יש שני סוגים של יזמים וקבלנים. יש את מי שמתחילים פרויקט במקום אחד ותוך כדי תנועה עוברים לפרויקט נוסף במקום אחר, וככה מתפרסים על פני שכמה יותר אזורים לאורך השנים, ויש את מי שמעדיפים להתרכז באזור אחד נקודתי.
כשיזם או קבלן בוחר להישאר באותו אזור נקודתי לאורך שנים, יש לכך יתרון גדול שלא תמיד רואים אותו מיד, אבל צריך לזכור שהוא לא מגיע רק כדי לבנות פרויקט, למכור ולהמשיך הלאה, אלא הוא נשאר שם כדי להכיר את אותו האזור לעומק, זה אומר את הרחובות, את האוכלוסייה, את הצרכים, את התוכניות העתידיות ואת כל מה שבאמת חסר בשטח. כך בדיוק, עם הזמן הוא גם צובר אמון מול כל מי שנמצאים ומעורבים באזור. אם זה משקיעי הנדל"ן ורוכשי הדירות למגורים, אם זה מול הרשויות ומול אנשי המקצוע המקומיים, ובגלל זה היכולת שלו לקדם תהליכים נעשית מדויקת ומהירה יותר.
כמובן, יש יתרונות לכל גישה, גם ליזם שמתפזר בין כמה אזורים וגם למי שפועל בכל מקום בצורה נקודתית יותר, אבל אין עוררים על כך שיזם שמתרכז באותו אזור יכול לבנות תפיסה רחבה ומתמשכת. כי מבחינתנו לא מדובר רק בעוד מגדל מגורים, אלא שהוא חלק מתהליך של חידוש, שדרוג וטיפוח האזור כולו. למשקיעי הנדל"ן ההתמדה הזו יוצרת ערך גם לפרויקט בו הם משקיעים.
זו בדיוק האסטרטגיה לפיה חברת Nshama פועלת. היא בוחרת להישאר באותו תא שטח במשך עשור שלם, ולבנות אותו בקצב ובסבלנות שלה.
חברת Nshama הוקמה בספטמבר 2014 על ידי צוות מצומצם של בכירים שפרשו מענקית הנדל"ן הממשלתית Emaar. בראש החברה עומד המנכ"ל פרד דורי שמביא עמו מעל 30 שנות ניסיון בנדל"ן המקומי, לצידו תמצאו את אבו-בכר סידאחמד שמשמש כ-COO וגם הוא יוצא Emaar.
עוד בתחילת הדרך של Nshama, ראשי החברה הצליחו לחתום על מיזם משותף עם קרן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שזה גוף ממשלתי רב עוצמה שמחזיק בקרקעות רבות באיחוד האמירויות. השותפות הזו פתחה בפניהם את הדלת ואיפשרה להם לשים את היד על עתודת קרקע עצומה של כ-750 דונם בלב אזור DubaiLand, דרומית לשכונת Arabian Ranches היוקרתית.
מדובר היה בהישג חסר תקדים עבור חברה חדשה, כי בדרך כלל יזמים מתחילים בקטן, צוברים הון ומוניטין, ורק אז גדלים, אבל במקרה של Nshama, בזכות המוניטין שצברו קודם לכן ראשי החברה, הקרקע לבניית רובע שלם לעשור קדימה חיכתה להם כבר ביום הראשון.
אם כך, במקום בלקנות מגרש קטן באזור אחד של דובאי, לסיים אותו, ואז לקנות מגרש אחר בקצה השני של העיר, Nshama קיבלה מהממשלה כבר ביומה הראשון תא שטח ענק וסגור. בתוך תא השטח הזה שנקרא שכונת Town Square, היא מתפקדת לא רק כקבלן מבצע, אלא כמתכננת ערים לכל דבר ועניין.
זה אומר שהיא מחליטה איפה יקום הפארק, איפה יעבור כביש הגישה, איפה ימוקם בית הספר, ואיך הדירות ישתלבו סביב הכיכר המרכזית. לכן, כל פרויקט חדש שהיא השיקה ומשיקה לאורך השנים בתוך השכונה הזו, נהנה באופן מיידי מהתשתיות והפארקים שהחברה כבר בנתה בשלבים הקודמים.
ובאיזה פרויקטים מדובר? ובכן, פרויקט Town Square ממוקם על ציר Al Qudra Road המרכזי. בתום הבנייה, הרובע צפוי לכלול כ-3,000 בתים פרטיים ומעל 18,000 דירות, עם צפי אוכלוסייה של כ-85,000 תושבים.
החלק המרכזי של הפרויקט הוא הכיכר המרכזית שעל שמה קרויה השכונה, והיא משתרעת על פני שטח השווה בגודל שלו ל-16 מגרשי כדורגל. רק כדי שתבינו את העוצמה, אורך של מגרש כדורגל יכול לנוע בין 90 ל-120 מטר.
מסביב לכיכר הוקמו למעלה מ-500 חנויות ובתי קפה, בית מלון בוטיקי בשם Vida, מתחם קולנוע של רשת Reel, בתי ספר, מרכזים רפואיים מתקדמים, ומעל ל- 14,000 מ"ר של פארקים ירוקים, וכולם מחולקים ל-16 גינות קהילתיות שונות. לכל זה מתווספים קילומטרים של מסלולי ריצה ורכיבת אופניים שמרשתים את השכונה כולה.
כך שהחזון התכנוני כאן הוא של סביבת חיים עצמאית לחלוטין, ומדובר ביתרון עצום למי שחיים שם. מדוע? כי דובאי היא עיר שבה כמעט כל סידור ממוצע דורש חצי שעה של נסיעה במונית או בכבישים מהירים, לעומת זאת, תושב ב-Town Square יכול להוריד את הילדים שלו בבית הספר, לעשות קניות בסופר, לצאת לריצה בפארק ולסגור את הערב במסעדה, וכל זאת מבלי להניע את הרכב או לצאת מגבולות השכונה.
הפיתוח של Town Square מבוצע באמצעות מתחמים עצמאיים שנבנים ומאוכלסים בשלבים, ואלה ארבעה פרויקטים מעניינים במיוחד שמציגים את התפתחות השכונה לאורך השנים. הפרויקט הראשון הוא UNA Apartments, והוא ניסיון מוצלח של Nshama לקרוץ לדור הצעיר. מדובר במגדל בן 12 קומות שמציע דירות סטודיו ודירות חדר אחד בקונספט של Co-living. גולת הכותרת היא לובי ענק בשטח של כ-2,000 מ"ר, שמעוצב כולו כמרחב עבודה משותף עם בתי קפה ואזורי נטוורקינג.
פרד דורי מנכ"ל החברה הסביר כי הפרויקט הזה נולד מתוך זיהוי של שטח מת בשוק הנדל"ן בדובאי, והוא הוסיף והסביר שהדור הצעיר מחפש לעצמו סביבות מגורים שאפשר לשלב בה עבודה, והיזמים המסורתיים פשוט לא סיפקו את הסחורה הזו.
אגב, נקודה מעניינת נוספת היא שהמתחם הזה בכלל לא היה בתוכנית המקורית מ-2014, אלא הוא נולד תוך כדי תנועה כמענה לשינויים בשוק.
הפרויקט השני נקרא Elaya, וזה מתחם יוקרתי יותר. הוא כולל מגדל מגורים בן 17 קומות עם דירות של 1, 2 ו-3 חדרי שינה בשטחים של 57 עד 142 מ"ר. המגדל ממוקם במיקום אסטרטגי ממש סמוך לכיכר המרכזית, כאשר הדירות צפויות להימסר במהלך מחצית 2026.
הפרויקט השלישי נקרא FIA. זה מתחם מגורים שמציע דירות 1-2 חדרי שינה בעיצוב מודרני, החל מ-58 מ"ר. היתרון הגדול של רוכשי הדירות ב-FIA הוא שהם נכנסים לבניין חדש לחלוטין, אך כזה שמוטמע ישירות אל תוך תשתית שכונתית קיימת, עובדת, ירוקה ופעילה מזה שנים.
הפרויקט האחרון הוא פרויקט בשם Fiori Residences. זהו אחד הפרויקטים המסקרנים והחדשים ביותר של החברה בשכונה, עם צפי מסירה באמצע שנת 2028. אפשר לומר שבפרויקט הזה Nshama כבר ביצעה קפיצת מדרגה משמעותית בכל הנוגע לרמת הגימור. מגדל המגורים הזה מציע דירות 1 עד 3 חדרי שינה בשטחים של כ-59 עד 133 מ"ר, לצד דירות דופלקס מרווחות עם גישה ישירה לשדרת הפרומנאד. הפרויקט יושב במיקום מושלם, ממש בחלק העליון של הפארק המרכזי של Town Square, והוא כולל פסיליטיז מושקעים כמו בריכת ריזורט, גג מעוצב, אפילו אזור ייעודי לשטיפת חיות מחמד, וגישה מיידית לכל 250 חנויות הלייף-סטייל של הרובע.
בדרך כלל האתגר הגדול ביותר בהשקעות נדל"ן בדובאי הוא לקרוא את המפה נכון ולנסות לנחש איזה אזור מתוכנן אכן יהפוך לשכונה מצליחה, ואיזה יישאר כהבטחה על הנייר.
מדובר באזור חי, שוקק ומאוכלס ברובו הגדול. זה אומר שמוסדות החינוך שם עובדים, החנויות פתוחות, וישנו שוק יד שנייה שמאפשר לראות נתוני אמת של מחירי שכירות ואת התשואות. כך שכל מי שבוחר להשקיע ב-Town Square כיום לא קונה חלום עתידי, אלא נכס באזור שכבר עבר בהצלחה את מבחן המציאות, וזה ממש לא הולך ברגל, גם לא בשוק הנדל"ן בדובאי.
2.8MB
