קבלן: Al Ain

למרות שלעיתים נדמה ששוק הנדל"ן הוא שוק מורכב במיוחד, בפועל רוב חברות הנדל"ן פועלות לפי היגיון די פשוט. הן רוכשות קרקע, מתכננות פרויקט, בונות, מוכרות, ואז ממשיכות הלאה לפרויקט הבא, כאשר לעיתים הן מבצעות מספר פרויקטים במקביל.

עד פה אין חדש, מדובר במודל מוכר שלרוב גם עובד. יחד עם זאת, במודל הזה יש גם נקודת תורפה ברורה. כשיש האטה בשוק בגלל אלף ואחת סיבות שיכולות לצוץ, התגובה לכך תבוא לידי ביטוי עם מכירות חלשות, כאשר הרוכשים והמשקיעים יעדיפו לשבת ולחכות על הגדר.

חברה קבלנית שחיה ונושמת על המודל הרגיל תרגיש את זה מיד אבל בדרגה שונה. בעוד שעבור חברות גדולות זו לא תהיה מעבר למכה קלה בכנף, עבור חלק נכבד מהחברות זה יכול להוביל להתמוטטות של ממש.

גם בישראל ראינו איך לא פעם חברות יזמיות נכנסו ללחץ תזרימי בתקופות של האטה במשק. זה לא אומר בהכרח שהפרויקטים שלהן היו לא טובים או שהקרקעות לא היו מבוקשות, אבל כאשר רוב ההכנסות נשענות על מכירת דירות, זה לא משאיר להן יותר מדי מרחב לתמרון, ואז, אם המכירות נעצרות, גם התזרים הכלכלי מתחיל להיגמר.

ויש גם חברות שפועלות אחרת. מדובר בחברות שהן לא רק חברת נדל"ן שעומדת לבדה, אלא שיש קבוצת השקעות רחבה, שבה הנדל"ן הוא עוד זרוע אחת מתוך כמה תחומי פעילות. למשל, לצד פרויקטים למגורים ולמלונאות, אותה חברה פועלת גם בתחומים דוגמת חינוך, חקלאות, נכסים מסחריים והשקעות הון. במבנה כזה, כל תחום עובד בקצב אחר ומייצר הכנסות ממקור אחר. לכן, גם אם תחום אחד מאט מסיבה כלשהי, פעילות הקבוצה כולה לא בהכרח נעצרת.

אחת הדוגמאות הבולטות למודל הזה באיחוד האמירויות היא של קבוצה בשם Al Ain Holding. הקבוצה הזו מחזיקה בפעילות רחבה באבו דאבי ובדובאי, ובין היתר היא מזוהה עם פרויקטים משמעותיים כמו Address Beach Residences בדובאי ו-Vida Residences Saadiyat Island באבו דאבי.

מה עומד מאחורי מבנה של קבוצת Al Ain?

כאמור Al Ain Holding פועלת תחת מבנה הולדינג קלאסי. תחת חברת האם פועלות חברות בנות בתחומים שונים כמו Al Ain Properties בתחום הנדל"ן, Al Ain Hospitality בתחום המלונאות, Al Ain Educational בתחום החינוך, ו-Al Dahra בתחום החקלאות. לצד אלה פועלת גם זרוע השקעות שמחזיקה בנכסים נוספים, חלקם אגב מחוץ לאיחוד האמירויות.

כך שהיתרון כאן אינו רק פיזור סיכונים, אלא הוא נמצא גם בחיבור שנוצר בין התחומים. כאשר חברה שמחזיקה פעילות מלונאית ניגשת לפתח פרויקט של דירות ממותגות בדובאי לצורך הדוגמה, היא לא עושה זאת רק מהזווית של יזם נדל"ן. היא מבינה גם את הצד התפעולי. היא יודעת מה המשמעות של לובי שמתנהל כמו מלון, מה נדרש מבחינת שירותיות ברמה הגבוהה ביותר ואיך נראה תחזוק של מתחם יוקרתי.

זו נקודה חשובה, במיוחד בשוק כמו דובאי ואבו דאבי, שבו כמעט כל יזם שני מציג שיתוף פעולה עם מותג מלונאי כזה או אחר. לא כל שיתוף פעולה כזה באמת מבטיח חוויית מגורים מלונאית, אבל במקרה של קבוצה שמכירה את התחום גם מבפנים, יש לזה משקל אחר.

ההיסטוריה של חברת Al Ain

Al Ain Holding הוקמה בשנת 1996 על ידי השייח' חמדאן בן זאיד אאל נהיאן, נציג השליט באזור אל ד'פרה באבו דאבי וחבר בבית המלוכה של האמירות. השם Al Ain מגיע מהעיר אל עין, העיר השנייה בגודלה באבו דאבי.

בתחילת הדרך נקראה החברה Al Ain International Group, ובהמשך עברה למבנה הולדינג מסודר תחת השם הנוכחי.

המנכ"ל הנוכחי של הקבוצה הוא רביה כרם, שמוביל את פעילות החברה בשנים האחרונות בכמה זרועות במקביל. לצד זאת, הקבוצה עובדת עם יועצים בינלאומיים בתחומי פיננסים, השקעות ומשפט, מה שמעניק לה אופי מוסדי ומסודר יותר לעומת לא מעט יזמים מקומיים שפועלים בעיקר סביב פרויקט אחד או שניים.

הפרויקטים המרכזיים של Al Ain

הפרויקט שהפך את Al Ain Holding לשם מוכר יותר מחוץ לגבולות אבו דאבי הוא Address Beach Residences בדובאי. מדובר בשני מגדלים תאומים בני 77 קומות, שמשלבים את בית המלון Address Beach Resort, הכולל 217 חדרים, לצד דירות יוקרה. הפרויקט גם נכנס פעמיים לספר השיאים של גינס, בין היתר בזכות הבריכה הגבוהה ביותר בעולם.

באבו דאבי, החברה עומדת גם מאחורי Mangrove Village, קהילה סגורה הכוללת 312 וילות בנות 4 ו-5 חדרי שינה, והוא כולל גם מתחם עם גישה לחוף, גנים מטופחים, מרינה, בריכות ומגרשי ספורט. לצד זאת, הקבוצה אחראית גם לפרויקטים ותיקים יותר כמו Al Ain Towers ו-Dolphin Towers.

הפרויקט שנמצא בימים אלו ממש במרכז הפעילות של החברה, נקרא בשם Vida Residences Saadiyat Island. מדובר בפרויקט בוטיק הכולל 121 דירות מרוהטות במלואן, בנות 1, 2 ו-3 חדרי שינה, במתחם Saadiyat Marina באי סאדיאת. הפרויקט הזה מפותח בשיתוף Vida Hotels & Resorts, שהוא מותג נוסף מבית אמאר. המיקום של הפרויקט הזה משמעותי במיוחד. מרחק נסיעה קצר מלובר אבו דאבי, מאוניברסיטת NYU Abu Dhabi וממוזיאון גוגנהיים אבו דאבי שנמצא בשלבי הקמה.

לסיכום הדברים, השאלה שמשקיעי נדל"ן צריכים לשאול את עצמם לפני שהם נכנסים לעסקה בדובאי או בכל מקום אחר, היא לא רק מי היזם או הקבלן כבדרך אגב, כאילו מדובר רק באיזה עניין טכני. למעשה מדובר בחלק מרכזי בבדיקת ההשקעה. כי לא מספיק לבדוק מיקום, מחיר, מפרט ותוכנית תשלומים, אלא צריך להבין מי עומד מאחורי הפרויקט, מה עומק הפעילות שלו, עד כמה הוא תלוי במכירות של אותו פרויקט, ומה היכולת שלו לעמוד בהתחייבויות גם בתקופות פחות נוחות.

במקרה של Al Ain, היתרון המרכזי הוא שמדובר בקבוצה שאינה נשענת רק על נדל"ן. וזה מצביע על מבנה עסקי יציב יותר מזה של יזם שכל ההכנסות שלו תלויות במכירת דירות בפרויקט אחד.

ויש כאן גם יתרון נוסף. היכולת לבחור פרויקטים בצורה סבלנית יותר. כי חברה שאינה חייבת למכור מהר כדי לייצר תזרים מיידי, יכולה להתמקד יותר באיכות המיקום, באופי הפרויקט ובערך המוסף שהוא יביא בטווח ארוך.