולטורית ייעודית לפיקוח על הימורים מסחריים. מדובר בצעד שלמעה העניק לגיטימציה חוקית וביטחון למשקיעים זרים שהפרויקט אכן יקום ויפעל בסטנדרטים בינלאומיים.
חברות הנדל"ן הגדולות בנסיכות כבר יודעות לאן נושבת הרוח
אחד הסממנים החזקים ביותר לבריאות של שוק נדל"ן מתפתח הוא ההתנהגות של השחקנים המוסדיים הגדולים. אם בתחילת הדרך ראס אל-ח'ימה הייתה מגרש המשחקים של יזמים מקומיים בלבד, הרי שבעקבות האישור על פתיחת הקזינו הראשון באזור, אנחנו כבר רואים נהירה של ענקיות הנדל"ן של דובאי ואבו דאבי לשם.
בין היתר מדובר בחברת Aldar הגדולה מאבו דאבי שכבר ביצעה רכישות ענק של קרקעות ומלונות באי. כמובן, גם אמאר פרופרטיס, החברה שאחראית על בניית הבורג' ח'ליפה, השיקה לאחרונה את פרויקט היוקרה הראשון שלה בראס אל-ח'ימה תחת המותג Address.
גם חברת RAK Properties לא נשארה מאחור. החברה שמשמשת כזרוע הביצועית של הממשל, נמצאת גם היא בתנופת בנייה חסרת תקדים בראס אל-ח'ימה.
ומה כל זה אומר למשקיעים הנדל"ן מישראל, בסדרי גודל כזה או אחר? ובכן, המשמעות היא כפולה. קודם כל הכניסה של חברות הענק הללו מבטיחות שרמת הפיתוח הסביבתי, אם זה הכבישים, הטיילות, התשתיות ושאר השירותים יהיו בסטנדרט הגבוה ביותר, בדומה למה שאנחנו מכירים מדובאי. הדבר השני הוא שמדובר באיתות חסר תקדים לאמון ולביטחון. בכל זאת, חברות בסדר גודל כזה לא משקיעות מיליארדים על בסיס ספקולציות, אלא הן הולכות על בטוח בלבד. הן מבצעות מחקרי שוק מעמיקים ומבינות שהביקוש בדרך. כשחברה כמו Emaar תוקעת דגל בראס אל-ח'ימה, היא בעצם אומרת למשקיעים שלה, חברות וחברים, זה הדבר הבא.
גם הטבע הוא נכס כלכלי
לרגע אחד שלא תטעו, ראס אל-ח'ימה ממש לא מנסה לחקות את הנעשה בדובאי. אם היו חושבים לנסות ולעשות זאת, הנפילה הייתה גדולה וכואבת, כי לנסות להתחרות עם מה שקורה בדובאי הוא פשוט בלתי אפשרי.
במקום זאת ובחוכמה רבה, מי שמניעים את הנעשה בראס אל-ח'ימה סביב הקזינו ובכלל, עושים שימוש בטבע ובנופים מסביב.
אפשר לתאר זאת ככה, בעוד שדובאי היא מטרופולין אורבני של גורדי שחקים, ראס אל-ח'ימה מביאה לשולחן נכס אחר שקיים באיחוד.
לא הרבה יודעים אבל האמירות מתאפיינת לא רק בדיונות אדומות או חופי ים מרהיבים, אלא גם ברכסי הרים גבוהים, ביניהם ג'בל ג'ייס, הפסגה הגבוהה ביותר באיחוד המתנשאת לגובה של 1,934 מטרים.
אז קחו את הדיונות ובעיקר את רכסי ההרים, וזה בדיוק השילוב התיירותי שגם עליו בונים בראס אל-ח'ימה, לצד כמובן הקזינו ודברים נוספים.
כך שלצד ,תיירים שיגיעו לשחק בלאק ג'ק או במכונות המזל, יהיו גם מי שיבקשו ליהנות מחבילה שתכלול הרבה יותר.
איך לוח זמנים של בוקר של טרקים בהרים או באומגה שתהיה הארוכה בעולם, בג'בל ג'ייס, ארוחת צהריים בריזורט מפנק על חוף הים, וערב של בילויים וקולינריה במתחם של Wynn בין משחק קלפים אחד למשחק קוביות שני?
אהבתם? זה בדיוק אחד התפריטים שמיליוני התיירים שיגיעו למקום יקבלו.
התפריט הזה ואחרים יבטיחו תנועת תיירים יציבה לאורך כל השנה, ולא רק תיירות הימורים נישתית. ומה זה אומר עבור בעלי הנכסים? זה אומר פוטנציאל השכרה למגוון רחב של קהלי יעד, ממשפחות שיבקשו להגיע לנופש בטבע ועד לבליינים שמחפשים את חיי הלילה.
תזמון בהשקעות נדל"ן הוא המון בחיים
כשאנחנו במאיורס בוחנים את כדאיות השקעה, אנחנו תמיד מחפשים את ההפרש בין המחיר הנוכחי, כיצד ניתן להוריד אותו וגם מה השווי העתידי הצפוי. נכון להיום מחירי הנדל"ן בראס אל-ח'ימה עדיין נמוכים באופן משמעותי בהשוואה לדובאי. נכס יוקרה על קו ראשון לים באי אל מרג'אן עשוי לעלות כ-30% עד 40% פחות מנכס מקביל במרינה של דובאי או ב-Palm Jumeirah.
הפער הזה הוא בדיוק המקום שבו נמצאת ההזדמנות.
בראס אל-ח'ימה מצפים להגעתם של כשלושה מיליון תיירים כל שנה בשנים הראשונות לאחר שהקזינו יהיה מוכן. כלומר הלחץ על מחירי הנדל"ן למגורים ולנופש צפוי לגדול משמעותית בקרוב מאוד. כך שמשקיעי נדל"ן שיקדימו להשקיע באזור, ירוויחו מחירים שלא נראה לאחר מכן.
כך שכדאי לזכור את השורות הבאות. בקרוב מאוד ראס אל-ח'ימה כבר לא תהיה האחות הקטנה או האחות הלא מוכרת של דובאי ואבו דאבי, אלא היא תעמוד זקופה וגאה בעצמה, ותשמש כיעד השקעה אסטרטגי. כזה שיהיה מגובה בתוכניות ממשלתיות בהיקפי ענק ובכסף מוסדי חכם שיזרום אליה מכל כיוון. השילוב בין הקזינו הראשון באזור, הטבע הייחודי ומחירי הכניסה שעדיין שפויים, יוצר פרופיל אטרקטיבי מאוד גם למשקיעי נדל"ן מישראל.
ואם אתם מבקשים לדעת יותר, הצוותים המקצועיים זמינים עבורכם לכל שאלה ובירור של פרטים, על השקעות ראס אל-ח'ימה, ליד הקזינו ובמקומות אחרים.
ועד למאמר הבא, המון הצלחה. מיכאל מאיורוב, המייסד ובעלים של MAYORS השקעות נדל"ן בדובאי.
