הברושורים שמסתובבים בכל עבר בדובאי ובשאר מקומות בעולם שנוגעים לנדל"ן בדובאי מוכרים לא מעט סיפורים. יש סיפור על נוף פתוח לים, סיפור אחר על מגדלים אייקוניים, ויש אזורים שמוכרים מספרים.
בניגוד גמור לכל אלה, בכל הנוגע לנעשה באזור ,Jumeirah Village Circle שם לא מנסים להרשים אף אחד בכוח, לא בונים על תיירים ולא נשענים על איזו תדמית נוצצת. למרות זאת או אולי בגלל זה, בשנים האחרונות מדובר באחד האזורים הפעילים ביותר מבחינת עסקאות נדל"ן בדובאי.
לכן כאשר משקיעי נדל"ן באים לנתח את האזור הזה, הם לא צריכים לשאול האם הוא יפה אלא האם זה עובד, ובמקרה של JVC, התשובה ברוב השנים האחרונות היא כן.
JVC לא תוכנן להיות סמל סטטוס אלא להיות אזור מגורים שמספק מענה רחב יחסית לאוכלוסייה שעובדת בעיר. אין שם חוף ים במרחק נגיעה, אין שם מגדלים בגובה קיצוני, ולא מדובר במרכז בילוי תיירותי. מה שיש באזור הזה בדובאי הוא תמהיל רחב של דירות כמו גם וילות במחירים שנמוכים משמעותית מאזורים אחרים.
היתרון הזה יוצר נקודת כניסה אטרקטיבית יותר למשקיעי נדל"ן, כולל אלה שמגיעים מישראל. לכן מי שלא רוצה או לא יכול להשקיע סכומים גבוהים במיוחד באזורים אחרים בדובאי, כמו בדאונטאון או במרינה, מוצא כאן אלטרנטיבה שמאפשרת להיכנס לשוק בדובאי בלי לקחת סיכונים גדולים מדי.
לכן צריך לקחת בחשבון. השקעה באזור Jumeirah Village Circle לא מבטיחה זינוק דרמטי בין לילה, אבל הוא כן מבטיח יציבות יחסית, וזה לעיתים חשוב יותר.
מי שעומדת מאחורי התכנון הראשוני של Jumeirah Village Circle היא חברת Nakheel, אחת המפתחות הגדולות באיחוד האמירויות. החברה יצרה שם את התשתית הבסיסית, אם זה כבישים, חלוקה למתחמים ושטחים ציבוריים, אבל את רוב הבנייה בפועל ביצעו יזמים פרטיים.
מה המשמעות של זה? ובכן, בניגוד למקומות אחרים בדובאי, ב- Jumeirah Village Circle לא תמצאו אחידות אדריכלית מוחלטת. במקום זאת בכל בלוק המשקיעים ימצאו פרויקט אחר, סטנדרט אחר ולעיתים גם איכות ביצוע שונה. כך שמצד אחד יש שם בניינים בסיסיים מאוד, ומצד שני יש גם פרויקטים ברמת גימור גבוהה עם לובי מרשים, חדרי כושר ובריכות גג.
לא מדובר דווקא בנקודה שלילית, להפך. הגיוון הזה יוצר מצד אחד תחרות בריאה, ומצד שני מחייב בדיקה מדוקדקת וככל שבודקים בציציות של השקעת נדל"ן בדובאי, כך מקטינים את הסיכון ומגדילים את הסיכוי להשקיע בנכס שיניב לא מעט פירות. בכל אופן, מי שמשקיע באזור לא קונה שכונה, אלא קונה פרויקט ספציפי בתוך שכונה רחבה.
אחד היתרונות הברורים של JVC הוא המיקום היחסי שלו, בין שלושה צירי תנועה מרכזיים: Mohammed Bin Zayed Road, Al Khail Road ו-Hessa Street. המשמעות היא גישה נוחה יחסית לאזורי תעסוקה מרכזיים, לדאונטאון, לדובאי מרינה ולאזורי תעשייה כמו ג'בל עלי.
האם זה אומר שאין עומסי תנועה? ובכן, יש, במיוחד בשעות השיא. אבל ביחס למחיר הכניסה, הקרבה הזו מעניקה ערך ממשי. כי רבים מהשוכרים באזור עובדים באזורים העסקיים של העיר ומחפשים מגורים שאינם יקרים מדי אך עדיין נגישים.
מאחר ובדובאי זמן נסיעה הוא פקטור כלכלי, אזור JVC יושב במיקום שמאפשר לו להישאר מאוד רלוונטי.
אחד ההבדלים המרכזיים בין JVC לבין אזורים תיירותיים יותר הוא אופי האוכלוסייה. זו שכונת מגורים פעילה לאורך כל השנה. מה הכוונה? מי שמתגוררים שם הם בעיקר משפחות, זוגות צעירים, אנשי רילוקיישן ועובדים בתחום הפיננסים והטכנולוגיה. כך שיש שם פחות תיירים לטווח קצר אלא יותר שוכרים לטווח בינוני וארוך.
מה הדבר הזה מייצר? יציבות יחסית בתפוסה. זאת הסיבה מדוע נכסים רבים באזור הזה מושכרים מהר יחסית, והביקוש נשאר עקבי גם בתקופות שבהן אזורים תיירותיים חווים תנודתיות.
כך שעבור משקיע נדל"ן שמחפש תזרים שוטף ופחות תנודות עונתיות, זה יתרון ברור.
זו הסיבה מדוע Jumeirah Village Circle מוכר בעיקר בזכות תשואות השכירות. בשל מחירי רכישה נמוכים יותר לעומת אזורים יוקרתיים, ניתן להגיע לתשואות ברוטו שנעות סביב 7-9 אחוזים בשנה, ולעיתים אף מעבר לכך, תלוי באיזה פרויקט מדובר.
לכן בנקודה הזו חשוב להבין שלא כל נכס ייתן את אותם מספרים. איכות הבניין, מיקום בתוך השכונה, גודל הדירה ורמת הגימור משפיעים משמעותית. אבל באופן כללי, הפער בין מחיר הרכישה לשכירות מאפשר מרווח שמושך משקיעים מקומיים וזרים כאחד.
מעבר לכך, מספר העסקאות באזור גבוה יחסית, וזה נתון שמצביע על נזילות טובה. כי שוק שבו יש הרבה קונים ומוכרים הוא שוק שקל יותר לצאת ממנו בעת הצורך.
יחד עם זאת, צריך לשים את כל הקלפים על השולחן, מי שמחפש שקט מוחלט או אחידות תכנונית לא תמיד ימצא את זה כאן. כאמור הבנייה המגוונת יצרה גם פערים באיכות. יש פרויקטים מצוינים ויש כאלה שפחות. חלק מהרחובות נראים מגובשים, אחרים עדיין מרגישים מתפתחים.
נקודה חשובה נוספת שצריך לקחת בחשבון. נכון להיום אין תחנת מטרו בתוך השכונה עצמה. כך שהתחבורה הציבורית קיימת אבל היא לא באותה רמה כפי שזה בא לידי ביטוי באזורים המרכזיים יותר בדובאי. כך שהתלות ברכב פרטי מורגשת באזור.
מה זה אומר מבחינת משקיע הנדל"ן? שלא צריך להתעלם מהנקודה הזו אלא לדעת את הדברים כדי לתמחר נכון את ההצעה.
בזכות היתרונות הרבים ש- Jumeirah Village Circle מציע, בשנים האחרונות נכנסו לשכונה לא מעט חברות יזמות שהחלו לשפר את רמת הביצוע הכוללת. אנחנו מדברים על חברות כמו Ellington Properties ו-Binghatti שהביאו עיצוב מוקפד יותר, שטחים ציבוריים משודרגים ותכנון מודרני.
הדבר הזה יצר השבחה עקיפה גם לנכסים סמוכים, וכאשר הסטנדרט הכללי עולה, השכונה כולה נתפסת אחרת בעיני שוכרים ורוכשים.
לכן, מאחר ואין שם קו אחיד, יש חשיבות גדולה בבחירת פרויקט נקודתי, הרבה יותר מהבחירה באזור בלבד.
בסופו של דבר נדל"ן הוא משחק של סיכון מול סיכוי. JVC לא מבטיח אקזיט חלומי בין לילה, והאזור הזה לא מנסה להיות הסמל הבא של דובאי. אבל הוא כן מספק שילוב של מחירי כניסה סבירים לצד תשואה נאה, ובעיקר ביקוש יציב ונזילות יחסית גבוהה. ומי שמסתכל על דובאי לא דרך העיניים של תייר אלא דרך דוחות אקסל, מבין למה האזור הזה ממשיך להופיע שוב ושוב בדוחות המכירות. ובמילים אחרות, Jumeirah Village Circle אולי לא יגנוב את הכותרות, אבל האזור הזה בהחלט יודע לייצר מספרים. ובשוק הנדל"ן של דובאי ובעצם כמו כל שוק נדל"ן אחר ברחבי העולם, האם זה לא כל הסיפור ומה שחשוב באמת? בנוסף לכל אלה, צריך לזכור שמדובר באזור שכבר עבר את שלב ההבטחות. הוא לא על הנייר ולא בשלב חלום שיווקי. יש שם נתוני עסקאות אמיתיים, מחירי שכירות בפועל והיסטוריה שאפשר לנתח ולצאת לדרך עם השקעת נדל"ן שתהיה החכמה והנכונה ביותר לכם.
MAYORS מציעה למשקיעים מישראל ומהעולם הזדמנויות בלעדיות בפרויקטי נדל"ן יוקרתיים בדובאי. כחברה הפועלת מתוך דובאי, אנו מחוברים ישירות ליזמים ומארגנים קבוצות משקיעים, מה שמאפשר לנו להבטיח הנחות משמעותיות ותשואות גבוהות. אנו מתמחים בפרויקטים Off Plan ופרויקטים בסדנרט גבוה באזורים המבוקשים ביותר, תוך ניהול מלא של הנכס עבור המשקיע.
אמינות, שקיפות וחוויית השקעה חדשנית הם הערכים שמנחים אותנו – כי אצלנו, ההשקעה היא לא רק נכס, היא הזדמנות לצמיחה אמיתית.
חיפושים פופולריים
2.8MB
